Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών και όχι μόνο η ενίσχυση της ζήτησης μέσω επιδοτήσεων αναδεικνύεται σε βασική προϋπόθεση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, με τους εκπροσώπους της αγοράς ακινήτων και των κατασκευών να ζητούν από την κυβέρνηση ένα νέο, σταθερό θεσμικό πλαίσιο, που θα επιτρέψει την υλοποίηση μεγάλων οικιστικών επενδύσεων με προσιτά ενοίκια. Το υψηλό κόστος κατασκευής, η έλλειψη διαθέσιμης γης, οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και η αβεβαιότητα γύρω από τους οικοδομικούς κανόνες εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά, την ώρα που η ανάγκη για περισσότερα διαθέσιμα σπίτια γίνεται ολοένα πιο πιεστική.
Το ζήτημα συζητήθηκε στο συνέδριο «GreenDealGreece 2026» του ΤΕΕ, όπου επικεφαλής μεγάλων εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων και κατασκευών, εκπρόσωποι θεσμικών φορέων και στελέχη οργανισμών του Δημοσίου ανέδειξαν τις προϋποθέσεις για να αυξηθεί ουσιαστικά το οικιστικό απόθεμα της χώρας. Κοινή συνισταμένη των παρεμβάσεων ήταν ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί συνδυασμό ιδιωτικών επενδύσεων, ενεργοποίησης δημόσιας περιουσίας, φορολογικών κινήτρων και επιτάχυνσης του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Στο επίκεντρο των προτάσεων βρίσκεται η δημιουργία μιας νέας αγοράς κατοικιών αποκλειστικά προς μακροχρόνια ενοικίαση, με μισθώματα προσαρμοσμένα στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Ωστόσο, για να καταστεί βιώσιμο ένα τέτοιο μοντέλο, οι επενδυτές ζητούν συγκεκριμένους κανόνες, περιορισμό του κατασκευαστικού κόστους και δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Dimand, η οποία προετοιμάζει επενδυτικά σχέδια προσιτής κατοικίας στον Ελαιώνα, στον Πειραιά, στη Θεσσαλονίκη και στα Ιωάννινα. Όπως αποκάλυψε ο επικεφαλής της εταιρείας, Δημήτρης Ανδριόπουλος, σε συνομιλία του με δημοσιογράφους, βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο οι συζητήσεις με την κυβέρνηση για ένα νέο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο θα μπορούσε να ανοίξει τον δρόμο για την ενεργοποίηση των συγκεκριμένων επενδύσεων μέσα στους επόμενους μήνες.
Η πρόταση για μείωση του ΦΠΑ στο 6% και τα σχέδια της Dimand
Σύμφωνα με τον Δημήτρη Ανδριόπουλο, η δημιουργία προσιτής κατοικίας στην Ελλάδα προϋποθέτει ένα ξεχωριστό θεσμικό πλαίσιο, διαφορετικό τόσο από τα υφιστάμενα στεγαστικά προγράμματα όσο και από την κοινωνική αντιπαροχή.
Το μοντέλο που προτείνεται αφορά την ανάπτυξη ιδιωτικών ακινήτων μεγάλης κλίμακας, στα οποία το σύνολο των κατοικιών θα προορίζεται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, χωρίς δυνατότητα μεμονωμένης πώλησης των διαμερισμάτων. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα νέο επενδυτικό προϊόν, το οποίο θα εξασφαλίζει περιορισμένες αλλά σταθερές αποδόσεις στους ιδιώτες και ταυτόχρονα θα προσφέρει ενοίκια χαμηλότερα από εκείνα της ελεύθερης αγοράς.
Μία από τις βασικές προτάσεις που έχουν τεθεί στο τραπέζι των συζητήσεων με την κυβέρνηση είναι η μείωση του ΦΠΑ στην κατασκευή από το 24% στο 6%, καθώς και η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Πρόκειται για κίνητρα που, σύμφωνα με τον επικεφαλής της Dimand, είναι απαραίτητα προκειμένου να μειωθεί το συνολικό κόστος ανάπτυξης και να καταστεί εφικτή η διάθεση κατοικιών με ενοίκια που δεν θα υπερβαίνουν το 25%-30% του καθαρού εισοδήματος των νοικοκυριών.
