Μείζον ζήτημα, όχι μόνο για την κυβέρνηση, αλλά και για τις ίδιες τις τράπεζες, είναι η εξυγίανση των κόκκινων δανείων, που, αν και βγήκαν από τους τραπεζικούς ισολογισμούς, έχουν μεταβιβαστεί στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και παραμένουν στην οικονομία.
Τα υπό εξυγίανση δάνεια ανέρχονταν σε 79,65 δισ. ευρώ στα τέλη του α’ εξαμήνου 2026, με το 52% του συνόλου να είναι δάνεια προς νοικοκυριά και από αυτά τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια να φτάνουν στα 24,961 δισ. ευρώ.
Η εξυγίανση και επιστροφή των δανειοληπτών αυτών στο τραπεζικό σύστημα είναι μείζονος σημασίας για τις τράπεζες, καθώς θα διευρύνει την πελατειακή τους βάση, η οποία συρρικνώνεται νομοτελειακά λόγω του δημογραφικού ζητήματος, αλλά και της έντασης του ανταγωνισμού στην παροχή δανείων από neobanks και από τρίτους παρόχους.
Σε μια μικρότερη πίτα αγοράς, που κόβεται συνεχώς σε ολοένα μικρότερα κομμάτια, είναι επιτακτική ανάγκη για τις τράπεζες να διευρύνουν την πελατειακή τους βάση με «αναβαπτισμένους» τους πρώην «κόκκινους» δανειολήπτες, δίνοντας έτσι ώθηση στη λιανική τραπεζική και δη στη στεγαστική πίστη.
Από την πλευρά της, η κυβέρνηση προχωρεί σε συνεχείς βελτιώσεις του εξωδικαστικού μηχανισμού και σε ενίσχυση του πλαισίου λειτουργίας των servicers, προκειμένου να παραχθούν ταχύτερα περισσότερες βιώσιμες ρυθμίσεις.
Ωστόσο, οι προσπάθειες βρίσκουν πρακτικά αντιστάσεις σε πραγματικά δεδομένα, που χρήζουν ευέλικτης αντιμετώπισης.
Οι νεότερης ηλικίας εγγυητές και τα perpetual στεγαστικά δάνεια
Τον προβληματισμό και τις λύσεις που αναζητούν οι τράπεζες προκειμένου να αντιμετωπιστούν αντικειμενικά εμπόδια για την εξυγίανση των κόκκινων στεγαστικών δανείων αποτύπωσε χθες ο CEO της Alpha Βank, Βασίλης Ψάλτης.
Μιλώντας στο περιθώριο της παρουσίασης του rebranding της Τράπεζας, χαρακτήρισε θέμα εθνικής σημασίας την οριστική επίλυση του ζητήματος των κόκκινων δανείων και βασική προϋπόθεση για να κινηθεί εκ νέου η λιανική τραπεζική και δη η στεγαστική πίστη.
Όπως είπε, σημαντική μερίδα ιδιωτών παραμένει εκτός τραπεζικού συστήματος λόγω παλαιών οφειλών τους, επομένως δεν έχουν πρόσβαση σε νέο τραπεζικό δανεισμό και δυνατότητα να μετέχουν στην οικονομική δραστηριότητα.
Ο CEO της Alpha Bank είπε ότι οι τράπεζες έχουν τη δυνατότητα να αξιολογήσουν ποια δάνεια είναι θεραπεύσιμα και ποια όχι, ώστε να διαμορφωθούν λύσεις προσαρμοσμένες στις πραγματικές δυνατότητες κάθε δανειολήπτη.
Στο πλαίσιο αυτό, ανέφερε ότι θα μπορούσαν να εξεταστούν διαγραφές οφειλών, σε συνεννόηση με τους επενδυτές που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια και τους servicers που τα διαχειρίζονται, και οι τράπεζες να προχωρήσουν σε αναχρηματοδότηση των δανειοληπτών.
Είπε επίσης ότι θα μπορούσαν να αναζητηθούν και να προστεθούν νεότερης ηλικίας εγγυητές στα κόκκινα στεγαστικά δάνεια, στην περίπτωση που ο δανειολήπτης ή οι υφιστάμενοι εγγυητές έχουν υπερβεί το ηλικιακό όριο που επιτρέπει να γίνει μία ρύθμιση.
