Παρά τη συγκρατημένη επενδυτική δραστηριότητα σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα, η αγορά γραφείων στην Ελλάδα εξακολουθεί να επιδεικνύει αξιοσημείωτες αντοχές, με τα θεμελιώδη μεγέθη να παραμένουν ισχυρά και τη ζήτηση για ποιοτικούς χώρους εργασίας να στηρίζει τις αξίες και τα ενοίκια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius για το πρώτο τρίμηνο του 2026, ο συνολικός όγκος επενδυτικών συναλλαγών στην αγορά γραφείων ανήλθε σε περίπου 50 εκατ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει ενεργό, έστω και πιο επιλεκτικό.
Η εικόνα αυτή έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η ελληνική οικονομία συνεχίζει να αναπτύσσεται με ρυθμό 2,3%, ο πληθωρισμός αποκλιμακώνεται στο 3,2%, ενώ η ανεργία έχει περιοριστεί στο 8,4%, επίπεδο που αποτελεί το χαμηλότερο των τελευταίων ετών. Οι συνθήκες αυτές δημιουργούν ένα σταθερό υπόβαθρο για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, η οποία εξακολουθεί να προσελκύει κεφάλαια παρά το περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας στις διεθνείς αγορές.
Σταθερή η ζήτηση για γραφεία
Κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους η συνολική απορρόφηση γραφειακών χώρων στην Αθήνα διαμορφώθηκε στα 25.000 τ.μ., με τις ανανεώσεις συμβολαίων να αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το ήμισυ της δραστηριότητας. Το στοιχείο αυτό καταδεικνύει ότι οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να επενδύουν στους υφιστάμενους χώρους τους, επιδιώκοντας να διατηρήσουν την παρουσία τους σε στρατηγικές τοποθεσίες.
Η Βόρεια Αθήνα συγκέντρωσε το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης, αποσπώντας το 52% της συνολικής μισθωτικής δραστηριότητας. Η περιοχή των αξόνων Λ. Κηφισίας και Λ. Μεσογείων εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό επιχειρηματικό πυρήνα της πρωτεύουσας, φιλοξενώντας πολυεθνικές εταιρείες, τεχνολογικούς ομίλους και επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών.
Ακολούθησε το κέντρο της Αθήνας και η ευρύτερη περιοχή του CBD (Central Business District), όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή λόγω της πρόσβασης σε μέσα σταθερής τροχιάς, της συγκέντρωσης εταιρικών γραφείων και της αναβάθμισης πολλών κτιρίων τα τελευταία χρόνια.
Στη Θεσσαλονίκη, η δραστηριότητα παρέμεινε επίσης έντονη, με εταιρείες όπως η Dialectica και η Campeón Gaming να προχωρούν σε επεκτάσεις, επιβεβαιώνοντας ότι η συμπρωτεύουσα εξελίσσεται σε σημαντικό πόλο εγκατάστασης επιχειρήσεων τεχνολογίας και υπηρεσιών.
Τα ενοίκια σε ιστορικά υψηλά
Η συνεχιζόμενη ζήτηση για σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά γραφεία έχει οδηγήσει τα μισθώματα των κορυφαίων ακινήτων σε νέα υψηλά επίπεδα.
Στο κέντρο της Αθήνας τα prime rents διαμορφώνονται πλέον στα 31 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, ενώ στη Βόρεια Αθήνα φθάνουν τα 30 ευρώ ανά τ.μ. Στα Νότια Προάστια, όπου η ανάπτυξη του Ελληνικού και οι νέες επενδύσεις αναβαθμίζουν συνολικά την περιοχή, τα ενοίκια έχουν φτάσει τα 25 ευρώ ανά τ.μ.
Η ανοδική πορεία των μισθωμάτων αποτυπώνεται ξεκάθαρα και σε βάθος δεκαετίας. Από τα περίπου 14 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2016, τα κορυφαία ενοίκια έχουν υπερδιπλασιαστεί, αντανακλώντας τη μεταστροφή της αγοράς προς τα πιστοποιημένα «πράσινα» κτίρια και την αυξανόμενη ανάγκη των επιχειρήσεων για σύγχρονους χώρους εργασίας.
Κάτω από το 10% οι κενοί χώροι
Την ίδια στιγμή, το ποσοστό κενών γραφείων στην αγορά της Αθήνας διαμορφώνεται στο 9,87%, επίπεδο που θεωρείται ιδιαίτερα υγιές για μια ώριμη αγορά ακινήτων.
