Είδος προς εξαφάνιση είναι οι κατοικίες προς μίσθωση στην Αττική και παράλληλα οι τιμές των ενοικίων συνεχίζουν ανοδικά, ενώ έχουν σταθεροποιηθεί στην υπόλοιπη χώρα.
Τα οικογενειακά διαμερίσματα 80 – 110 τ.μ. με μίσθωμα έως 600 ευρώ (δηλαδή εκεί ακριβώς που συγκεντρώνεται η ζήτηση), έπεσαν από περίπου 20% της διαθέσιμης προσφοράς το 2022 σε μόλις 1,2% το 2026. Σύμφωνα με στοιχεία της Delfi Analytics, αντίστοιχα στον Πειραιά, η διαθεσιμότητα έχει υποχωρήσει από 35% το 2022 σε 2,7% σήμερα, στα Δυτικά προάστια από 35,6% σε 3,4% και στην υπόλοιπη Αττική από 27% σε 6,9%.
Την ίδια στιγμή, ενώ σε εθνικό επίπεδο τα ενοίκια σταθεροποιήθηκαν, στην Αθήνα η άνοδος συνεχίζεται και απλώνεται. Η ετήσια μεταβολή της μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίου το γ΄ τρίμηνο 2026 σε εθνικό επίπεδο ήταν 0%, ενώ έναν χρόνο νωρίτερα είχε αυξηθεί κατά 7,2%. Στην Αττική, το γ΄ τρίμηνο 2026, η άνοδος ήταν 5,0%, αυξημένη από το 4,8% πέρυσι. Η Αθήνα δεν φρενάρει στις τιμές των ενοικίων όπως η υπόλοιπη χώρα και η πίεση δεν περιορίζεται πια στο ιστορικό κέντρο. Τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις στα ενοίκια καταγράφουν η Καισαριανή (+25,7%), το Νέο Ψυχικό (+21,8%) και το Κέντρο της Αθήνας (+19,1%). Στα ακριβότερα σημεία, η Βουλιαγμένη φτάνει τα 22,4 ευρώ ανά τ.μ. και το Κολωνάκι – Λυκαβηττός τα 18,0 ευρώ.
Οι φοιτητές δείχνουν το πρόβλημα στην πιο έντονη μορφή του. Η ζητούμενη τιμή για φοιτητική κατοικία στην Αθήνα αυξήθηκε κατά 164% από το 2017, στα 12,8 ευρώ ανά τ.μ. Σε ευρύτερο επίπεδο, οι δημόσιες εστίες καλύπτουν μόλις το 4,6% όσων σπουδάζουν μακριά από τον τόπο τους.
Τα συμφωνημένα μισθώματα δείχνουν προς την ίδια κατεύθυνση. Στον Δήμο Αθηναίων και τις όμορες περιοχές το μέσο μίσθωμα έφτασε τα 9,8 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένο κατά 5,4%, με έντονη άνοδο στα Πετράλωνα (15,6%) και στην Κυψέλη (14,3%). Σημειώνεται ότι ζητούμενες τιμές και συμφωνημένα μισθώματα μετρούν διαφορετικά πράγματα, οπότε τα ποσοστά δεν συγκρίνονται απευθείας.
Η μελέτη της Delfi Analytics διαπιστώνει ότι το απόθεμα κατοικιών υπάρχει, αλλά η προσιτή προσφορά σχεδόν έχει εξαφανιστεί για κάποιον που ψάχνει να νοικιάσει. Δηλαδή, λείπουν σπίτια από την Αθήνα, αλλά όχι ως κτίρια. Το 2021, όπως λέει η μελέτη, 526.154 από τις 2.162.826 κατοικίες της Αττικής καταγράφηκαν ως κενές, δηλαδή το 24,3%. Στον Δήμο Αθηναίων το ποσοστό έφτασε το 26,8%. Ο αριθμός περιλαμβάνει εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, δείχνει όμως ότι το απόθεμα υπάρχει.
