To ζήτημα των πολεοδομιών που ανάκυψε τελευταία δεν είναι κάτι καινούργιο, όπως προκύπτει από στοιχεία που συνέλεξε και επεξεργάστηκε η BluPeak Estate Analytics αξιοποιώντας τα διαθέσιμα δεδομένα της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας για το 2024 και εστιάζοντας ειδικά στις καταγγελίες που συνδέονται με τη λειτουργία της δημόσιας διοίκησης, τις υπηρεσίες δόμησης, το δομημένο περιβάλλον, τα ακίνητα και τα δημόσια έργα.
Όπως αναφέρει στα συμπεράσματά της, το 2024 η Εθνική Αρχή Διαφάνειας δέχθηκε 5.305 καταγγελίες. Την ίδια χρονιά, ο Συνήγορος του Πολίτη δέχθηκε 15.394 αναφορές πολιτών. Από αυτές, 2.278 αφορούσαν το οικιστικό περιβάλλον, δηλαδή θέματα που συνδέονται με οικοδομική δραστηριότητα, χωροθέτηση, αδειοδοτήσεις και προβλήματα γύρω από την καθημερινή λειτουργία του χώρου.
Η BluPeak Estate Analytics επισημαίνει πως η οικοδομή παραμένει μεγάλος οικονομικός τομέας. Η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε για το 2024 συνολικά 30.992 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούσαν σε περίπου 7,28 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και σχεδόν 32 εκατομμύρια κυβικά μέτρα όγκου. Όταν οι άδειες καθυστερούν ή όταν η νομιμότητα ενός ακινήτου δεν είναι ξεκάθαρη, η ζημιά δεν μένει στον φάκελο. Περνά στις μεταβιβάσεις, στις μισθώσεις, στις επενδύσεις και τελικά στην αξία της περιουσίας.
Γιατί καθυστερούν τις άδειες οι πολεοδομίες
Η υποστελέχωση είναι βασική αιτία. Από τους 332 δήμους της χώρας, μόνο περίπου 185 διαθέτουν Υπηρεσία Δόμησης. Δηλαδή 147 δήμοι δεν έχουν δική τους λειτουργική ΥΔΟΜ. Περίπου 35% των ΥΔΟΜ λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, ενώ σε περίπου 23% των υπηρεσιών ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας ξεπερνά τους τρεις μήνες. Έχουν καταγραφεί και σύνθετες περιπτώσεις που ξεπέρασαν ακόμη και τα πέντε έτη.
Η καθυστέρηση από μόνη της δεν είναι διαφθορά. Όταν όμως συνδυάζεται με έλλειψη διαφάνειας, με ασύνδετα μητρώα και με φακέλους που δεν μπορούν να παρακολουθηθούν σε πραγματικό χρόνο, δημιουργεί συνθήκες αβεβαιότητας. Και η αβεβαιότητα είναι το περιβάλλον όπου ευδοκιμούν οι ανεπίσημες διαδρομές.
Δήμος στην Αττική: Μόλις 180 δηλωμένα ακίνητα από τα τουλάχιστον 1.850
Η έλλειψη ολοκληρωμένης καταγραφής δυσκολεύει ακόμη και τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών. Ως ενδεικτικό παράδειγμα αναφέρεται μεγάλος δήμος της Αττικής, όπου εμφανίζονται 180 δηλωμένα ακίνητα, ενώ η πραγματική περιουσία εκτιμάται μεταξύ 1.850 και 2.500 ακινήτων.
Η ακίνητη περιουσία των δήμων δεν είναι μία ενιαία κατηγορία. Περιλαμβάνει δημόσια δημοτική περιουσία, ιδιωτική περιουσία, βοσκές ή βοσκότοπους, κοινόχρηστους χώρους και ακίνητα που εξυπηρετούν δημοτικούς σκοπούς. Η ιδιωτική περιουσία μπορεί να περιλαμβάνει οικόπεδα, κτίρια, διαμερίσματα, αγροτεμάχια και άλλες εκτάσεις. Άρα η απογραφή δεν είναι απλή λογιστική άσκηση. Είναι ζήτημα διαχείρισης, προστασίας, αποτίμησης και αξιοποίησης.
Οι υποχρεώσεις δήμων και πολεοδομιών
Η υπόθεση των πολεοδομιών αναδεικνύει με ένταση την ανάγκη για βαθύτερες αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο οι δήμοι καταγράφουν, διαχειρίζονται και ελέγχουν την ακίνητη περιουσία τους. Το πρώτο βήμα είναι η πλήρης απογραφή των δημοτικών ακινήτων, όχι μόνο σε λογιστικό επίπεδο, αλλά και ως προς την τεχνική, νομική και πολεοδομική τους κατάσταση.
Κάθε ακίνητο θα πρέπει να διαθέτει μοναδικό ψηφιακό φάκελο, συνδεδεμένο με το Κτηματολόγιο, το Ε9, τις οικοδομικές άδειες, τις πολεοδομικές εκκρεμότητες και τη λογιστική του αποτύπωση. Παράλληλα, απαιτείται σαφής διάκριση ανάμεσα στα ακίνητα που χρησιμοποιούνται από τους ίδιους τους δήμους και σε εκείνα που μπορούν να αποφέρουν έσοδα ή να αξιοποιηθούν για δημόσιες πολιτικές.
Κρίσιμη είναι και η διαφάνεια στις Υπηρεσίες Δόμησης. Θα πρέπει να δημοσιεύονται απλά στατιστικά για τις άδειες που εκδίδονται, τις καθυστερήσεις και τις εκκρεμείς υποθέσεις, ενώ να εφαρμόζονται τυχαίοι και στοχευμένοι έλεγχοι σε φακέλους υψηλού κινδύνου. Κάθε ενέργεια υπαλλήλου πρέπει να καταγράφεται ψηφιακά, με παράλληλη λειτουργία ασφαλούς καναλιού καταγγελιών για πολίτες και μηχανικούς. Ψηφιακά μητρώα, GIS και dashboards μπορούν να βοηθήσουν, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υποκαθιστούν τον δημόσιο έλεγχο.