Ο ίδιος εκτίμησε ότι η κυβέρνηση εξετάζει τις προτάσεις της αγοράς και ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν νομοθετικές εξελίξεις μέσα στους επόμενους μήνες, διευκρινίζοντας ωστόσο ότι μέχρι στιγμής δεν έχει ληφθεί οριστική απόφαση.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η σχεδιαζόμενη επένδυση στον Ελαιώνα, όπου η Dimand διαθέτει ήδη ακίνητο, το οποίο προορίζει για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας. Σύμφωνα με τον κ. Ανδριόπουλο, το έργο σχεδιάζεται να υλοποιηθεί με τη συμμετοχή της Alpha Bank, τόσο σε επίπεδο χρηματοδότησης όσο και μέσω συμμετοχής της τράπεζας στο επενδυτικό σχήμα. Το ακίνητο ανήκει σήμερα στην Dimand, ενώ η συνεργασία με την τράπεζα αφορά την επόμενη φάση της ανάπτυξής του.
Παράλληλα, η εταιρεία εξετάζει αντίστοιχες επενδύσεις στον Πειραιά, στη Θεσσαλονίκη και στα Ιωάννινα, έχοντας εντοπίσει επιπλέον δύο έως τρεις επενδυτικές ευκαιρίες. Ωστόσο, δεν προχωράει στην απόκτηση νέων ακινήτων πριν ξεκαθαρίσει το θεσμικό και χρηματοδοτικό περιβάλλον.
Η Dimand εμφανίζεται επίσης ανοιχτή σε συνεργασίες με περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα, αναγνωρίζοντας ότι η συμμετοχή του χρηματοπιστωτικού συστήματος θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την ανάπτυξη της συγκεκριμένης αγοράς.
Το μοντέλο βασίζεται στη μακροχρόνια διακράτηση των ακινήτων, με επενδυτικό ορίζοντα περίπου 10 έως 15 ετών. Οι επενδυτές θα αποδέχονται χαμηλότερες αποδόσεις κατά τα πρώτα χρόνια λειτουργίας, με την προοπτική η επένδυση να ωριμάσει οικονομικά σε βάθος χρόνου.
Ο κ. Ανδριόπουλος διαχώρισε την προσιτή κατοικία από την κοινωνική κατοικία, υποστηρίζοντας ότι η δεύτερη αποτελεί πρωτίστως ευθύνη του κράτους, ενώ η πρώτη μπορεί να αναπτυχθεί με ιδιωτικά κεφάλαια, εφόσον υπάρχουν οι κατάλληλες προϋποθέσεις. Αντίστοιχα, η κοινωνική αντιπαροχή επιτρέπει την εμπορική αξιοποίηση μέρους των κατοικιών, ενώ το προτεινόμενο μοντέλο αφορά αποκλειστικά διαμερίσματα προς ενοικίαση, χωρίς να στηρίζεται σε κρατικές επιδοτήσεις μισθωμάτων.
Επικαλούμενος την εμπειρία χωρών όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία, υπογράμμισε ότι η ουσιαστική αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί οργανωμένη παραγωγή νέων κατοικιών. Χαρακτήρισε μάλιστα τις υπόλοιπες βραχυπρόθεσμες παρεμβάσεις «τσιρότα για βαθιά τραύματα», επιμένοντας ότι χωρίς σημαντική αύξηση της προσφοράς δεν μπορεί να υπάρξει διατηρήσιμη αποκλιμάκωση των ενοικίων.
Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε και στο είδος των κινήτρων που θα πρέπει να θεσπιστούν, υποστηρίζοντας ότι αυτά πρέπει να είναι κυρίως οικονομικά και φορολογικά και όχι πολεοδομικά. Αναφερόμενος στα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, σημείωσε ότι η Dimand είχε αποφύγει να τα αξιοποιήσει σε μεγάλα ακίνητα, παρά τα δυνητικά οφέλη, ακριβώς λόγω του κινδύνου μεταβολής του κανονιστικού πλαισίου.
