Η αγορά κατοικίας συνεχίζει να κινείται με υψηλές ταχύτητες, αλλά όχι με τον ίδιο τρόπο για όλους. Τα ενοίκια αυξάνονται, η ζήτηση συγκεντρώνεται στα οικονομικότερα ακίνητα, η στεγαστική χρηματοδότηση ανακάμπτει και το ενδιαφέρον από το εξωτερικό ενισχύεται, την ώρα που το διαθέσιμο απόθεμα εξακολουθεί να μην καλύπτει τις ανάγκες σε πολλές περιοχές. Τα στοιχεία για το 2026 δείχνουν ότι η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στα σπίτια χαμηλότερης τιμής, τόσο στην ενοικίαση όσο και στην αγορά. Παράλληλα, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 34,9% στο πρώτο οκτάμηνο, ενώ η διεθνής ζήτηση για ελληνικά ακίνητα έχει ενισχυθεί κατά 60,3% σε σχέση με το 2020.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, αποκτούν μεγαλύτερη σημασία η αξιοποίηση των κλειστών και παλαιότερων κατοικιών, η ευκολότερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση, αλλά και νέες μορφές ιδιοκτησίας και διαχείρισης των ακινήτων.
Ενοίκια: Άνοδος 3,8% πανελλαδικά
Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 3,8% σε πανελλαδικό επίπεδο το 2026, με την άνοδο να φτάνει το 4,3% στην Αττική, το 3% στη Θεσσαλονίκη και το 4% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Περισσότερες από 30 περιοχές εμφανίζουν πλέον μέσο ενοίκιο τουλάχιστον 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην κορυφή βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, με μέση τιμή 14 ευρώ ανά τ.μ. Ωστόσο, οι ακριβότερες περιοχές δεν είναι απαραίτητα και εκείνες με τις μεγαλύτερες ανατιμήσεις, καθώς στο Κολωνάκι και στην Παλιά Παραλία οι τιμές παρέμειναν σταθερές.
Τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφουν η Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας με 16,7%, τα Πετράλωνα με 15,6% και η Κυψέλη και η Θέρμη Θεσσαλονίκης με 14,3%. Στην Αττική, τα Δυτικά Προάστια εμφανίζουν τη μεγαλύτερη μέση άνοδο, κατά 5,7%, με μέσο ενοίκιο 7,4 ευρώ ανά τ.μ. Στα Νότια Προάστια η μέση τιμή φτάνει τα 11,1 ευρώ και στα Βόρεια τα 10,3 ευρώ ανά τ.μ. Στον αντίποδα, η Πάρος καταγράφει πτώση των ενοικίων κατά 8,3%.
Μεγάλη πίεση στα σπίτια κάτω των 600 ευρώ
Η εικόνα της αγοράς γίνεται ακόμη πιο καθαρή όταν συγκριθεί η προσφορά με τη ζήτηση. Στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, για κάθε διαθέσιμη κατοικία με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ καταγράφονται κατά μέσο όρο 21,1 εκδηλώσεις άμεσου ενδιαφέροντος και 281,7 αναζητήσεις. Όσο ανεβαίνει η τιμή του ενοικίου, η πίεση υποχωρεί αισθητά. Στις κατοικίες με μίσθωμα άνω των 1.500 ευρώ, η σχέση ζήτησης και προσφοράς μπορεί να είναι έως και 42 φορές χαμηλότερη σε σχέση με τα φθηνότερα ακίνητα.
Ελευσίνα, Μαρούσι, Ηράκλειο, Παλλήνη και Χαλάνδρι βρίσκονται μεταξύ των περιοχών όπου η ζήτηση για οικονομικότερα ενοίκια είναι ιδιαίτερα έντονη. Παρόμοια εικόνα παρατηρείται και εκτός Αττικής. Στα Δωδεκάνησα, για κάθε ακίνητο με ενοίκιο κάτω των 600 ευρώ αντιστοιχούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις. Στις αγοραπωλησίες, η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως στα σπίτια αξίας έως 250.000 ευρώ, ενώ στα ακίνητα άνω των 550.000 ευρώ το ενδιαφέρον είναι σαφώς μικρότερο σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα. Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι μόνο η συνολική προσφορά κατοικιών, αλλά και το κατά πόσο τα διαθέσιμα σπίτια βρίσκονται στις τιμές που μπορεί να υποστηρίξει η μεγαλύτερη μερίδα της αγοράς.
Στα 1,8 δισ. ευρώ τα στεγαστικά δάνεια
Σημαντική μεταβολή καταγράφεται και στη στεγαστική χρηματοδότηση. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 1,8 δισ. ευρώ στο πρώτο οκτάμηνο του 2026, αυξημένες κατά 34,9% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος που συνδέεται με τα προγράμματα «Σπίτι μου», όπου οι εκταμιεύσεις αυξήθηκαν κατά 54,6%. Παρά την ανάκαμψη, η χρήση στεγαστικού δανείου στις αγοραπωλησίες παραμένει αρκετά χαμηλότερη από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Μόλις το 23% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα πραγματοποιείται με τη βοήθεια στεγαστικού δανείου, έναντι 45% στην Ευρώπη.
Αυτό αφήνει σημαντικά περιθώρια για περαιτέρω ενίσχυση της χρηματοδότησης, ιδιαίτερα εφόσον βελτιωθεί η πρόσβαση των νοικοκυριών σε τραπεζικό δανεισμό.
