THEPOWERGAME
Σημαντικό χώρο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και των ξένων επενδυτικών funds φαίνεται ότι καταλαμβάνουν πλέον τα οικιστικά ακίνητα, όπως οι φοιτητικές εστίες και τα ακίνητα που απευθύνονται στην τρίτη ηλικία. Την ίδια ώρα, η ζήτηση για logistics και «πράσινα» γραφεία αυξάνεται συνεχώς, σε αντιδιαστολή με την αρνητική πορεία που έχουν τα εμπορικά ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε κλειστές αγορές και σε δευτερεύοντες εμπορικούς δρόμους.
Αυτό υποστηρίζει στο powergame.gr ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis property & valuation services, η οποία είναι η πρώτη εταιρεία που πιστοποιήθηκε στην Ελλάδα για να δίνει εκτιμήσεις ακινήτων με βάση το μητρώο του υπουργείου Οικονομικών.
Η τάση στα Logistics
Υψηλές αξίες, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, καταγράφουν τα logistics, καθώς μέσα σε δύο χρόνια από 3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) φτάνουν σήμερα τα 5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.).
Μια τάση ωστόσο που το επόμενο χρονικό διάστημα αναμένεται να ανακοπεί, καθώς, όπως υποστηρίζει ο ίδιος, «το αυξημένο ενεργειακό κόστος σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος μεταφορών οδηγεί τους χρήστες των Logistics να μην μπορούν εύκολα να αντέξουν αξίες άνω των 5,50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ) τον μήνα».
Τρεις ταχύτητες στα γραφεία
Στην αγορά γραφείων παρατηρούνται τρεις διαφορετικές ταχύτητες, όπως υποστηρίζει ο κ. Ξυλάς.
- Η πρώτη ταχύτητα είναι τα «πράσινα» πιστοποιημένα κτίρια, για τα οποία υπάρχει υψηλή ζήτηση, αλλά μικρή προσφορά, τα οποία ανεξαρτήτως θέσης θα συνεχίσουν τους επόμενους μήνες να καταγράφουν αυξήσεις και στις μισθώσεις, αλλά και στις κεφαλαιουχικές αξίες.
- Η δεύτερη ταχύτητα είναι τα γραφεία προβολής, τα οποία καταγράφουν σταθερή πορεία, καθώς, αν και παλαιότερα, βρίσκονται σε πολύ καλή τοποθεσία.
- Τέλος, μεγάλο απόθεμα υπάρχει και στα παλαιά γραφεία σε μη προνομιακές τοποθεσίες, τα οποία καταγράφουν αρνητική πορεία. Ειδικότερα, όπως υπογραμμίζει ο ίδιος: «Αυτή η αρνητική πορεία θα συνεχίσει, με αποτέλεσμα η ψαλίδα μεταξύ των “πράσινων” και των παλαιών γραφείων να ανοίγει. Η εικόνα θα ανατραπεί μόνο εάν η θετική πορεία της οικονομίας συνεχιστεί και έτσι μικρές εταιρείες και ελεύθεροι επαγγελματίες βγουν στην αγορά, επιθυμώντας να επεκτείνουν τα γραφεία τους ή να βρουν καινούργια, ώστε να απορροφηθεί αυτό το μεγάλο απόθεμα των κακών γραφείων».
Η δυναμική παρουσία των οικιστικών ακινήτων μετά την πανδημία
Τα οικιστικά ακίνητα κατά το παρελθόν δεν αποτελούσαν επενδυτικό προϊόν για τα ξένα funds και τις ΑΕΕΑΠ. Μετά την πανδημία η κατοικία μπήκε δυναμικά στα χαρτοφυλάκιά τους, καθώς η ζήτηση ήταν ανελαστική και οι επενδύσεις στον συγκεκριμένο τομέα είχαν από τη μία χαμηλότερες αποδόσεις, αλλά από την άλλη είχαν και λιγότερο ρίσκο. Όπως σχολιάζει ο κ. Ξυλάς: «Η ανοδική πορεία των οικιστικών ακινήτων οφείλεται κατά κύριο στην έλλειψη νεόδμητων κατοικιών, στην επικράτηση της τηλεργασίας, στα πολλαπλά ανικανοποίητα αιτήματα για στέγη, αλλά και στη μεγάλη ζήτηση για Airbnb από ξένους και Έλληνες επενδυτές».
Ειδικότερα, οι τιμές στα ενοίκια βρίσκονται στα ύψη στα Νότια Προάστια λόγω της ρυμοτομίας της περιοχής και των προσδοκιών που έχει δημιουργήσει το Ελληνικό. Σε εξίσου υψηλά επίπεδα βρίσκονται και οι τιμές στο κέντρο λόγω των Airbnb, ενώ σύμφωνα με τον ίδιο, τα βόρεια προάστια έχουν μείνει πίσω, καθώς τα νεόδμητα κτίρια είναι ελάχιστα και η περιοχή είχε δυσβάσταχτο ΕΝΦΙΑ. Μια εικόνα που ωστόσο αναμένεται να ανατραπεί σύντομα.