Στασινός: Απλός Οικοδομικός Κανονισμός και ενιαίος έλεγχος των Πολεοδομιών
Την ανάγκη σταθερών και ξεκάθαρων κανόνων για την οικοδομική δραστηριότητα ανέδειξε από το βήμα του συνεδρίου Green Deal ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, Γιώργος Στασινός, υπογραμμίζοντας ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να επιταχυνθεί χωρίς να λειτουργεί ανασταλτικά για την ανάπτυξη.
Σύμφωνα με τον ίδιο, βασική εκκρεμότητα παραμένει η θέσπιση ενός απλού Οικοδομικού Κανονισμού, με αντικειμενικούς κανόνες που δεν θα επιδέχονται διαφορετικές ερμηνείες. Παράλληλα, ζήτησε την ένταξη των Υπηρεσιών Δόμησης σε έναν ενιαίο κεντρικό φορέα ελέγχου, με αξιοποίηση των ψηφιακών εργαλείων που έχει αναπτύξει το ΤΕΕ.«Οι επιχειρηματίες προσπαθούν να επιβιώσουν, αλλά αυτό θα γίνει με απλούς και αντικειμενικούς κανόνες», σημείωσε, επισημαίνοντας ότι η τεχνολογική υποδομή υπάρχει και θα πρέπει να αξιοποιηθεί αποτελεσματικότερα.
Ο πρόεδρος του ΤΕΕ στάθηκε και στις καθυστερήσεις της Δικαιοσύνης, τονίζοντας ότι αποφάσεις που εκδίδονται έπειτα από τρία ή τέσσερα χρόνια μπορούν να προκαλέσουν ανεπανόρθωτη ζημιά σε επιχειρήσεις και επενδυτικά σχέδια. Για τον λόγο αυτό ζήτησε την καθιέρωση συγκεκριμένων χρονοδιαγραμμάτων για την έκδοση δικαστικών αποφάσεων. Παράλληλα, κάλεσε την κυβέρνηση να επιταχύνει τις μεταρρυθμίσεις, αξιοποιώντας την εμπειρία και τις ψηφιακές δυνατότητες του ΤΕΕ, ώστε να περιοριστούν οι διοικητικές καθυστερήσεις που επιβαρύνουν την αγορά.
Ten Brinke: Επενδύσεις εκατομμυρίων παραμένουν μπλοκαρισμένες λόγω ΝΟΚ
Στις επιπτώσεις της πολεοδομικής αβεβαιότητας εστίασε, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, ο αντιπρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, Φώτης Γιόφτσιος, υποστηρίζοντας ότι η κατάσταση δεν έχει εξομαλυνθεί ακόμη και δύο χρόνια μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Όπως ανέφερε, η εταιρεία έχει επενδύσει εκατομμύρια ευρώ σε ακίνητα των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ανασταλεί, την ώρα που το κόστος κατασκευής συνεχίζει να αυξάνεται.
Περιέγραψε, μάλιστα, περιπτώσεις οικιστικών αναπτύξεων στις οποίες η κατασκευή έχει ολοκληρωθεί και έχει πωληθεί το 80% των διαμερισμάτων, αλλά η οικοδομική άδεια ακυρώθηκε λόγω της χρήσης των μπόνους του ΝΟΚ, με αποτέλεσμα να μπλοκάρει και η διαδικασία αναθεώρησής της. «Δεν περιμένουμε να εγγυηθεί το κράτος τα επιχειρηματικά μας σχέδια, αλλά τους κανόνες βάσει των οποίων αυτά καταρτίστηκαν», τόνισε, ζητώντας να προβλεφθεί θεσμικά ο τρόπος αποζημίωσης των επιχειρήσεων όταν υφίστανται ζημιές εξαιτίας μεταβολών του κανονιστικού πλαισίου.
Η παρέμβασή του ανέδειξε μία ακόμη παράμετρο του στεγαστικού προβλήματος: ακόμη και κατοικίες που έχουν ήδη κατασκευαστεί μπορεί να παραμένουν εκτός αγοράς εξαιτίας νομικών και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.
