Σε μια περίοδο όπου η στεγαστική κρίση εντείνεται και η αγορά ακινήτων λειτουργεί υπό έντονες πιέσεις, το ελληνικό Δημόσιο αναδεικνύεται σε έναν ιδιοκτήτη με τεράστιο αποτύπωμα, αλλά περιορισμένη γνώση της ίδιας του της περιουσίας. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη ακινήτων, αλλά η έλλειψη καθαρής, ενιαίας και λειτουργικής καταγραφής, μια συνθήκη που κρατά εκτός αγοράς ένα σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος.
Σε αυτό το περιβάλλον, η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) ήδη επιχειρεί να καλύψει ένα διαχρονικό κενό μέσα από το έργο «Landmark 360°». Στόχος της ΕΤΑΔ είναι η δημιουργία, για πρώτη φορά, μιας πλήρους και «καθαρής» βάσης δεδομένων για περίπου 36.000 ακίνητα. Ήδη έχει ολοκληρωθεί η πιλοτική καταγραφή 1.000 ακινήτων εντός του 2025, ενώ στο επόμενο στάδιο έχουν ενταχθεί επιπλέον 9.000 ακίνητα. Στην περίοδο 2027–2028, ο αριθμός των καταγεγραμμένων ακινήτων εκτιμάται ότι θα φτάσει έως και τις 20.000 εγγραφές. Τα ακίνητα ταξινομούνται σε θεματικά clusters, όπως τουριστικά, εμπορικά και αστικά, ώστε να αξιολογούνται με συγκεκριμένα κριτήρια, ενώ την υλοποίηση έχουν αναλάβει εννέα εξειδικευμένα σχήματα με τον συντονισμό της McKinsey & Company.
Το ίδιο το έργο, ωστόσο, αναδεικνύει και το βάθος του προβλήματος. Ένα σημαντικό μέρος της δημόσιας ακίνητης περιουσίας παραμένει ουσιαστικά «αχαρτογράφητο». Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι τα ακίνητα δεν είναι ενταγμένα σε ένα ενιαίο, διασταυρωμένο και επικαιροποιημένο σύστημα. Μπορεί να εμφανίζονται αποσπασματικά σε διαφορετικές βάσεις, όπως το Ε9, το Κτηματολόγιο ή επιμέρους αρχεία υπηρεσιών, χωρίς αντιστοίχιση και χωρίς πλήρη στοιχεία για την πραγματική τους κατάσταση. Συχνά λείπουν κρίσιμες πληροφορίες, όπως το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα πολεοδομικά δεδομένα ή η τεχνική τους κατάσταση. Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί να υπάρχει διοικητικά, αλλά να μην είναι αξιοποιήσιμο στην πράξη.
Μάλιστα ο Υφυπουργός στον Πρωθυπουργό, Θανάσης Κοντογεώργης, σε πρόσφατο συνέδριο, επισήμανε ότι η καταγραφή και η ενεργοποίηση των δημόσιων ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός για την περιφερειακή ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή. Όπως υπογράμμισε, η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου αποτελεί βασική προτεραιότητα της κυβερνητικής πολιτικής για την ισόρροπη ανάπτυξη της χώρας, ενταγμένη στην Εθνική Στρατηγική για την Περιφερειακή και Τοπική Ανάπτυξη. Η προσέγγιση αυτή επιχειρεί να μετατρέψει ανενεργά ή κατακερματισμένα περιουσιακά στοιχεία σε «ενεργό παραγωγικό κεφάλαιο», ικανό να κινητοποιήσει επενδύσεις, να δημιουργήσει θέσεις εργασίας και να ενισχύσει τη βιώσιμη οικονομική δραστηριότητα. Παράλληλα, αναδεικνύεται και η κοινωνική διάσταση της αξιοποίησης, καθώς ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανενεργά μπορούν να καλύψουν κρίσιμες ανάγκες, από δομές υγείας και πρόνοιας μέχρι λύσεις στέγασης, πολιτιστικές υποδομές και δημόσιους χώρους.
Ωστόσο, η ίδια η φιλοδοξία αυτών των παρεμβάσεων αναδεικνύει και την κεντρική πρόκληση που περιγράφεται σε όλη την προηγούμενη ανάλυση, χωρίς πλήρη, αξιόπιστη και διαλειτουργική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας, ακόμη και τα πιο φιλόδοξα σχέδια αξιοποίησης κινδυνεύουν να προσκρούσουν στα ίδια διαρθρωτικά εμπόδια.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στα δεδομένα της αγοράς. Με βάση στοιχεία του διεθνούς δείκτη FREI, ο οποίος αξιολογεί το κατά πόσο ένα ακίνητο είναι πραγματικά αξιοποιήσιμο, περίπου το 32% του συνολικού αποθέματος ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει αναξιοποίητο. Από αυτή τη δεξαμενή, μόλις το 25% εμφανίζεται καταγεγραμμένο με τρόπο που να επιτρέπει ουσιαστική αξιολόγηση και διαχείριση, γεγονός που σημαίνει ότι περίπου το 75% βρίσκεται εκτός πλήρους ορατότητας. Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο περιοριστική όταν εξετάζεται η πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης, καθώς μόλις το 19% των κλειστών ακινήτων θεωρείται νομικά «καθαρό», ενώ μόλις το 10% μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα. Το υπόλοιπο ποσοστό παραμένει εγκλωβισμένο σε ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, πολεοδομικά προβλήματα ή τεχνικές αδυναμίες, με αποτέλεσμα να υπάρχει στα χαρτιά αλλά όχι στην πράξη.