Άνοδος 60,3% στη ζήτηση από το εξωτερικό
Ισχυρό παραμένει και το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών για την ελληνική αγορά. Η διεθνής ζήτηση έχει αυξηθεί κατά 60,3% σε σχέση με το 2020 και πλέον αντιστοιχεί στο 20,3% της συνολικής ζήτησης για ακίνητα. Στις πρώτες θέσεις βρίσκονται οι Ηνωμένες Πολιτείες, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Πέντε από τις δέκα δημοφιλέστερες περιοχές για αγοραστές από το εξωτερικό βρίσκονται στην περιφέρεια: Χαλκιδική, Κυκλάδες, Καβάλα, Μεσσηνία και Δωδεκάνησα.
Στην αγορά εξοχικής κατοικίας, το 44% των υποψήφιων αγοραστών την περίοδο 2024-2026 προήλθε από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ στις συναλλαγές που τελικά ολοκληρώθηκαν το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 20%. Βρετανία και ΗΠΑ αποτελούν τις σημαντικότερες αγορές εκτός ΕΕ, ενώ αυξάνεται και η παρουσία αγοραστών από την Αυστραλία. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η αγοραστική τους δυνατότητα. Προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ δηλώνει το 38% των ενδιαφερομένων εκτός ΕΕ, έναντι 24% όσων προέρχονται από χώρες της Ένωσης. Οι Βρετανοί προτιμούν κυρίως τα νησιά του Ιονίου, σε ποσοστό 24%, ενώ οι αγοραστές από ΗΠΑ και Καναδά στρέφονται κυρίως προς την Κρήτη, με 28%, και την ηπειρωτική Ελλάδα, με 25%. Το Αιγαίο συγκεντρώνει το 19% του ενδιαφέροντος τόσο από τη Βρετανία όσο και από τις ΗΠΑ.
Συνιδιοκτησία για ακριβότερες εξοχικές κατοικίες
Η άνοδος των τιμών και του κόστους χρηματοδότησης έχει ανοίξει τον δρόμο και για εναλλακτικά μοντέλα πρόσβασης στην ακίνητη περιουσία. Ένα από αυτά είναι η οργανωμένη συνιδιοκτησία εξοχικών κατοικιών. Στο συγκεκριμένο μοντέλο, ο αγοραστής αποκτά μερίδιο εταιρείας ειδικού σκοπού η οποία κατέχει το ακίνητο, αποκτώντας ταυτόχρονα δικαίωμα χρήσης. Το σχήμα προβλέπει έως έξι συνιδιοκτήτες, με κάθε μερίδιο να αντιστοιχεί στο ένα έκτο του ακινήτου και να παρέχει έως 56 διανυκτερεύσεις ετησίως. Κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας, ενώ όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται μπορεί να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Η συντήρηση και η λειτουργία αναλαμβάνονται από επαγγελματική διαχείριση.
Το στοίχημα των κλειστών και παλαιών κατοικιών
Με την κατασκευή νέων κατοικιών να γίνεται ακριβότερη λόγω της ανόδου του κόστους κατασκευής και της γης, ένα σημαντικό μέρος της συζήτησης μεταφέρεται πλέον στο υπάρχον κτιριακό απόθεμα. Η αναβάθμιση μικρότερων και παλαιότερων κατοικιών, όπως και η επαναφορά στην αγορά ακινήτων που παραμένουν κλειστά, θεωρούνται κρίσιμες κινήσεις για την ενίσχυση της προσφοράς. Παράλληλα, στο επίκεντρο βρίσκεται και η μεγαλύτερη ευελιξία των ιδιοκτησιών ώστε ένα ακίνητο να μπορεί να προσαρμοστεί στις ανάγκες των ιδιοκτητών του με την πάροδο του χρόνου. Ένα μεγάλο διαμέρισμα, για παράδειγμα, μπορεί στο μέλλον να χρειαστεί να χωριστεί σε δύο μικρότερα, ενώ δύο γειτονικές ιδιοκτησίες μπορεί να χρειαστεί να συνενωθούν. Σήμερα τέτοιες αλλαγές συχνά προσκρούουν σε παλαιούς κανονισμούς πολυκατοικιών ή στην ανάγκη συναίνεσης άλλων συνιδιοκτητών.
Ήδη από το 2020 έχουν εμφανιστεί στην αγορά σχήματα «εξελιγμένης σύστασης πολυκατοικίας», στα οποία προβλέπεται εξαρχής η δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης ιδιοκτησιών. Η λογική είναι ότι η αξία ενός ακινήτου δεν πρέπει να εξαρτάται μόνο από τα τετραγωνικά, την ενεργειακή του απόδοση ή την ποιότητα κατασκευής, αλλά και από τη δυνατότητά του να προσαρμόζεται στις ανάγκες που θα προκύψουν στο μέλλον. Η εικόνα που διαμορφώνεται στην αγορά κατοικίας είναι επομένως σύνθετη: οι τιμές και τα ενοίκια παραμένουν υπό πίεση, η χρηματοδότηση ανακάμπτει και το ξένο ενδιαφέρον ενισχύεται, αλλά η μεγαλύτερη πρόκληση εξακολουθεί να είναι η προσφορά κατοικιών σε τιμές που να ανταποκρίνονται στις δυνατότητες των νοικοκυριών.
