Νέο πλαίσιο για την έκδοση φορολογικής ενημερότητας θέτει σε εφαρμογή η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), με στόχο να διευκολύνει φορολογούμενους και επιχειρήσεις που έχουν οφειλές, χωρίς όμως να τίθεται σε κίνδυνο η είσπραξη των δημοσίων εσόδων.
Οι αλλαγές, που αποσαφηνίζονται με εγκύκλιο του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, αφορούν τόσο τις μεταβιβάσεις ακινήτων όσο και την ευθύνη στελεχών και μετόχων επιχειρήσεων για εταιρικά χρέη. Το βασικότερο στοιχείο είναι ότι σε αρκετές περιπτώσεις δίνεται πλέον η δυνατότητα σημαντικής μείωσης της παρακράτησης που επιβάλλεται κατά την πώληση ακινήτου, εφόσον παρέχονται επαρκείς εγγυήσεις προς το Δημόσιο.
Τι αλλάζει στις πωλήσεις ακινήτων
Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη μεγάλων οφειλών σε αναστολή είσπραξης μπορούσε να αποτελέσει σοβαρό εμπόδιο για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Ακόμη και όταν ο φορολογούμενος είχε πετύχει αναστολή μέσω δικαστικής απόφασης ή απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), η φορολογική ενημερότητα συνοδευόταν από υψηλές παρακρατήσεις.
Ο γενικός κανόνας προβλέπει ότι για βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ που βρίσκονται σε αναστολή είσπραξης, η παρακράτηση μπορεί να φτάσει έως το 50% του τιμήματος της πώλησης. Με το νέο πλαίσιο, το ποσοστό αυτό μπορεί να μειωθεί ακόμη και στο 5%, εφόσον ο φορολογούμενος προσφέρει επαρκείς εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες υπέρ του Δημοσίου.
Η πιο συνηθισμένη μορφή διασφάλισης είναι η παραχώρηση άλλου ακινήτου, ελεύθερου βαρών, για εγγραφή πρώτης υποθήκης υπέρ του Δημοσίου. Για τον υπολογισμό της αξίας του λαμβάνεται υπόψη το 80% της αντικειμενικής του αξίας. Αν η αξία της εγγύησης δεν καλύπτει πλήρως τη διαφορά, το ποσοστό παρακράτησης αυξάνεται αναλογικά μέχρι να εξασφαλιστεί το απαιτούμενο επίπεδο κάλυψης.
Σε περιπτώσεις όπου η συμφωνημένη τιμή πώλησης είναι μικρότερη από την αντικειμενική αξία και η παρακράτηση δεν επαρκεί για να καλύψει τις οφειλές, η ΑΑΔΕ επανυπολογίζει την παρακράτηση με βάση την αντικειμενική αξία. Αν το ποσό που προκύπτει είναι μεγαλύτερο από το πραγματικό τίμημα της αγοραπωλησίας, δεν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας και ο φορολογούμενος υποχρεώνεται να ζητήσει βεβαίωση οφειλής.
Τι ισχύει για στελέχη και μετόχους εταιρειών
Σημαντικές αλλαγές προβλέπονται και για τα πρόσωπα που ευθύνονται αλληλεγγύως για εταιρικά χρέη. Πλέον, καθοριστικό ρόλο παίζει το ποσοστό συμμετοχής που είχε το κάθε πρόσωπο στην εταιρεία κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας του. Στον υπολογισμό συνυπολογίζονται και συμμετοχές συζύγων, μερών συμφώνου συμβίωσης και συγγενών πρώτου και δεύτερου βαθμού.
Για πρόσωπα με μικρή συμμετοχή στην εταιρεία (έως 5% ή έως 0,5% στις εισηγμένες εταιρείες), οι εταιρικές οφειλές δεν επηρεάζουν τη φορολογική τους ενημερότητα, εφόσον τα χρέη της εταιρείας βρίσκονται σε ενεργή ρύθμιση ή σε καθεστώς αναστολής.
Αντίθετα, για βασικούς μετόχους και εταίρους με μεγαλύτερα ποσοστά συμμετοχής, οι εταιρικές οφειλές εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη κατά την έκδοση φορολογικής ενημερότητας.
Πληρωμές από το Δημόσιο
Οι νέες οδηγίες προβλέπουν ότι οι μη ληξιπρόθεσμες οφειλές δεν επηρεάζουν την παρακράτηση όταν κάποιος πρόκειται να εισπράξει χρήματα από το Δημόσιο.
Ωστόσο, εφόσον υπάρχουν βεβαιωμένες ατομικές οφειλές, η παρακράτηση μπορεί να φτάσει έως και το 100% του ποσού που πρόκειται να καταβληθεί, μέχρι το ύψος των οφειλών του δικαιούχου.
Παράδειγμα 1: Πώληση ακινήτου με οφειλές 92.000 ευρώ
Φορολογούμενος πουλά ακίνητο αξίας 90.000 ευρώ και έχει συνολικές οφειλές 92.000 ευρώ σε αναστολή είσπραξης. Χωρίς καμία πρόσθετη εγγύηση, η ΑΑΔΕ παρακρατεί το 50% του τιμήματος, δηλαδή 45.000 ευρώ.
Αν όμως προσφέρει επαρκή διασφάλιση προς το Δημόσιο, όπως άλλο ακίνητο για εγγραφή υποθήκης, η παρακράτηση μπορεί να μειωθεί σημαντικά και να περιοριστεί ακόμη και στα 16.500 ευρώ. Οσο μεγαλύτερη είναι η εγγύηση που παρέχεται στο Δημόσιο, τόσο μικρότερο μπορεί να είναι το ποσό που παρακρατείται από την πώληση.
Παράδειγμα 2: Πώληση ακινήτου με τίμημα 150.000 ευρώ
Φορολογούμενος θέλει να πωλήσει ακίνητο έναντι 150.000 ευρώ και έχει συνολικές οφειλές 97.000 ευρώ σε αναστολή είσπραξης. Χωρίς πρόσθετες εγγυήσεις, η φορολογική ενημερότητα εκδίδεται με παρακράτηση 75.000 ευρώ, δηλαδή του 50% του τιμήματος.
Εφόσον προσφερθούν επαρκείς εγγυήσεις προς το Δημόσιο, η παρακράτηση μπορεί να μειωθεί αισθητά και να περιοριστεί ακόμη και στα 47.500 ευρώ. Η αλλαγή αυτή επιτρέπει σε περισσότερους φορολογούμενους να ολοκληρώνουν μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίς να δεσμεύεται μεγάλο μέρος του τιμήματος, αρκεί να διασφαλίζονται τα συμφέροντα του Δημοσίου.