Το 2021, το 24,3% των κατοικιών της Αττικής καταγράφηκαν ως κενές, και σχεδόν οι μισές από αυτές (48,3%) χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1980. Οι ιδιοκτήτες που κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους συνήθως επικαλούνται τη φορολογία, τον κίνδυνο της μίσθωσης και το κόστος ανακαίνισης. Από την άλλη πλευρά, το 92% των ενοικιαστών στην Αττική ζητά ανακαινισμένο διαμέρισμα, όμως το 90% των σπιτιών που νοικιάστηκαν το 2026 είναι άνω των 20 ετών και μόλις το 4% είναι νεόδμητα. Η νέα κατασκευή σχεδόν δεν φτάνει στη μίσθωση. Τα παραπάνω αποτυπώνονται και στις λιγότερες πλέον αγγελίες για μίσθωση ακινήτων. Οι διαθέσιμες αγγελίες για σπίτια έως 80 τ.μ. στην Αθήνα μειώθηκαν κατά 9,5% σε έναν χρόνο. Όπως διαπιστώνει η Delfi Analytics, το «πάγωμα» νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα, που παρατείνεται και για το 2027, σταμάτησε τη διαρροή κατοικιών από την προσφορά, αλλά από μόνο του δεν επιστρέφει κατοικίες.
Σημειώνεται ότι η μισή ζήτηση (50%) στην Αττική προέρχεται από ενοικιαστές των οποίων η μίσθωση έληξε, και ένα τέταρτο από νέα νοικοκυριά. Πάνω από τις μισές μισθώσεις (53%) αφορούν σπίτια έως 75 τ.μ. (23% ζητούν 50 τ.μ. και 30% από 51 έως 75 τ.μ.), το 27% ζητούν να νοικιάσουν σπίτι 76 – 100 τ.μ., ποσοστό 16% από 101 έως 150 τ.μ. και 4% άνω των 150 τ.μ.
Κάθε αγγελία μικρής κατοικίας έως 600 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας τη βλέπουν 21 ενδιαφερόμενοι, ενώ για τα ακριβότερα διαμερίσματα η ζήτηση είναι σαφώς μικρότερη.
Τι προτείνει η Delfi για να αυξηθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών με προσιτό ενοίκιο
Καθώς το πρόβλημα είναι η διαθεσιμότητα σπιτιών προς ενοικίαση, η Delfi Analytics εκτιμά πως η λύση έχει τρία σκέλη. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά:
1) Ανοίγουμε σπίτια: λιγότερο ρίσκο, όχι μόνο λιγότερος φόρος. Η τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά σπίτια και ακίνητα που περνούν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση παρατείνεται έως το τέλος του 2027. Σωστό βήμα, αλλά ο φόρος δεν είναι το μόνο εμπόδιο: ο φόβος για απλήρωτα μισθώματα και αργές διαδικασίες κρατά πολλούς ιδιοκτήτες εκτός αγοράς. Ένας μηχανισμός εγγύησης μισθωμάτων ή ταχύτερης επίλυσης διαφορών θα απέδιδε μέσα σε μήνες.
2) Αναβαθμίζουμε κατοικίες: η ανακαίνιση ως επαγγελματικό προϊόν. Η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» επιδοτεί έως 36.000 ευρώ ανά κατοικία, όμως μόλις 14.000 από τις 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας (περίπου 15%) αφορούν κλειστά σπίτια. Οι ιδιοκτήτες τους καλούνται να διαχειριστούν μόνοι τους μηχανικούς, συνεργεία και ενοικιαστές. Προτείνουμε να μπορούν να αναθέτουν επιδότηση και ακίνητο σε αδειοδοτημένο διαχειριστή, που ανακαινίζει, μισθώνει και λειτουργεί την κατοικία με μακροχρόνια σύμβαση.
3) Χτίζουμε κατοικίες: ένα Build to Rent που βγαίνει οικονομικά. Ο νόμος του Ιουνίου 2026 προβλέπει αφορολόγητο μισθωτικό εισόδημα για κατοικίες που μισθώνονται τουλάχιστον δέκα χρόνια σε προκαθορισμένο μίσθωμα. Όροι, ύψος κινήτρου και ημερομηνία έναρξης εκκρεμούν και θα κρίνουν τα πάντα: πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν προσελκύει κεφάλαια, πολύ υψηλό δεν λύνει το πρόβλημα. Προτείνουμε μίσθωμα συνδεδεμένο με τις τοπικές αγοραίες τιμές, με ετήσια αναπροσαρμογή, κίνητρα δόμησης και πρόσβαση σε δημόσια γη.
