Στο προσκήνιο επανέρχονται τα σχέδια αξιοποίησης δύο από τα σημαντικότερα ακίνητα της Εθνική Τράπεζα στον Πειραιά και τη Δραπετσώνα, τα οποία παραμένουν ανενεργά εδώ και δεκαετίες, αλλά θεωρούνται κομβικά για την αναβάθμιση ολόκληρης της ευρύτερης περιοχής. Πρόκειται αφενός για το ιστορικό βιομηχανικό συγκρότημα της κλωστοϋφαντουργίας των αδελφών Ρετσίνα στη Λεύκα Πειραιά και αφετέρου για την εκτεταμένη παραθαλάσσια έκταση των πρώην Λιπασμάτων στη Δραπετσώνα.
Τα δύο projects βρίσκονται πλέον σε διαδικασία ωρίμανσης, καθώς η τράπεζα επιδιώκει να αξιοποιήσει ακίνητα που διατηρεί στο χαρτοφυλάκιό της εδώ και πολλά χρόνια, πολλά από τα οποία προέρχονται από παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις που περιήλθαν στην ιδιοκτησία της κατά την περίοδο της αποβιομηχάνισης της χώρας τη δεκαετία του ’80.
Το σχέδιο για τη Ρετσίνα και η σύνδεση με το νέο δικαστικό μέγαρο
Σύμφωνα με πληροφορίες, στην περίπτωση της Ρετσίνα βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη η διαδικασία εκπόνησης Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, σε μια κίνηση που θεωρείται ουσιαστικά επέκταση της μεγάλης αστικής παρέμβασης που υλοποιεί η Dimand στον Πειραιά. Το ακίνητο των 27 στρεμμάτων βρίσκεται ακριβώς απέναντι από το υπό κατασκευή νέο Δικαστικό Μέγαρο Πειραιά και θεωρείται στρατηγικής σημασίας για τη συνολική αναβάθμιση της περιοχής.
Το γενικό σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία κατοικιών, γραφείων και ήπιων εμπορικών χρήσεων, ώστε να αποκτήσει η γειτονιά λειτουργικότητα και ζωντάνια. Τα διατηρητέα κτίρια, σύμφωνα με πληροφορίες, δεν θα κατεδαφιστούν, αλλά θα αναδειχθούν μέσα από πολιτιστικές και κοινωφελείς χρήσεις που θα διαχειρίζεται ο Δήμος Πειραιά. Προβλέπεται, ακόμη, η δημιουργία ενός εκθεσιακού ή μουσειακού χώρου, αφιερωμένου στο παλιό κλωστοϋφαντουργείο, το οποίο αποτέλεσε το πρώτο του είδους στη χώρα και υπήρξε κομβικό για την οικονομική ανάπτυξη του Πειραιά. Στόχος είναι να διατηρηθεί η μνήμη του βιομηχανικού παρελθόντος και ταυτόχρονα να αποκτήσει η περιοχή σύγχρονη λειτουργικότητα, μέσα από χρήσεις που θα ενισχύσουν την καθημερινή ζωή και την τοπική ταυτότητα.
Δραπετσώνα: Η δικαστική εκκρεμότητα και τα σενάρια αξιοποίησης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνει και η υπόθεση της μεγάλης έκτασης των πρώην Λιπασμάτων στη Δραπετσώνα, όπου εξακολουθεί να εκκρεμεί η δικαστική απόφαση σχετικά με την απαλλοτρίωση της περιοχής. Η Εθνική Τράπεζα έχει προσφύγει στη Δικαιοσύνη αντιδρώντας στο ενδεχόμενο απαλλοτρίωσης των εκτάσεων από τον Δήμο Κερατσινίου – Δραπετσώνας, με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας να αναμένεται κάποια στιγμή μέσα στο καλοκαίρι, χωρίς ωστόσο να υπάρχει επίσημο χρονοδιάγραμμα.
Στα σενάρια που εξετάζει η Εθνική Τράπεζα είναι και η δυνατότητα εξεύρεσης μεγαλύτερου συντελεστή δόμησης, ώστε να καταστεί εφικτή η ανάπτυξη κατοικιών με πιο προσιτό χαρακτήρα, συνοδευόμενη από μικρές εμπορικές χρήσεις, χώρους εστίασης και υποστηρικτικές λειτουργίες, ώστε να δημιουργηθεί ένας ολοκληρωμένος οικιστικός πυρήνας.
Σύμφωνα με πηγές της τράπεζας, σε κάθε περίπτωση επιδίωξη είναι να υπάρξει συνεργασία με τον Δήμο και την Πολιτεία, προκειμένου να βρεθεί το κατάλληλο μοντέλο αξιοποίησης της έκτασης.
