H Θεσσαλονίκη αλλάζει πλέον χέρια, καθώς με την άνοδο του ορίου της golden visa, την ανάπτυξη του Αirbnb , τη λειτουργία του μετρό και, την επίμονη ζήτηση που υπερσκελίζει την προσφορά, το real estate γίνεται ξεκάθαρα μία υπόθεση των μεγαλυτέρων επενδυτών, των funds, των επενδυτών από τα Βαλκάνια, των Ελλήνων της διασποράς και, των αγοραστών που βλέπουν τη Θεσσαλονίκη ως μακροπρόθεση επένδυση.
Μέσα στην τελευταία οκταετία, η αγορά κατοικίας στην πόλη, κάλυψε τη μείωση κατά περίπου 40%-45% στις τιμές, που είχε σημειωθεί στη διάρκεια της πολυετούς οικονομικής κρίσης, ενώ «κέρδισε» ένα επιπλέον +30%, με αποτέλεσμα οι ονομαστικές τιμές να είναι αυξημένος σήμερα κατά περίπου +70%.
«Οι νεόδμητες κατοικίες πωλούνται προς 3.500-4.000 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά της πόλης και στα 2.500- 2.700 ευρώ/τ.μ. δυτικά, ενώ κανείς δεν μπορεί να αποκλείσει περαιτέρω αυξήσεις, λόγω των ανατιμήσεων στα υλικά δόμησης αλλά και της ζήτησης που υπάρχει.
«Στα σπίτια παλαιότητας, που βγαίνουν πλήρως ανακαινισμένα στην αγορά, οι τιμές είναι μεταξύ 2.500 -3.000 ευρώ/τ.μ. ή και υψηλότερες, ανάλογα με την περιοχή, καθώς πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές, αναγκαστικά στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα, ενώ τα προγράμματα ‘Σπίτι μου’ ευθύνονται για την αύξηση των τιμών κατά περίπου +20%», δήλωσε ο οικονομολόγος και σύμβουλος ακινήτων της ΔΑΝΟΣ, Ιωάννης Παπαδόπουλος.
«Υπήρχε μια εποχή —όχι πολύ μακρινή— που στο κέντρο της Θεσσαλονίκης μπορούσε κάποιος να αγοράσει ένα παλιό διαμέρισμα με κόστος μικρότερο από μια θέση στάθμευσης σε ευρωπαϊκή πρωτεύουσα. Η οικονομική κρίση είχε αφήσει πίσω της χιλιάδες κλειστά ακίνητα, ξεχασμένες πολυκατοικίες και μια αγορά που έμοιαζε παγωμένη.
«Και τότε, σχεδόν αθόρυβα, ξεκίνησε η μεγάλη ανατροπή.
Ιωάννης Παπαδόπουλος, σύμβουλος ακινήτων της ΔΑΝΟΣ©Danos
Το πρώτο κύμα επενδυτών
«Η Golden Visa, η εκρηκτική άνοδος του Airbnb και η διεθνής αναζήτηση «φθηνών» ευρωπαϊκών ακινήτων έφεραν στη Θεσσαλονίκη ένα κύμα επενδυτών που άλλαξε όχι μόνο τις τιμές αλλά και τον χαρακτήρα ολόκληρων περιοχών.
«Διαμερίσματα στο ιστορικό κέντρο αγοράστηκαν μαζικά, ανακαινίστηκαν και μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα. Πολυκατοικίες που μέχρι πριν λίγα χρόνια φιλοξενούσαν οικογένειες ή φοιτητές έγιναν μέσα σε ελάχιστο χρόνο μικρές ξενοδοχειακές μονάδες. Περιοχές όπως η Ροτόντα, η Βαλαωρίτου και τμήματα της Άνω Πόλης απέκτησαν νέα αξία, νέα κοινά και τελικά μια νέα οικονομική πραγματικότητα.
«Για παράδειγμα, διαμέρισμα 55 τ.μ. στην περιοχή της Ροτόντας που το 2017 πωλούνταν 45.000 ευρώ, σήμερα ξεπερνά τις 140.000 ευρώ μετά από πλήρη ανακαίνιση».
Διαπιστώνουμε ότι οι τιμές των παλιών διαμερισμάτων, που ανακαινίσθηκαν, έχουν διπλασιαστεί σε σχέση με τις τιμές που είχαν στα χρόνια της κρίσης, όταν σχεδόν κανείς δεν αγόραζε σπίτι.
«Όμως η επενδυτική έκρηξη, έφτασε σε ένα σημείο καμπής» επισήμανε ο κ. Παπαδόπουλος.