«Aυτήν τη στιγμή μπορεί να αγοράσεις ένα εξαιρετικό σπίτι με πολλές ανέσεις στην Κηφισιά με 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν με το ίδιο ποσό μπορείς να αγοράσεις ένα μικρό διαμέρισμα στα Νότια Προάστια», προσθέτει.
Μια ακόμη περιοχή που αναμένεται να ξεχωρίσει το αμέσως επόμενο διάστημα είναι ο Πειραιάς, όπου λόγω του μετρό και των μεγάλων αναπλάσεων το ενδιαφέρον για τα οικιστικά ακίνητα της περιοχής αναμένεται να εκτοξευτεί.
Σε κρίση τα εμπορικά κέντρα
Διαφορετική εικόνα υπάρχει στον χώρο των εμπορικών καταστημάτων, καθώς σε παγκόσμιο επίπεδο ο συγκεκριμένος τομέας επιβραδύνεται. Αυτό συμβαίνει, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο κ. Ξυλάς, λόγω της αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου, αλλά και του ξέσπασματος της πανδημίας. Ήδη στις ΗΠΑ ο μεγάλος αριθμός εμπορικών κέντρων αλλάζει χρήση, καθώς μετατρέπονται σε αποθήκες, γραφεία ή καποια μπορεί να γίνουν ακόμα και σπίτια. Στην Ελλάδα τα εμπορικά κέντρα διατηρούν μια δυναμική, διότι ιστορικά υπάρχει ένας πολύ μικρός αριθμός εμπορικών κέντρων σε σχέση με τον πληθυσμό της. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα εμπορικά κέντρα της Lamda Development, τα οποία δεν φαίνεται να έχουν πληγεί τόσο όσο στην υπόλοιπη Ευρώπη. Η μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό ακόμη αναμένεται να προσελκύσει και να τονώσει περισσότερο το ενδιαφέρον για τα εμπορικά κέντρα.
Σε ό,τι αφορά το πώς βλέπουν οι ξένοι επενδυτές την ελληνική αγορά ακινήτων, ο κ. Ξυλάς υποστηρίζει το εξής «Η Ελλάδα είναι έξω από το ραντάρ των μεγάλων επενδυτών. Ήταν χρόνια απούσα και θα συνεχίσει να είναι απούσα, γιατί υπάρχουν δύο ζητήματα τα οποία είναι πάρα πολύ δύσκολο να αντιμετωπίσει ένας ξένος επενδυτής. Το πρώτο έχει να κάνει με το νομικό-πολεοδομικό καθεστώς της χώρας, που είναι πάρα πολύ πολύπλοκο, και το δεύτερο έχει να κάνει με το ότι δεν υπάρχει απόθεμα. Στην Ελλάδα υπάρχουν πάρα πολλά ακίνητα τα οποία είναι ως επί των πλείστον μικρά, με πολλούς ιδιοκτήτες, παλαιωμένα, και δεν αποτελούν επενδυτικό προϊόν. Η πολυϊδιοκτησία έχει δημιουργήσει ένα καθεστώς δυσκολίας να μαζευτούν μεγάλα ακίνητα που θα μπορούσαν να αποτελέσουν ένα εύκολο επενδυτικό προϊόν. Στην Ισπανία υπάρχουν τεχνικές εταιρείες οι οποίες μπορεί να έχουν 10 με 15 χιλιάδες διαμερίσματα. Στη Γερμανία υπάρχουν ιδιώτες που κατέχουν ακίνητα τα οποία είναι χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων».
Για την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, ο ίδιος σχολιάζει ότι «αυτήν τη στιγμή υπάρχει ένα θετικό πρόσημο, το οποίο όμως τείνει να γίνει εντελώς ουδέτερο μέσα στους επόμενους μήνες, καθώς οι εκλογές και ο πόλεμος στην Ουκρανία θα αποβούν καθοριστικοί παράγοντες το επόμενο εξάμηνο. Η Ελλάδα είναι θωρακισμένη, καθώς εχει γίνει δουλειά ως προς την ενίσχυση της επιχειρηματικότητας, ενώ ο τουρισμός και φέτος φαίνεται ότι θα πάει πολύ καλά. Παράλληλα, τον επόμενο καιρό θα αυξηθεί η ροή των ακινήτων που βγαίνει στην αγορά μέσω των servicers, τα οποία ωστόσο δεν θα την πλημμυρίσουν. Υπάρχει χρήμα, υπάρχει ρευστότητα και υπάρχει αρκετό αδήλωτο χρήμα ακόμα στην ελληνική αγορά, που μπορεί να τοποθετηθεί σε ακίνητα».
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
