Η εκτόξευση του κόστους κατασκευής, η αδυναμία μεγάλου μέρους των νοικοκυριών να αποκτήσουν νεόδμητη κατοικία και η ανάγκη δημιουργίας ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων οδηγούν πλέον μεγάλους developers προς την προσιτή και κοινωνική κατοικία. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, δύο από τους ισχυρότερους παίκτες της αγοράς, η Ten Brinke και η Dimand, επιχειρούν να αναπτύξουν νέα projects που στηρίζονται είτε στην ανακατασκευή υφιστάμενων κτιρίων είτε σε νέα μοντέλα κοινωνικής κατοικίας.
Η Ten Brinke βλέπει μονόδρομο τις ανακατασκευές κατοικιών
Ο διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke στην Ελλάδα, Φώτης Γιόφτσιος, περιέγραψε, σε χθεσινό συνέδριο, με ιδιαίτερα σαφή τρόπο τη δύσκολη εξίσωση που αντιμετωπίζει σήμερα η αγορά κατοικίας. Όπως ανέφερε, το αυξημένο κόστος κατασκευής μετακυλίεται αναπόφευκτα στον τελικό αγοραστή, παρά το γεγονός ότι όλοι οι εμπλεκόμενοι – developers, κατασκευαστές και προμηθευτές – απορροφούν μέρος της επιβάρυνσης μειώνοντας τα περιθώρια κέρδους τους. Ωστόσο, όπως είπε, υπάρχει ένα σημείο κάτω από το οποίο δεν μπορεί πλέον να πέσει η τελική τιμή πώλησης ενός ακινήτου.
Σύμφωνα με τον ίδιο, το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο στη μεσαία κατοικία, καθώς το αυξημένο κόστος γης και κατασκευής καθιστά εξαιρετικά δύσκολη την ανάπτυξη νέων projects που να μπορούν να απευθυνθούν σε νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος.
«Αναγκαστικά πας στην ανακαίνιση. Είναι μονόδρομος», ανέφερε χαρακτηριστικά, τονίζοντας ότι η ανάπτυξη νεόδμητων κατοικιών μεσαίας κατηγορίας «δεν βγαίνει πλέον οικονομικά».
Η δημιουργία της Ten Brinke Remodeling
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η Ten Brinke δημιούργησε τη «Ten Brinke Remodeling», μια νέα εταιρεία που ασχολείται αποκλειστικά με την ανακατασκευή ακινήτων. Ο κ. Γιόφτσιος αποκάλυψε ότι η εταιρεία τα τελευταία 1,5 χρόνια μελετά συστηματικά τη συγκεκριμένη αγορά, εκτιμώντας ότι μπορεί να δημιουργηθεί ένα προϊόν προσιτό σε κοινά που αδυνατούν να αποκτήσουν νεόδμητη κατοικία.
Η εταιρεία βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο ανάπτυξης του μοντέλου, έχοντας ήδη προχωρήσει στην αγορά περίπου 25 έως 30 ακινήτων που θα ανακαινιστούν πλήρως. Ο πρώτος κύκλος του προγράμματος αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο 2026, ενώ στόχος είναι τα ακίνητα να έχουν απορροφηθεί από την αγορά έως το πρώτο τρίμηνο του 2027. Σύμφωνα με τον ίδιο, πρόκειται για μια πιλοτική φάση μέσα από την οποία η εταιρεία θα αξιολογήσει τη δυναμική της αγοράς και θα αποκτήσει πιο καθαρή εικόνα για τις πραγματικές ανάγκες των αγοραστών.
Ο κ. Γιόφτσιος σημείωσε ότι η αγορά των ανακατασκευών απαιτεί τελείως διαφορετική προσέγγιση από εκείνη της ανάπτυξης νέων κατοικιών. Για τον λόγο αυτό, η εταιρεία πραγματοποιεί συνεχώς έρευνα αγοράς, παρακολουθεί τις τάσεις και συνομιλεί με δυνητικούς αγοραστές ώστε να κατανοήσει ποια προϊόντα έχουν πραγματική ζήτηση. Όπως είπε, μέσα στα επόμενα δύο με τρία χρόνια η αγορά θα έχει δώσει σαφέστερα μηνύματα για το ποια μορφή remodeling μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά.
Η Ten Brinke στοχεύει κυρίως σε κατοικίες που θα κινούνται σε επίπεδα τιμών περίπου 200.000 έως 250.000 ευρώ, απευθυνόμενη σε αγοραστές μεσαίου εισοδήματος.
Το απόθεμα παλαιών διαμερισμάτων σε Πατήσια και Κυψέλη
Ο κ. Γιόφτσιος εκτίμησε ότι τεράστιες ευκαιρίες βρίσκονται σε περιοχές με μεγάλο απόθεμα παλαιών διαμερισμάτων, όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη. Όπως είπε, υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες παλαιά ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω οργανωμένων προγραμμάτων ανακατασκευής.