Golden visa και η επόμενη γενιά επενδυτών
«Η απόφαση για αύξηση του ορίου της Golden Visa στις 800.000 ευρώ για τη Θεσσαλονίκη δεν ήταν μια απλή διοικητική αλλαγή. Ήταν η πρώτη ουσιαστική παραδοχή ότι η αγορά κατοικίας είχε αρχίσει να πιέζεται ασφυκτικά.
«Για χρόνια, μικρομεσαίοι επενδυτές από την Κίνα, την Τουρκία, το Ισραήλ και χώρες της Μέσης Ανατολής αναζητούσαν διαμερίσματα αξίας 250.000 ευρώ, αποκτώντας ταυτόχρονα πρόσβαση στην ευρωπαϊκή αγορά και υψηλές αποδόσεις από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σήμερα, αυτό το μοντέλο μοιάζει να φτάνει στα όριά του. Και μαζί του αλλάζει και η ίδια η αγορά.
«Οι εύκολες αγορές μικρών διαμερισμάτων περιορίζονται. Οι επενδυτές γίνονται πιο επιλεκτικοί. Το ενδιαφέρον μετακινείται προς μεγαλύτερα projects, οργανωμένες αναπτύξεις, serviced apartments, φοιτητική κατοικία, σύγχρονα γραφεία και ακίνητα που συνδέονται με τις νέες υποδομές της πόλης.
«Το Μετρό λειτουργεί ήδη ως ένας αόρατος μηχανισμός αναδιανομής αξιών. Περιοχές που μέχρι χθες θεωρούνταν «μακριά» αποκτούν ξαφνικά νέο ενδιαφέρον, ενώ η ανάπλαση της ΔΕΘ και οι επενδύσεις γύρω από τον τουρισμό και τα logistics επανασχεδιάζουν τον χάρτη της πόλης».
Τα νέα “hot spots” της αγοράς
Οι περιοχές που αποκτούν νέα δυναμική, βρίσκονται γύρω από τους σταθμούς του Μετρό , ενώ αυξημένο ενδιαφέρον παρουσιάζουν η δυτική είσοδος της πόλης, η Καλαμαριά και περιοχές με καλύτερη σχέση τιμής και προσβασιμότητας, σε σχέση με το κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Πέραν της Καλαμαριάς, που παραμένει μία περιοχή σε υψηλή ζήτηση, μία περιοχή στα δυτικά του πολεοδομικού συγκροτήματος, με δυναμική ανάπτυξη, είναι ο Εύοσμος.
Περιοχή του Ευόσμου, άνωθεν της περιφερειακής οδού©Danos
Πιο συγκεκριμένα, ο Εύοσμος στο τμήμα άνω της περιφερειακής, παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον. Η συγκεκριμένη περιοχή έχει πρόσβαση σε κεντρικές οδικές αρτηρίες, έχει καλή ρυμοτόμηση, δεν είναι ακόμη πυκνοκατοικημένη, κατασκευάζονται κοινωνικές υποδομές – σχολεία, δημοτικό κολυμβητήριο, στάδιο, εκκλησία- έχει κατασκευαστεί ο λεγόμενος «δρόμος της καρδιάς», για περπάτημα. Ο Εύοσμος συγκεντρώνει πολλά ‘συν’, οι τιμές είναι πιο προσιτές γι’ αυτό και στην περιοχή εγκαθίσταται πολλά νέα ζευγάρια και οικογένειες.
Βεβαίως, η ανάπτυξη της περιοχής του Ευόσμου, ανεβάζει και τις τιμές, έτσι, νεόδμητο διαμέρισμα που πριν ένα χρόνο αγοράσθηκε για 1.950 ευρώ/τ.μ., σήμερα πωλείται προς 2.500 ευρώ/ τ.μ., με την τιμή να έχει πάρει αύξηση +28% μέσα σε 12 μήνες.
Άλλη περιοχή, αναπτυσσόμενη, είναι της Πυλαίας στα βορειοανατολικά του Π.Σ.Θ. , ενώ οι γειτονιές που βρίσκονται προς το πρώην συγκρότημα του εργοστασίου Αλλατίνη, είναι πολύ κοντά από σταθμό του μετρό.
Βαρδάρης και δυτική είσοδος
Υπάρχουν όμως και άλλες περιοχές, του κέντρου και προς τα δυτικά που παρουσιάζουν προοπτική ως οικιστικές. Οι σταθμοί του μετρό στο Βαρδάρη ( πλατεία Δημοκρατίας) , στο Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό, αλλά και τα έργα που γίνονται στη δυτική είσοδο όπως οι αναπτύξεις της Dimand στο ΦΙΞ και η κατασκευή του Μουσείου Ολοκαυτώματος, συμβάλλουν στο να έχει ήδη εκδηλωθεί αύξηση στη ζήτηση για κατοικίες.