Το πρόβλημα αποτυπώνεται με ακόμη μεγαλύτερη ένταση στη δημοτική ακίνητη περιουσία. Όταν δεν υπάρχει σαφής εικόνα για το ποια ακίνητα υπάρχουν και ποια είναι διαθέσιμα, αρκετά ακίνητα που θα μπορούσαν να διατεθούν προς πώληση ή ενοικίαση δεν εμφανίζονται ποτέ οργανωμένα στην αγορά. Έτσι, πολλές μισθώσεις πραγματοποιούνται άτυπα, «από στόμα σε στόμα», περιορίζοντας τη διαφάνεια και τη σωστή λειτουργία της αγοράς. Σε πολλές περιπτώσεις, οι δήμοι δεν διαθέτουν πλήρη εικόνα για τα ακίνητα που κατέχουν, καθώς δεν υπάρχει ενιαίο σύστημα καταγραφής.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο Δήμος Αμαρουσίου, όπου περίπου 180 ακίνητα εμφανίζονται δηλωμένα στο Ε9, ενώ από άλλα στοιχεία, όπως το Κτηματολόγιο, προκύπτει ότι το συνολικό πλήθος μπορεί να φτάνει από 1.850 έως και 2.500 ακίνητα. Η απόκλιση αυτή καταδεικνύει το μέγεθος του προβλήματος, το οποίο δεν περιορίζεται σε έναν μόνο δήμο. Υπάρχουν περιπτώσεις δήμων που διαθέτουν χιλιάδες ακίνητα, ακόμη και 5.000 ή 10.000, χωρίς πλήρη και οργανωμένη καταγραφή ή χωρίς να έχουν δηλωθεί στο σύνολό τους στα φορολογικά στοιχεία.
Σε αρκετές περιπτώσεις, η καταγραφή της δημοτικής περιουσίας βασίζεται σε απλές λίστες ή αποσπασματικά αρχεία. Δεν υπάρχει ενιαίο ψηφιακό σύστημα, ενώ διαφορετικές υπηρεσίες των δήμων, όπως τεχνικές και οικονομικές υπηρεσίες, διατηρούν διαφορετικά δεδομένα χωρίς διασύνδεση. Στην περιφέρεια, η εικόνα είναι ακόμη πιο σύνθετη, καθώς μεγάλο μέρος της δημοτικής περιουσίας αφορά αγροτεμάχια ή εκτάσεις που έχουν καταπατηθεί, χωρίς να είναι σαφές ποιος τα χρησιμοποιεί ή ποια είναι η πραγματική τους κατάσταση, ενώ άλλα ακίνητα παραμένουν πολεοδομικά μη τακτοποιημένα ή αυθαίρετα.
Η ανάλυση της BluPeak Estate Analytics αποτυπώνει με σαφήνεια τη δυσλειτουργία. Από ένα σύνολο 100 ακινήτων, μόλις περίπου 25 μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, ενώ περίπου 40 απαιτούν παρεμβάσεις και ένα σημαντικό ποσοστό παραμένει μπλοκαρισμένο λόγω νομικών ή διοικητικών εμποδίων. Η ύπαρξη ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται και τη διαθεσιμότητά του, καθώς ακόμη και όταν είναι καταγεγραμμένο, μπορεί να συνοδεύεται από εκκρεμότητες που το καθιστούν ανενεργό.
Την ώρα που στην Ελλάδα η αποτύπωση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας παραμένει ελλιπής, άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν επενδύσει σε ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συνδέουν ιδιοκτησιακά, πολεοδομικά και τεχνικά δεδομένα, επιτρέποντας στο Δημόσιο να έχει σε πραγματικό χρόνο σαφή εικόνα της περιουσίας του. Το κοινό χαρακτηριστικό αυτών των χωρών δεν είναι ότι διαθέτουν περισσότερα ακίνητα, αλλά ότι διαθέτουν καλύτερα δεδομένα.
Η ανάγκη για μεγαλύτερη διαφάνεια αποτυπώνεται και κοινωνικά. Έρευνες δείχνουν ότι η συντριπτική πλειονότητα των πολιτών θεωρεί ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει άμεσα τις τιμές των ακινήτων και ζητά την ύπαρξη ενός ενιαίου ψηφιακού μητρώου. Παράλληλα, ένα μεγάλο ποσοστό εκτιμά ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα μπορούσε να λειτουργήσει ως ανάχωμα στη στεγαστική κρίση.
Η μεγάλη εικόνα είναι σαφής, το ελληνικό Δημόσιο δεν στερείται ακινήτων, αλλά πληροφορίας. Και όσο το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας του παραμένει εκτός καθαρής και λειτουργικής αποτύπωσης, η αγορά θα συνεχίσει να λειτουργεί με στρεβλώσεις και η στεγαστική κρίση θα βαθαίνει. Το πραγματικό στοίχημα δεν είναι απλώς η αξιοποίηση, αλλά η ίδια η γνώση του τι υπάρχει, γιατί χωρίς αυτήν, ακόμη και ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης της χώρας παραμένει, στην πράξη, «τυφλός».