Σημαντικό ρόλο, σύμφωνα με τον ίδιο, παίζει η οικονομία κλίμακας. Όπως εξήγησε, ένας μεγάλος developer μπορεί να πετύχει σημαντικά χαμηλότερο κόστος ανακαίνισης σε σχέση με έναν ιδιώτη που επιχειρεί μόνος του να ανακαινίσει ένα διαμέρισμα. Αυτό επιτρέπει στις μεγάλες εταιρείες να διατηρούν χαμηλότερες τελικές τιμές πώλησης και να περιορίζουν τη μετακύλιση του κόστους στον αγοραστή.
Στην προσιτή κατοικία στρέφεται η Dimand με σχέδιο για εκατοντάδες νέα διαμερίσματα
Την είσοδό της στην αγορά της προσιτής κατοικίας δρομολογεί και η Dimand, επιχειρώντας να αναπτύξει ένα νέο χαρτοφυλάκιο κατοικιών με χαμηλότερα ενοίκια, σε μια περίοδο όπου το στεγαστικό πρόβλημα εντείνεται σε Αθήνα και μεγάλες πόλεις.
Ο επικεφαλής της εταιρείας, Δημήτρης Ανδριόπουλος, αποκάλυψε επίσης σε πρόσφατο συνέδριο, ότι ο όμιλος σχεδιάζει συνολικά περίπου 360 διαμερίσματα affordable housing. Συγκεκριμένα, προχωρά ο επανασχεδιασμός της επένδυσης στην έκταση της πρώην ΒΕΛΚΑ στο Φάληρο, με επίκεντρο πλέον την κοινωνική και προσιτή κατοικία. Το έργο αναπτύσσεται μέσω της 3V, εταιρείας στην οποία συμμετέχουν η Dimand και η Avax Development του ομίλου AVAX.
Παράλληλα, η εταιρεία προωθεί ακόμη ένα project στην Πέτρου Ράλλη, όπου σχεδιάζεται ανάπτυξη περίπου 140 κατοικιών προς ενοικίαση σε ακίνητο συνολικής επιφάνειας 10.000 τ.μ. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, τα διαμερίσματα θα έχουν επιφάνειες από 65 έως 100 τ.μ., ενώ στόχος είναι τα ενοίκια να παραμείνουν κάτω από το όριο των 600 ευρώ.
Στα σχέδια της εταιρείας βρίσκεται και τρίτη παρέμβαση κοινωνικής κατοικίας στο Κερατσίνι, το οποίο, σύμφωνα με πληροφορίες, η εταιρεία θα το πραγματοποιήσει σε συνεργασία με έναν ακόμη επενδυτή.
Το στοίχημα της «μεσαίας κατοικίας»
Ο Δημήτρης Ανδριόπουλος εκτίμησε ότι η επόμενη μεγάλη πρόκληση για το real estate στην Ελλάδα δεν είναι οι πολυτελείς αναπτύξεις, αλλά η δημιουργία νέου αποθέματος κατοικιών για τη μεσαία τάξη.
Κατά τον ίδιο, για να μπορέσει να λειτουργήσει ένα βιώσιμο μοντέλο affordable housing, θα πρέπει να αλλάξουν οι παραδοσιακές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων. Αυτό σημαίνει χαμηλότερα περιθώρια κέρδους για όλους τους εμπλεκόμενους, από επενδυτές και developers μέχρι κατασκευαστές και χρηματοδότες, ώστε να μειώνεται το τελικό κόστος στέγασης.
«Χωρίς νέο απόθεμα δεν θα πέσουν τα ενοίκια»
Ο επικεφαλής της Dimand έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στην ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών, υποστηρίζοντας ότι μόνο μέσω μαζικής εισόδου νέων διαμερισμάτων στην αγορά μπορεί να υπάρξει ουσιαστική αποκλιμάκωση των τιμών.
Όπως είπε, αν τα επόμενα χρόνια δημιουργηθούν 20.000 έως 30.000 νέες κατοικίες από ιδιωτικές επενδύσεις προσιτής στέγασης, η αγορά θα μπορέσει σταδιακά να εξισορροπήσει.
Παράλληλα, τόνισε ότι κρίσιμο ρόλο θα παίξουν τόσο το Δημόσιο όσο και οι τράπεζες, μέσω ευνοϊκότερων όρων χρηματοδότησης και χαμηλότερου κόστους δανεισμού.
Η στροφή της Dimand θεωρείται ενδεικτική των αλλαγών που αρχίζουν να καταγράφονται στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπου το ενδιαφέρον μετατοπίζεται σταδιακά από τα αμιγώς premium projects προς επενδύσεις με κοινωνικό και στεγαστικό αποτύπωμα.