Όπως επισήμανε ο κ. Παπαδόπουλος, υπάρχουν κτίρια κατοικιών με θέα στο λιμάνι και το Θερμαϊκό, ενώ προχωράει και η αξιοποίηση παλιών κτισμάτων, με αλλαγή χρήσης παλιών βιοτεχνικών χώρων και χώρων γραφείων, σε κατοικίες.
Δεν υπάρχει «φούσκα» στα ακίνητα
Στην αγορά κατοικίες, δεν υπάρχει «φούσκα», παρότι οι τιμές είναι υψηλές για το μέσο οικογενειακό εισόδημα του Έλληνα. Οι τιμές στα νεόδμητα, οφείλονται σε μεγάλο βαθμό και στο κόστος κατασκευής, που είναι υψηλό και το οποίο, όπως προέβλεψε ο κ. Παπαδόπουλος, δεν πρόκειται να μειωθεί στα επόμενα ένα- δύο χρόνια.
Όσον αφορά στα παλιά διαμερίσματα, 40-50 ετών, οι τιμές στα ακίνητα που δεν έχουν ανακαινισθεί, είναι στα 1.900-2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στα ανακαινισμένα διαμορφώνονται στις 2.500- 2.700 ευρώ/τ.μ., με τα πλήρως ανακαινισμένα να πωλούνται στις 3.000 ευρώ/τ.μ. Στην αύξηση των τιμών των παλιών κατοικιών, τουλάχιστον κατά +20%, συντέλεσαν και τα προγράμματα ‘Σπίτι μου’.
Ευκαιρίες στη Βόρειο Ελλάδα
Ο κ. Παπαδόπουλος υποστήριξε ότι υπάρχουν ευκαιρίες για αγορά κατοικίας, εκτός του υπερθερμασμένου κέντρου της Θεσσαλονίκης, είτε σε μικρή απόσταση από τη Θεσσαλονίκη, είτε σε άλλες περιοχές της Βόρειας Ελλάδας.
Μία περιοχή που προσφέρεται και για ιδιοκατοίκηση, είναι η Χαλκιδική, οικισμοί που βρίσκονται σε απόσταση 30’-45΄λεπτών οδήγησης από τη Θεσσαλονίκη. Επίσης, ταχύτατα αναπτυσσόμενη περιοχή κατοικίας- κυρίως για την προσέλκυση ξένων αγοραστών- είναι η Καβάλα, όπως και η Αλεξανδρούπολη.
Εκτιμήσεις για Καλοχώρι και Σίνδος
Προοπτικές για την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας υπάρχουν και σε περιοχές που συνδέονται με κέντρα logistics, ενεργειακές επενδύσεις, μεταποίηση, επιχειρηματική δραστηριότητα. Τέτοιες περιοχές είναι το Καλοχώρι, όπως και η Σίνδος, περιοχές που θα ευνοηθούν από την ολοκλήρωση του έργου επέκτασης του 6ου προβλήτα στον ΟΛΘ.
Για τους επαγγελματίες, τους οικογενειάρχες, παίζει πολύ σημαντικό ρόλο στη βελτίωση της ποιότητας ζωής τους, η εγγύτητα της κατοικίας με τον τόπο εργασίας. Συνεπώς, η μεγαλύτερη ανάπτυξη οικονομικών δραστηριοτήτων, στις παραπάνω περιοχές, η δημιουργία και νέων θέσεων εργασίας, θα οδηγήσει και στην ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας.
«Πιστεύω ότι τόσο στο Καλοχώρι και τη Σίνδο, όσο και στην Πυλαία ανατολικά, επειδή βρίσκεται κοντά στο αεροδρόμιο, θα εγκατασταθούν περισσότερες εταιρείες logistics για το last mile, oπότε, τέτοιες τοποθετήσεις, θα επιδράσουν και στην αγορά κατοικίας», πρόσθεσε ο κ. Παπαδόπουλος.
Καταλήγοντας: «το μεγάλο στοίχημα για την επόμενη ημέρα είναι, να βρεθεί ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη και την κατοικία. Η Θεσσαλονίκη χρειάζεται επενδύσεις και νέα κεφάλαια, όμως χρειάζεται και μια αγορά που να επιτρέπει σε νέους ανθρώπους, οικογένειες και εργαζόμενους να συνεχίσουν να ζουν στην πόλη χωρίς ασφυκτική οικονομική πίεση».
