Η στεγαστική κρίση περνά πλέον με πιο καθαρούς όρους στο ευρωπαϊκό θεσμικό πεδίο, καθώς η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προτείνει την Πράξη για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act), δημιουργώντας για πρώτη φορά ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο για τις παρεμβάσεις που μπορούν να λαμβάνουν κράτη, περιφέρειες και δήμοι σε περιοχές όπου η πίεση στην κατοικία έχει φτάσει σε υψηλά επίπεδα.
Στο επίκεντρο βρίσκονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και άλλες χρήσεις κατοικιών που περιορίζουν το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμη διαμονή, όπως οι δεύτερες κατοικίες και τα ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Η βασική αλλαγή είναι ότι οι δημόσιες αρχές αποκτούν σαφέστερο ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο προκειμένου να επιβάλλουν περιορισμούς, χωρίς να βρίσκονται διαρκώς αντιμέτωπες με αμφισβητήσεις ως προς τη συμβατότητα των μέτρων με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς.
Η Κομισιόν αναγνωρίζει πλέον ευθέως ότι στις μεγάλες πόλεις και στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς η αξιοποίηση κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία μπορεί να επιδεινώσει τόσο τη διαθεσιμότητα όσο και την οικονομική προσιτότητα της στέγης. Πρόκειται για μια διαπίστωση με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για αγορές όπως η ελληνική, όπου η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης.
Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο πλαίσιο δεν επιβάλλει από τις Βρυξέλλες ένα ενιαίο μοντέλο περιορισμών στα Airbnb ούτε υποχρεώνει τα κράτη-μέλη να λάβουν συγκεκριμένα μέτρα. Η πολιτική κατοικίας εξακολουθεί να παραμένει αρμοδιότητα των εθνικών, περιφερειακών και τοπικών αρχών. Αυτό που κάνει το Affordable Housing Act είναι να καθορίζει το ευρωπαϊκό πλαίσιο μέσα στο οποίο οι αρχές θα μπορούν να παρεμβαίνουν με μεγαλύτερη νομική ασφάλεια.
Κομβικό στοιχείο είναι η δημιουργία κοινής μεθοδολογίας για τον προσδιορισμό των λεγόμενων «areas under housing stress», δηλαδή περιοχών που βρίσκονται υπό έντονη στεγαστική πίεση. Σε αυτές τις ζώνες θα μπορούν να λαμβάνονται μέτρα για τον περιορισμό συγκεκριμένων χρήσεων κατοικίας, υπό την προϋπόθεση όμως ότι οι παρεμβάσεις θα είναι στοχευμένες, αναγκαίες και αναλογικές προς το πρόβλημα που επιχειρούν να αντιμετωπίσουν.
Στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η Κομισιόν θέτει συγκεκριμένες δικλίδες. Οι περιορισμοί θα πρέπει να αφορούν δραστηριότητες οι οποίες πράγματι μειώνουν τον αριθμό των κατοικιών που είναι διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα όταν η έκταση, η συχνότητα ή ο εμπορικός χαρακτήρας της βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης επιβαρύνουν αισθητά την τοπική αγορά κατοικίας.
Μάλιστα, πριν από την επιβολή περιορισμών, οι αρμόδιες αρχές θα πρέπει να μπορούν να αποδείξουν ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είχε σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην προσιτότητα ή στη διαθεσιμότητα κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια. Θα πρέπει επίσης να τεκμηριώνεται ότι η ίδια επιδίωξη δεν θα μπορούσε να επιτευχθεί εξίσου αποτελεσματικά με ηπιότερα μέτρα.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί πλέον μια γενική επίκληση της στεγαστικής κρίσης για την επιβολή οριζόντιων απαγορεύσεων. Οι τοπικές ή εθνικές αρχές θα πρέπει να διαθέτουν δεδομένα και συγκεκριμένη τεκμηρίωση που να συνδέουν τη βραχυχρόνια μίσθωση με το πρόβλημα μιας συγκεκριμένης περιοχής.
Τα δεδομένα των Airbnb αποκτούν μεγαλύτερη βαρύτητα
Σημαντικό ρόλο θα παίξει και ο ευρωπαϊκός κανονισμός για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος εφαρμόζεται από τον Μάιο του 2026 και προβλέπει, μεταξύ άλλων, κανόνες καταγραφής και μεγαλύτερη πρόσβαση των αρχών σε δεδομένα.
Σύμφωνα με την πρόταση, πριν προχωρήσουν σε παρεμβάσεις οι αρμόδιες αρχές θα πρέπει να εφαρμόζουν και να επιβάλλουν τους κανόνες του ευρωπαϊκού Short-Term Rental Regulation, μεταξύ άλλων ως προς την καταχώριση των ακινήτων αλλά και την αφαίρεση ή απενεργοποίηση αγγελιών που δεν συμμορφώνονται με τις απαιτήσεις. Όπου υπάρχουν διαθέσιμα δεδομένα από το συγκεκριμένο σύστημα, θα πρέπει να αξιοποιούνται για την τεκμηρίωση των αποφάσεων περιορισμού.
Έτσι, η ευρωπαϊκή προσέγγιση μετακινείται από τις γενικές απαγορεύσεις σε ένα μοντέλο περισσότερο «χειρουργικών» παρεμβάσεων, όπου κάθε περιορισμός θα πρέπει να συνδέεται με μετρήσιμη στεγαστική πίεση σε συγκεκριμένη περιοχή.