Μυλωνάς: Μεγαλύτερες εκτάσεις για φθηνότερες κατασκευές
Στην ανάγκη δημιουργίας μεγαλύτερων οικιστικών αναπτύξεων αναφέρθηκε ο πρόεδρος της Alumil, Γιώργος Μυλωνάς, υποστηρίζοντας ότι η κλίμακα των έργων αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για τη συγκράτηση του κατασκευαστικού κόστους και, κατ’ επέκταση, των ενοικίων. Επικαλούμενος την εμπειρία της εταιρείας από τον Καναδά, τις ΗΠΑ και την Αυστραλία, εξήγησε ότι στις συγκεκριμένες αγορές αναπτύσσονται μεγάλα συγκροτήματα κατοικιών που διατίθενται προς ενοικίαση με χαμηλότερα μισθώματα, καθώς το μέγεθος των επενδύσεων επιτρέπει καλύτερη διαχείριση του συνολικού κόστους.
Στην Ελλάδα, ωστόσο, η έλλειψη μεγάλων διαθέσιμων εκτάσεων δυσκολεύει την εφαρμογή αντίστοιχων μοντέλων. Για τον λόγο αυτόν, υποστήριξε ότι πρέπει να διευκολυνθεί η ενοποίηση επιμέρους οικοπέδων, ώστε να δημιουργούνται οι αναγκαίες προϋποθέσεις για μεγαλύτερα οικιστικά έργα.
Ο κ. Μυλωνάς αναφέρθηκε επίσης στον θεσμό αρχιτεκτονικών διαγωνισμών Arxellence της Alumil, μέσα από τον οποίο αναπτύσσονται προτάσεις για τις βιώσιμες πόλεις του μέλλοντος. Παράλληλα, σημείωσε ότι ο σχεδιασμός πρέπει να λαμβάνει υπόψη τη συνεχιζόμενη αστικοποίηση, τις μεταναστευτικές ροές προς τα αστικά κέντρα και την ανάγκη προσαρμογής του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος στις σύγχρονες περιβαλλοντικές απαιτήσεις.
Δημόσια ακίνητα και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια στην εξίσωση
Τη δυνατότητα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας ανέδειξε ο διευθύνων σύμβουλος της Consortis, Γεώργιος Τσακούμης, συνδέοντας τη στεγαστική πολιτική με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Όπως εξήγησε, τα συγκεκριμένα σχέδια, μέσω του καθορισμού χρήσεων γης και της δυνατότητας επέκτασης οικισμών, μπορούν μακροπρόθεσμα να δημιουργήσουν νέα οικόπεδα κατάλληλα για οικιστική ανάπτυξη.
Παράλληλα, επισήμανε ότι πρέπει να ξεκαθαρίσει το ιδιοκτησιακό και θεσμικό καθεστώς της δημόσιας περιουσίας, ώστε να μπορούν να ενεργοποιηθούν ακίνητα που σήμερα παραμένουν αναξιοποίητα, παρά τις δυνατότητές τους να συμβάλουν στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Ο ίδιος χαρακτήρισε ιδιαίτερα πιεστικό το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, δεδομένου ότι η εκπόνησή τους χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Στην ανάγκη να περιοριστεί η απόσταση μεταξύ σχεδιασμού και πραγματικής υλοποίησης στάθηκε ο πρόεδρος της ReDePlan, Σωκράτης Μπαλτάς. Όπως υπογράμμισε, ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν αρκεί να διαμορφώνει μακροπρόθεσμες κατευθύνσεις, αλλά πρέπει να μετατρέπεται σε εφαρμόσιμες παρεμβάσεις μέσα σε χρονικά περιθώρια που ανταποκρίνονται στις ανάγκες της αγοράς. Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα ανέφερε τον Ελαιώνα, όπου ο αρχικός πολεοδομικός σχεδιασμός ολοκληρώθηκε πριν από περίπου 30 χρόνια, χωρίς να έχει επιτευχθεί στον απαιτούμενο βαθμό η εφαρμογή του.
Αναφερόμενος και στο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τη Βιομηχανία, εκτίμησε ότι κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, σημειώνοντας ωστόσο ότι οι προβλέψεις του πρέπει να αποκτήσουν σαφή νομοθετική υπόσταση.