Στα 60 έτη η μέση ηλικία οφειλετών
Σημειώνεται ότι η μέση ηλικία των οφειλετών διαμορφώνεται στα 60 έτη, γεγονός που συνιστά περιορισμό στην επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου, προκειμένου αυτό να ρυθμιστεί με καταβολή μικρότερων δόσεων.
Ο κ. Ψάλτης αναφέρθηκε και στην υιοθέτηση των στεγαστικών δανείων αορίστου διαρκείας, που λειτουργούν σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Στα λεγόμενα perpetual στεγαστικά δάνεια, η χρηματοδότηση δεν συνδέεται με τον δανειολήπτη, αλλά με το ακίνητο και μπορεί να μεταβιβάζεται μαζί με αυτό.
Ο CEO της Alpha Βank διερωτήθηκε γιατί ένας ιδιώτης να αναζητήσει νέα κατοικία και να προσφύγει σε νέο δανεισμό, αντί να μπορέσει να εξυπηρετήσει, μέσω εγγύησης ή ακόμη και νέας χρηματοδότησης, υφιστάμενο δάνειο στο πατρικό του σπίτι.
Οι «σκόπελοι» για τις βιώσιμες ρυθμίσεις
Το ερώτημα αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία, τη στιγμή που γίνεται λόγος για έλλειμμα εκατοντάδων χιλιάδων κατοικιών στην αγορά και για μη προσιτότητα της στέγης.
Πέραν του ηλικιακού ορίου των δανειοληπτών και εγγυητών για την επίτευξη βιώσιμων ρυθμίσεων που θα εξυγιάνουν τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια, οι τραπεζίτες θέτουν δύο ακόμη «σκοπέλους» στους οποίους προσκρούει η επιδιωκόμενη ταχεία εξυγίανση.
Αφενός, την άνοδο των τιμών των ακινήτων. Καθώς οι ρυθμίσεις γίνονται στη βάση της αξίας του ακινήτου, το οποίο λειτουργεί ως εμπράγματη εξασφάλιση στο δάνειο, η συνεχής άνοδος στις τιμές των ακινήτων έχει αυξήσει τα ελάχιστα ποσά που πρέπει να αποπληρώσουν οι δανειολήπτες.
Σημειώνεται επιπλέον ότι το πλαίσιο των ρυθμίσεων προβλέπει πως ο πιστωτής δεν μπορεί να δώσει στον δανειολήπτη μία ρύθμιση η οποία σε όρους παρούσας αξίας υπολείπεται του ποσού που θα ανακτούσε ο πιστωτής από τη ρευστοποίηση της εμπράγματης εξασφάλισης (ακινήτου).
Στο πλαίσιο αυτό, οι τραπεζίτες θέτουν στον διάλογο το «κούρεμα» οφειλών σε συνεννόηση με funds και servicers και βεβαίως με την έγκριση του Επόπτη (SSM/ΤτΕ).
Αφετέρου, το διαθέσιμο εισόδημα. Το καθαρό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα έχει αυξηθεί κατά περίπου 20%-24% κατά την τελευταία πενταετία. Το 2025 το ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 5,3%, αγγίζοντας τα 167 δισ. ευρώ, το υψηλότερο επίπεδο από το 2009.
Η αύξηση αυτή, ωστόσο, δεν συνυπολογίζει τον πληθωρισμό που μειώνει το πραγματικό εισόδημα και, επιπλέον, δεν προλαβαίνει να καλύψει την άνοδο στις τιμές των ακινήτων.
Αυξάνεται συνεχώς η αγορά ακινήτων
Η αγορά ακινήτων συνεχίζει να καταγράφει ετήσιες αυξήσεις (περίπου 5,5% το β’ τρίμηνο του 2026), αν και με τάση επιβράδυνσης σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Σωρευτικά από το 2020 μέχρι σήμερα οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν καταγράψει αύξηση που κυμαίνεται στο 61%-65%.
Αθροιστικά τα παραπάνω πραγματικά δεδομένα συνθέτουν ένα δύσκολο παζλ για την επιτυχία των ρυθμίσεων και την εξυγίανσή τους για να επιστρέψουν στο τραπεζικό σύστημα.
Και αυτό διότι ο μέσος οφειλέτης σήμερα καλείται να πληρώσει μεγαλύτερα ποσά, λόγω της αύξησης της αξίας των ακινήτων, με το ίδιο πρακτικά πραγματικό εισόδημα και σε μικρότερο χρονικό διάστημα, καθώς η μεγαλύτερη ηλικία του θέτει περιορισμό στη δυνατότητα επιμήκυνσης του δανείου.