Η συνεχής μείωση του vacancy rate τα τελευταία χρόνια αποτελεί ένδειξη ότι η προσφορά ποιοτικών χώρων δεν επαρκεί για να καλύψει πλήρως τη ζήτηση. Είναι χαρακτηριστικό ότι το ποσοστό κενότητας ξεπερνούσε το 14% πριν από μία δεκαετία, ενώ σήμερα κινείται κάτω από το ψυχολογικό όριο του 10%.
Στη χαμηλότερη κενότητα ξεχωρίζουν οι περιοχές της Βόρειας Αθήνας, όπου η διαθεσιμότητα περιορίζεται στο 6,56%, καθώς και οι δευτερεύουσες περιοχές της πρωτεύουσας με ποσοστό 7,02%.
Νέες αναπτύξεις άνω των 330.000 τ.μ.
Η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει ιδιαίτερα έντονη, καθώς βρίσκονται υπό ανάπτυξη ή σχεδιασμό περισσότερα από 330.000 τ.μ. νέων γραφειακών χώρων στην Αττική.
Ειδικότερα, περίπου 228.000 τ.μ. βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή, ενώ επιπλέον 104.000 τ.μ. έχουν ενταχθεί στο αναπτυξιακό pipeline της αγοράς.
Το μεγαλύτερο κατασκευαστικό πρόγραμμα καταγράφεται στο κέντρο της Αθήνας και τη Βόρεια Αθήνα, όπου συγκεντρώνεται η πλειονότητα της ζήτησης. Παρά τη σημαντική αυτή προσθήκη νέου αποθέματος, η αγορά εκτιμά ότι οι νέοι χώροι θα απορροφηθούν σχετικά γρήγορα, καθώς οι περισσότερες μεγάλες επιχειρήσεις αναζητούν πλέον κτίρια με υψηλές περιβαλλοντικές πιστοποιήσεις και σύγχρονες προδιαγραφές.
Οι μεγαλύτερες συμφωνίες
Στις σημαντικότερες μισθωτικές συναλλαγές του πρώτου τριμήνου περιλαμβάνεται η ανανέωση μίσθωσης γραφείων 3.346 τ.μ. στη Μεταμόρφωση από εταιρεία επαγγελματικών υπηρεσιών, καθώς και νέα μίσθωση τραπεζικού οργανισμού 2.300 τ.μ. στην οδό Σταδίου.
Ξεχώρισαν επίσης η ανανέωση μίσθωσης 1.809 τ.μ. στη Λεωφόρο Κηφισίας και νέα μίσθωση 1.300 τ.μ. στον Νέο Κόσμο από εταιρεία συμβουλευτικών υπηρεσιών.
Στο επενδυτικό σκέλος, η μεγαλύτερη συναλλαγή αφορούσε αυτοτελές κτίριο γραφείων στην περιφέρεια του επιχειρηματικού κέντρου της Αθήνας, συνολικής επιφάνειας 8.375 τ.μ., έναντι τιμήματος 35 εκατ. ευρώ. Ακολούθησε η πώληση ακινήτου στην οδό Λαγουμιτζή, επιφάνειας 3.304 τ.μ., έναντι 5,88 εκατ. ευρώ.
Οι ιδιώτες στη θέση των θεσμικών
Το πιο ενδιαφέρον στοιχείο της αγοράς είναι η αλλαγή στη σύνθεση των επενδυτών. Ενώ τα προηγούμενα χρόνια πρωταγωνιστούσαν οι θεσμικοί επενδυτές και τα μεγάλα διεθνή κεφάλαια, σήμερα τον κύριο όγκο των συναλλαγών πραγματοποιούν ιδιώτες επενδυτές και family offices.
Οι μεγάλοι θεσμικοί παίκτες εμφανίζονται πιο επιφυλακτικοί, δίνοντας προτεραιότητα στη διαχείριση των υφιστάμενων χαρτοφυλακίων τους. Αντίθετα, τα ιδιωτικά κεφάλαια συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες σε ακίνητα εισοδήματος και σε ποιοτικά κτίρια γραφείων με προοπτικές υπεραξιών.
Παρά την επιβράδυνση των συναλλαγών, η συνολική εικόνα της αγοράς παραμένει θετική. Η ισχυρή ζήτηση, τα υψηλά ενοίκια, η περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων και η σημαντική κατασκευαστική δραστηριότητα συνθέτουν ένα περιβάλλον που εξακολουθεί να ευνοεί την ανάπτυξη της αγοράς γραφείων, καθιστώντας την μία από τις πιο ανθεκτικές κατηγορίες ακινήτων στην Ελλάδα.