Ο Δείκτης Στεγαστικού Κλίματος της Πειραιώς
Έντονη ανησυχία των νοικοκυριών για τις τιμές των ακινήτων στο μέλλον καταγράφει, εν τω μεταξύ, η έρευνα που διεξάγει η Τρ. Πειραιώς κάθε τρίμηνο, αρχής γενομένης από το 4ο τρίμηνο του 2023, για να διαμορφώσει τον Δείκτη Στεγαστικού Κλίματος. Η μεγάλη εικόνα που σχηματίζεται αναφορικά με τις αντιλήψεις των νοικοκυριών σχετικά με την πορεία της αγοράς ακινήτων, είναι αυτή μιας συγκρατημένα θετικής πορείας καθ΄ όλη την περίοδο που διεξάγεται η έρευνα της Τράπεζας, με έντονη όμως την ενίσχυση της ανησυχίας για το μέλλον. Η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών μετέβαλε τις προσδοκίες της – στο σύνολο των ερωτημάτων της έρευνας- από θετικές σε ήπια αρνητικές το γ΄ τρίμηνο του 2026. Εάν η αλλαγή αυτή στις προσδοκίες των νοικοκυριών επιβεβαιωθεί και στα επόμενα τρίμηνα, τότε είναι πολύ πιθανό τα τωρινά ευρήματα να αποτελούν μια πρώτη προειδοποιητική ένδειξη ότι ο συνδυασμός της παγκόσμιας γεωπολιτικής αβεβαιότητας και ενεργειακής ανασφάλειας, της ανόδου του πληθωρισμού και της συνεπακόλουθης αύξησης – εκ νέου- του κόστους χρήματος από την ΕΚΤ, ενδέχεται να επηρεάσει τις εκτιμήσεις των νοικοκυριών για τη δυναμική τόσο της αγοράς ακινήτων όσο και ολόκληρης της οικονομίας.
Ξεκινώντας από τα γενικά ευρήματα της έρευνας της Πειραιώς για το γ΄ τρίμηνο 2026, τα νοικοκυριά αναγνωρίζουν ότι σε ολόκληρη τη διάρκεια των τελευταίων ετών, το συγκριτικό πλεονέκτημα στην αγορά ακινήτων βρίσκεται στην πλευρά των πωλητών με τους αγοραστές να βρίσκονται σε αμυντική στάση. Η πλειοψηφία των ερωτηθέντων πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται, αλλά με φθίνουσα δυναμική. Επίσης είναι ενδιαφέρον ότι, σε αντίθεση με την περιρρέουσα αντίληψη περί κοινωνικής απαισιοδοξίας και αρνητικής στάσης έναντι της τρέχουσας συγκυρίας, οι εκτιμήσεις και προσδοκίες των νοικοκυριών για την τρέχουσα και για την μελλοντική οικονομική τους κατάσταση είναι συγκρατημένα θετικές.
Όσον αφορά τις απαντήσεις των ελληνικών νοικοκυριών σχετικά με την πορεία των επιτοκίων, η έρευνα της Πειραιώς καλύπτει και την περίοδο κατά την οποία η ΕΚΤ μείωσε τα παρεμβατικά επιτόκια από το 4% στο 2%. Στην καλύτερη περίπτωση η μείωση αυτή των επιτοκίων γίνεται έμμεσα και μόνο αντιληπτή από τους συμμετέχοντες στην έρευνα. Μια πιθανολογούμενη από πλευράς Πειραιώς εκλογίκευση της αντίληψης αυτής, είναι ότι τα νοικοκυριά αντιλαμβάνονται τις δόσεις εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων ως έναν de facto επιβαρυντικό παράγοντα της οικονομικής τους κατάστασης και ως εκ τούτου είναι καθολικά αρνητικά προδιατεθειμένα.