Στο κάδρο και δεύτερες κατοικίες και κενά ακίνητα
Η παρέμβαση της Κομισιόν, ωστόσο, δεν περιορίζεται στα Airbnb. Το νέο πλαίσιο αναγνωρίζει ότι την αγορά μπορεί να επιβαρύνουν και άλλες μορφές μη κύριας χρήσης μιας κατοικίας, όπως η απόκτηση δεύτερης κατοικίας ή η παρατεταμένη διατήρηση ακινήτων χωρίς χρήση.
Το Affordable Housing Act δημιουργεί συνεπώς σαφέστερες προϋποθέσεις και για μέτρα που επηρεάζουν την αγορά ή τη χρήση οικιστικών ακινήτων. Υπάρχουν όμως όρια. Όροι που συνδέονται με την απόκτηση ακινήτων δεν θα μπορούν να εφαρμόζονται αναδρομικά, θα πρέπει να προβλέπονται κατάλληλες μεταβατικές περίοδοι, ενώ σε μέτρα κατά της μακροχρόνιας αδράνειας ενός ακινήτου θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη περιπτώσεις στις οποίες η μη χρήση του δικαιολογείται.
Η παράμετρος αυτή έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον καθώς ανοίγει ευρύτερα τη συζήτηση στην Ευρώπη για το κατά πόσο, πέρα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, μπορεί να κινητοποιηθεί και το μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών που παραμένει εκτός αγοράς.
Περιορισμοί, αλλά μαζί με αύξηση της προσφοράς
Η Κομισιόν ξεκαθαρίζει πάντως ότι οι περιορισμοί από μόνοι τους δεν αποτελούν λύση στη στεγαστική κρίση. Οι παρεμβάσεις στις περιοχές υψηλής πίεσης θα πρέπει να συνοδεύονται από πολιτικές που αυξάνουν το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
Για τον λόγο αυτό, μαζί με το Affordable Housing Act παρουσιάζεται και σύσταση για την προσιτή κατοικία και την αύξηση της προσφοράς στις περιοχές που αντιμετωπίζουν τα μεγαλύτερα προβλήματα. Μεταξύ των κατευθύνσεων περιλαμβάνονται η επιτάχυνση του πολεοδομικού σχεδιασμού και της έκδοσης αδειών για νέες κατασκευές, οι ανακαινίσεις, η αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων και η διευκόλυνση νέων επενδύσεων στην κατοικία.
Οι αρχές ενθαρρύνονται παράλληλα να συγκεντρώνουν τέτοιες δράσεις σε Housing Acceleration Plans, δηλαδή οργανωμένα σχέδια επιτάχυνσης της στεγαστικής προσφοράς.
Το μήνυμα που εκπέμπει η Επιτροπή είναι επομένως διπλό. Από τη μία παρέχεται μεγαλύτερη ευχέρεια σε κράτη και δήμους να προστατεύσουν το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα από χρήσεις που εντείνουν την πίεση και από την άλλη απαιτείται η παράλληλη δημιουργία νέων κατοικιών, ώστε η στεγαστική πολιτική να μην εξαντλείται σε απαγορεύσεις.
Η κρισιμότητα του προβλήματος αποτυπώνεται και στα στοιχεία που επικαλείται η Κομισιόν, σύμφωνα με τα οποία περισσότεροι από τους μισούς κατοίκους των ευρωπαϊκών πόλεων θεωρούν πλέον τη στέγαση άμεσο και επείγον πρόβλημα. Η ίδια η Επιτροπή συνδέει μάλιστα την έλλειψη προσιτής κατοικίας όχι μόνο με την κοινωνική συνοχή, αλλά και με την ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής οικονομίας, καθώς το υψηλό κόστος στέγασης περιορίζει την κινητικότητα εργαζομένων και φοιτητών.
Η επόμενη μάχη στο Ευρωκοινοβούλιο και το Συμβούλιο
Η πρόταση δεν αποτελεί ακόμη οριστικά εφαρμοζόμενο ευρωπαϊκό κανονιστικό πλαίσιο. Το Affordable Housing Act θα πρέπει να περάσει από την κανονική νομοθετική διαδικασία, δηλαδή να εξεταστεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο.
Αποτελεί, πάντως, κεντρικό κομμάτι του ευρύτερου European Affordable Housing Plan, μέσω του οποίου η Κομισιόν επιχειρεί να βάλει για πρώτη φορά τη στεγαστική κρίση τόσο ψηλά στην ευρωπαϊκή ατζέντα. Το πακέτο συμπληρώνεται από τους νέους κανόνες κρατικών ενισχύσεων για την προσιτή κατοικία και την ευρωπαϊκή στρατηγική για την κατασκευή κατοικιών.
Για χώρες με ισχυρή τουριστική αγορά, όπως η Ελλάδα, το νέο πλαίσιο μπορεί να αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία. Δεν οδηγεί αυτομάτως σε νέες απαγορεύσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά δημιουργεί ένα σαφέστερο ευρωπαϊκό «μονοπάτι» ώστε το κράτος ή οι τοπικές αρχές να μπορούν να παρέμβουν σε συγκεκριμένες ζώνες, εφόσον αποδεικνύεται με στοιχεία ότι η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα έχει συμβάλει ουσιαστικά και επίμονα στη στεγαστική πίεση.
