Αλλαγή σελίδας για την αγορά ακινήτων και τα ενοίκια. Η ΑΑΔΕ προχωρεί σε μια επανάσταση στον τρόπο ελέγχου των δηλωθέντων στοιχείων των ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Η εποχή της «μαύρης» φοροδιαφυγής πλησιάζει στο τέλος της, καθώς τους επόμενους μήνες ενεργοποιείται το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το οποίο θα επιτρέπει τη συστηματική και αυτοματοποιημένη διασταύρωση των στοιχείων, κάτι που μέχρι σήμερα φάνταζε αδύνατον.
Ενοίκια και τιμές πώλησης ακινήτων, που μέχρι πρότινος έκρυβαν μυστικά και παρατυπίες, πλέον θα είναι στο μικροσκόπιο των ελεγκτών. Παράλληλα, θα πραγματοποιηθούν 2.500 έλεγχοι για μεταβιβάσεις ακινήτων, κληρονομιές και δωρεές.
Εντός του έτους οι έλεγχοι στα δηλωθέντα στοιχεία για τα ετήσια μισθώματα που καταβάλλουν οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα γίνονται αυτόματα και συστημικά, μια εξέλιξη που έως σήμερα ήταν αδύνατη. Σύμφωνα με τη φορολογική διοίκηση, η ΑΑΔΕ δεν έχει τη δυνατότητα να διασταυρώσει αν τα ποσά που δηλώνουν οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές συμπίπτουν. Σήμερα η υπηρεσία μπορεί να εντοπίσει αναντιστοιχίες μόνο αν αποφασιστεί να ελεγχθούν τα δύο φυσικά πρόσωπα. Αυτή η αδυναμία εντόπισης λαθών οδήγησε σε σημαντικές παραλείψεις στους κωδικούς του εντύπου Ε1, οι οποίες αναζητήθηκαν από την ΑΑΔΕ για την επιδότηση ενοικίου.
Η νέα διαδικασία ενεργοποιείται με το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το οποίο θα «σημαδεύει» (κοκκινίζει) τις περιπτώσεις όπου οι δύο συμβαλλόμενοι δηλώνουν διαφορετικά στοιχεία. Το ίδιο σύστημα θα εφαρμόζεται και στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Εάν εντοπιστεί ότι πωλητής και αγοραστής δηλώνουν διαφορετικά ποσά, το σύστημα θα επισημαίνει τις αναντιστοιχίες άμεσα.
Το Μητρώο δεν θα περιορίζεται απλώς στη διαπίστωση αυτών των διαφορών, αλλά θα προχωράει και ένα βήμα παραπέρα, παρέχοντας έτοιμο υλικό στους ελεγκτές της φορολογικής διοίκησης. Έτσι, οι ελεγκτές θα έχουν τη δυνατότητα να εξάγουν συμπεράσματα για τις τιμές των ακινήτων, για παράδειγμα, όταν διαπιστωθεί ότι ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. στο Κολωνάκι πωλήθηκε για 90.000 ευρώ, ενώ η πραγματική αξία του (με βάση την τιμή ζώνης των 4.250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο) υπερβαίνει κατά πολύ αυτό το ποσό, φτάνοντας τις 300.000 ευρώ. Σε αυτές τις περιπτώσεις θα ακολουθήσει ενδελεχής έλεγχος των τραπεζικών λογαριασμών, των πιστωτικών καρτών και των εμβασμάτων.
Σαρωτικοί έλεγχοι στα ενοίκια από την ΑΑΔΕ
Αντίστοιχα, οι έλεγχοι θα επεκτείνονται και στα ενοίκια. Για παράδειγμα, αν εντοπιστεί ενοίκιο 300-400 ευρώ τον μήνα για ακίνητο σε περιοχές όπως η Γλυφάδα ή περίξ του Μητροπολιτικού πόλου στο Ελληνικό, θα ξεκινούν έλεγχοι για τα περιουσιακά στοιχεία και τις κάρτες του ιδιοκτήτη. Οι διαπιστώσεις είναι ήδη εντυπωσιακές: η μέση δαπάνη ενοικίου το 2017 ήταν 210 ευρώ, το 2018 μειώθηκε στα 189 ευρώ, ενώ το 2023 έφτασε τα 211 ευρώ. Η αλήθεια, όμως, όπως καταδεικνύει η αγορά, είναι πως αυτά τα ποσά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, αλλά ενδεχομένως αντικατοπτρίζουν φαινόμενα υποδήλωσης των ενοικίων.
Ταυτόχρονα, για να περιοριστεί η φοροδιαφυγή (όσο μπορεί να γίνει αυτό), από την 1η Απριλίου μπαίνει τέλος στις πληρωμές με μετρητά για τα ενοίκια. Όλα τα ποσά θα πρέπει να καταβάλλονται μέσω του τραπεζικού συστήματος. Αν εντοπιστούν παραβάσεις από ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, οι κυρώσεις θα είναι αυστηρές. Οι ιδιοκτήτες θα χάνουν την έκπτωση 5% κατά τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια, ενώ οι ενοικιαστές θα χάνουν το επίδομα ενοικίου, το οποίο αντιστοιχεί σε ένα μηνιαίο μίσθωμα.
Στο στόχαστρο η φοροδιαφυγή από ακίνητα
Το οικονομικό επιτελείο αναγνωρίζει ότι το μέτρο αυτό δεν θα εξαλείψει πλήρως τη φοροδιαφυγή, καθώς υπάρχουν πάντα περιθώρια για συμφωνίες κάτω από το τραπέζι μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Παρ’ όλα αυτά, με τις πολλαπλές διασταυρώσεις των εισοδημάτων από τη μισθωτή εργασία και την ακίνητη περιουσία, οι ελεγκτές αναμένεται να εντοπίσουν τις πιο σοβαρές περιπτώσεις φοροδιαφυγής. Πολλοί ενδέχεται να «φοβηθούν» την Εφορία και να σταματήσουν τις πρακτικές απόκρυψης εισοδημάτων.
Ήδη, σύμφωνα με πληροφορίες, στο στόχαστρο της φορολογικής διοίκησης βρίσκονται ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπως τα νότια προάστια, οι οποίοι δηλώνουν εξαιρετικά χαμηλά ενοίκια, ενώ στην πραγματικότητα τα ενοίκια στην περιοχή είναι πολύ υψηλότερα. Ενδεικτικά, έχει εντοπιστεί ιδιοκτήτης που δηλώνει ενοίκιο 300 ευρώ για διαμέρισμα, ενώ στην περιοχή το αντίστοιχο ενοίκιο φτάνει τα 1.200 ευρώ. Αξιοσημείωτο είναι ότι στην περιοχή του Χαλανδρίου εντοπίστηκε μηνιαίο μίσθωμα 10 ευρώ για διαμέρισμα 30 τ.μ. και 20 ευρώ για διαμέρισμα 133 τ.μ. στην Ηλιούπολη.
