Η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να καταγράφει υψηλές τιμές, αλλά οι τελευταίες ενδείξεις δείχνουν μια πιο σύνθετη εικόνα από ένα απλό ράλι. Οι ζητούμενες τιμές παραμένουν ανοδικές, οι αγοραπωλησίες δεν ακολουθούν με την ίδια ένταση και σε αρκετές περιοχές μεγαλώνει η απόσταση ανάμεσα στην τιμή της αγγελίας και στο ποσό που τελικά καταβάλλεται. Το βασικό πρόβλημα για τα νοικοκυριά δεν είναι μόνο το επίπεδο των τιμών, αλλά η απόσταση που έχει δημιουργηθεί ανάμεσα στο κόστος στέγασης και στα εισοδήματα.
Σύμφωνα με το τριμηνιαίο δελτίο του ΙΟΒΕ για τον Σεπτέμβριο, η εκτιμώμενη διαφορά μεταξύ ζητούμενης τιμής και τιμής συναλλαγής στη Νότια Αθήνα έφτασε το 38,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026, το υψηλότερο ποσοστό ανάμεσα στις περιοχές του δείγματος. Το εύρημα δεν σημαίνει ότι κάθε σπίτι πωλείται με έκπτωση 38,5%. Αποτυπώνει την απόσταση ανάμεσα σε αγγελίες και συναλλαγές σε ένα δείγμα δεδομένων, και υποδεικνύει μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης. Παράλληλα, το ίδιο ρεπορτάζ καταγράφει περισσότερα ακίνητα προς πώληση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, λιγότερες συναλλαγές και μεγαλύτερο χρόνο παραμονής των κατοικιών στην αγορά.
Η εξέλιξη αυτή δεν έχει ακόμη ανακόψει τις τιμές. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που περιλαμβάνονται στη μελέτη, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,8% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026. Η άνοδος ήταν 6,2% στη Θεσσαλονίκη και 2,5% στην Αθήνα. Την ίδια περίοδο, οι επενδύσεις σε κατοικίες ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ το δεύτερο τρίμηνο, με ετήσια αύξηση 11%. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφθασαν περίπου τα 500 εκατ. ευρώ στο πρώτο τρίμηνο, χαμηλότερα από την κορύφωση στα τέλη του 2024. Άρα η αγορά εξακολουθεί να προσελκύει κεφάλαια, αλλά οι δείκτες συναλλαγών και διαπραγμάτευσης υποδεικνύουν ότι δεν απορροφάται κάθε ζητούμενη τιμή.
Τα στοιχεία αγγελιών για την Αττική αποτυπώνουν τις μεγάλες αποκλίσεις ανά περιοχή και κατηγορία. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα έως 80 τ.μ. στην Αθήνα αυξήθηκε κατά 11,2% και έφθασε τα 3.012 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Για κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. η μέση τιμή ήταν 2.831 ευρώ ανά τ.μ., με άνοδο 4,7%, ενώ στα μεγαλύτερα ακίνητα διαμορφώθηκε στα 3.050 ευρώ. Σε ορισμένους δήμους, οι ετήσιες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης έφθασαν έως 30,6% και στα ενοίκια έως 32,2%. Πρόκειται για μεταβολές σε συγκεκριμένες τοπικές αγορές και κατηγορίες, όχι για ενιαίο ποσοστό αύξησης σε όλη την πρωτεύουσα.
Η σύγκριση με τα ιστορικά υψηλά χρειάζεται επίσης προσοχή, επειδή εξαρτάται από το έτος βάσης και από το αν εξετάζονται νέες ή παλαιότερες κατοικίες. Σύμφωνα με την ανάλυση που δημοσίευσε το Powergame.gr, οι ονομαστικές τιμές των νέων κατοικιών στην Αθήνα ήταν 16,1% υψηλότερες από το 2007 στο πρώτο τρίμηνο του 2026. Τα παλαιότερα ακίνητα είχαν ξεπεράσει το αντίστοιχο επίπεδο κατά 8,6% το 2025. Η Θεσσαλονίκη είχε επίσης περάσει οριακά πάνω από το επίπεδο του 2007 στις νέες κατοικίες, ενώ οι παλαιότερες κατοικίες σε άλλες μεγάλες πόλεις εξακολουθούσαν να υπολείπονται περισσότερο. Αυτές είναι ονομαστικές συγκρίσεις και δεν αποτυπώνουν από μόνες τους την αγοραστική δύναμη ή τον πληθωρισμό.
Στην πρόσφατη συζήτηση της Prodexpo, στελέχη της αγοράς ανέδειξαν την έλλειψη προσιτής κατοικίας και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος. Ένας παράγοντας της αγοράς ανέφερε ότι το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 50% από την περίοδο πριν από την πανδημία, επιβαρύνοντας τον σχεδιασμό νέων έργων. Στο ίδιο συνέδριο επισημάνθηκε ότι οι καθυστερήσεις στα πολεοδομικά εργαλεία περιορίζουν την ταχύτητα με την οποία μπορεί να αυξηθεί η προσφορά. Παράλληλα, υπάρχει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για ξενοδοχεία, logistics και σύγχρονα επαγγελματικά ακίνητα, ενώ τα νοικοκυριά δυσκολεύονται ολοένα περισσότερο να αγοράσουν ή να νοικιάσουν κατοικία.
Η εικόνα των τιμών δεν είναι ίδια σε όλη την αγορά. Στο Ελληνικό, για παράδειγμα, το νέο συγκρότημα The Courtyards περιλαμβάνει 11 κτίρια και 324 διαμερίσματα, με τιμές από 500.000 έως 4 εκατ. ευρώ. Η συγκεκριμένη ανάπτυξη απευθύνεται σε υψηλότερα εισοδήματα και δεν αποτελεί αντιπροσωπευτικό δείγμα της μέσης κατοικίας στην Αθήνα. Δείχνει, όμως, πόσο διαφορετικές αγορές συνυπάρχουν, από κατοικίες που απαιτούν πολύ υψηλό αρχικό κεφάλαιο έως περιοχές όπου η προσιτότητα παραμένει το βασικό εμπόδιο.
Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει την ανατίμηση σε συνδυασμό αυξημένης ζήτησης και περιορισμών στην προσφορά. Ο επικεφαλής της διεύθυνσης ανάλυσης της ΤτΕ υποστήριξε ότι η άνοδος από το 2009 είναι περίπου 14% και δεν συνιστά από μόνη της ένδειξη λανθασμένης τιμολόγησης. Οι ξένες επενδύσεις, η Golden Visa και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ενίσχυσαν τη ζήτηση σε συγκεκριμένες αγορές, αλλά η ΤτΕ δεν τις θεωρεί τη μοναδική εξήγηση για τις τιμές σε όλη τη χώρα. Ο ίδιος επισήμανε ότι οι μισθοί δεν έχουν ακολουθήσει αντίστοιχη πορεία. Έτσι, ακόμη και αν δεν τεκμηριώνεται γενικευμένη υπερτίμηση με έναν μόνο δείκτη, η δυσκολία πρόσβασης στη στέγη παραμένει εμφανής.