Ελαιώνας: Στις 16 Νοεμβρίου οι προτάσεις για τον αρχιτεκτονικό διαγωνισμό
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά ο Ελαιώνας, καθώς συγκεντρώνει τόσο το ενδιαφέρον ιδιωτών επενδυτών όσο και πρωτοβουλίες δημόσιου πολεοδομικού σχεδιασμού, με την ανάπτυξη κατοικίας να βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο των συζητήσεων για το μέλλον της περιοχής. Ο διευθύνων σύμβουλος της Ανάπλαση Δημοσίων Χώρων Α.Ε., Πολυχρόνης Ακριτίδης, ανέφερε στο συνέδριο Green Deal ότι, σε συνεργασία με το υπουργείο Οικονομικών, έχει προκηρυχθεί αρχιτεκτονικός διαγωνισμός για τον Ελαιώνα, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής προτάσεων τη 16η Νοεμβρίου.
Όπως εξήγησε, τρεις δεκαετίες μετά τον αρχικό σχεδιασμό εξακολουθούν να υπάρχουν εκκρεμότητες, μεταξύ άλλων σε σχέση με τις αποζημιώσεις για εκτάσεις γης από τους δήμους. Η νέα διαδικασία επιχειρεί να επαναφέρει στο προσκήνιο τις δυνατότητες ουσιαστικής ανάπτυξης της περιοχής, δίνοντας ιδιαίτερη σημασία στα κίνητρα για την κατοικία.
Μετά την ολοκλήρωση του διαγωνισμού αναμένεται να ακολουθήσουν η αξιολόγηση των προτάσεων, η διαβούλευση και η έκδοση των σχετικών κανονιστικών οδηγιών. Ο κ. Ακριτίδης αναφέρθηκε επίσης σε παλαιότερη πρόταση της εταιρείας για την αξιοποίηση δημόσιων κτιρίων με μικτές χρήσεις εμπορίου, κατοικίας και κοινόχρηστων χώρων. Παρ’ ότι η συγκεκριμένη πρωτοβουλία παραμένει σε εκκρεμότητα, εξέφρασε την εκτίμηση ότι θα προχωρήσει.
Παράλληλα, γνωστοποίησε ότι έχει ήδη εγκριθεί η αξιοποίηση ακινήτου στο Ολυμπιακό Χωριό, στο πλαίσιο της ευρύτερης προσπάθειας ενεργοποίησης δημόσιων ακινήτων.
Πάνω από 10.000 νέες κατοικίες στο πρόγραμμα των Ενόπλων Δυνάμεων
Στο σκέλος των δημόσιων παρεμβάσεων, σημαντικό μέρος της προσπάθειας για την αύξηση του οικιστικού αποθέματος συνδέεται με την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων. Ο διευθυντής της Υπηρεσίας Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων, Παναγιώτης Κισκήρας, παρουσίασε στο συνέδριο Green Deal την εξέλιξη του στεγαστικού προγράμματος, το οποίο προβλέπει την κατασκευή 10.454 νέων κατοικιών για στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς και την ανακαίνιση 7.030 υφιστάμενων οικημάτων.
Παράλληλα, σε συνεργασία με το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, έχουν παραχωρηθεί τρία στρατόπεδα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την Πάτρα, στο πλαίσιο του προγράμματος Κοινωνικής Αντιπαροχής. Στις συγκεκριμένες εκτάσεις προβλέπεται η δημιουργία 1.900 κατοικιών που θα διατεθούν προς μίσθωση με χαμηλό ενοίκιο, καθώς και 600 κατοικιών για στρατιωτικούς.
Επιπλέον, το 15% των κατοικιών που κατασκευάζονται διατίθεται σε γιατρούς και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν σε ακριτικές περιοχές, επιχειρώντας να καλύψει τις ιδιαίτερα αυξημένες στεγαστικές ανάγκες των συγκεκριμένων επαγγελματικών ομάδων. Όπως ανέφερε ο κ. Κισκήρας, η χρηματοδότηση του προγράμματος προέρχεται κατά 85% από το υπουργείο Εθνικής Άμυνας και κατά 15% από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Οι πρώτες κατοικίες έχουν ήδη παραδοθεί στον Έβρο και στα ακριτικά νησιά, ενώ ο συνολικός σχεδιασμός έχει ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2030.