Παράλληλα, η Εθνική διαθέτει και άλλα σημαντικά οικόπεδα, κυρίως στα βόρεια προάστια, τα οποία θα μπορούσαν επίσης να αξιοποιηθούν προς την κατεύθυνση της προσιτής κατοικίας. Ανάμεσα τους και μία ακόμη ιδιοκτησία στην Κέρκυρα, στην περιοχή της Τάφρου, το οποίο παραμένει δεσμευμένο για χρήση από το Ιόνιο Πανεπιστήμιο, χωρίς μέχρι στιγμής να έχει υπάρξει κάποια ουσιαστική κίνηση αξιοποίησης.
Το mega logistics center της ΠΑΕΓΑΕ στη Μαγούλα
Στην τελική ευθεία φαίνεται πως εισέρχεται και ο διαγωνισμός για την κατασκευή του mega logistics center της ΠΑΕΓΑΕ στη Μαγούλα, καθώς σύμφωνα με πληροφορίες τις επόμενες ημέρες θα αναδειχθεί ο τελικός ανάδοχος. Υπενθυμίζεται, ότι μεταξύ αυτών που συμμετέχουν είναι οι AKTOR, ΑΒΑΞ, METKA και ΕΚΤΕΡ.
Η επένδυση, που εκτιμάται ότι θα προσεγγίσει τα 200 εκατ. ευρώ, αφορά την ανάπτυξη τριών αποθηκών συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. στη δυτική πλευρά του ακινήτου, καθώς και δύο επιπλέον αποθηκών 31.000 τ.μ. στην ανατολική πλευρά.
Στη δυτική ζώνη προβλέπονται ακόμη χώροι στάθμευσης για 10.302 οχήματα, ενώ στην ανατολική θα δημιουργηθούν επιπλέον θέσεις για 2.665 αυτοκίνητα. Η επένδυση αναμένεται να ενισχύσει περαιτέρω τη μεγαλύτερη ιδιωτική ενιαία εγκατάσταση logistics τρίτων (3PL) στην Ελλάδα.
Η ΠΑΕΓΑΕ, 100% θυγατρική της Εθνικής Τράπεζας και μία από τις σημαντικότερες εταιρείες logistics της χώρας, ενδέχεται μάλιστα μελλοντικά να αλλάξει ιδιοκτησία, καθώς η Εθνική δεν αποκλείει το ενδεχόμενο πώλησής της μετά την ολοκλήρωση της μεγάλης επένδυσης, δεδομένου ότι η διαχείριση εταιρείας logistics δεν αποτελεί βασική στρατηγική προτεραιότητα για τον όμιλο. Μέχρι στιγμής, πάντως, δεν έχουν ληφθεί οριστικές αποφάσεις.
Τα νέα πολεοδομικά εργαλεία και η στρατηγική αξιοποίησης
Τα παραπάνω projects εντάσσονται στη συνολικότερη στρατηγική της Εθνικής Τράπεζας για την επιτάχυνση της αξιοποίησης του μεγάλου αποθέματος ακινήτων που διαθέτει.
Όπως έχει επισημάνει η Βοηθός Γενική Διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας της τράπεζας, Έλλη Κακούλλου, στο πρόσφατο του “19ου Red meeting point”για πολλά χρόνια σημαντικά ακίνητα παρέμεναν «παγωμένα», κυρίως λόγω πολεοδομικών και χρηματοδοτικών δεσμεύσεων ή εκκρεμών απαλλοτριώσεων.
Καθοριστικό ρόλο, σύμφωνα με την ίδια, παίζει πλέον το νέο θεσμικό πλαίσιο πολεοδόμησης, με εργαλεία όπως τα ΕΣΧΑΣΕ, τα ΕΣΧΑΔΑ, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία επιτρέπουν την ταχύτερη ωρίμανση και αξιοποίηση σύνθετων ακινήτων.
Οι τράπεζες και το στεγαστικό πρόβλημα
Σύμφωνα με την ίδια, η ανάγκη αξιοποίησης αυτών των ακινήτων συνδέεται πλέον και με το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς μεγάλα ανενεργά οικόπεδα εντός του αστικού ιστού θα μπορούσαν να συμβάλουν στη δημιουργία νέου αποθέματος κατοικιών και ειδικά προσιτής στέγης.
Η κα. Έλλη Κακούλλου, επιχείρησε ωστόσο να αποδομήσει την αντίληψη που –όπως ανέφερε– εξακολουθεί να κυριαρχεί στη δημόσια συζήτηση, σύμφωνα με την οποία οι τράπεζες διαθέτουν τεράστια χαρτοφυλάκια κατοικιών ικανά να επηρεάσουν καθοριστικά την αγορά και να δώσουν λύση στο στεγαστικό πρόβλημα.
Όπως σημείωσε, τα ακίνητα που διατηρούν σήμερα οι τράπεζες όχι μόνο δεν αυξάνονται, αλλά βρίσκονται πλέον σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ως αποτέλεσμα της συστηματικής πολιτικής ωρίμανσης και πώλησης ακινήτων που εφαρμόζεται τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, το οικιστικό απόθεμα των τραπεζών υπολογίζεται πλέον σε λιγότερες από 8.000 κατοικίες και πιο κοντά στις 7.000. Όπως υπογράμμισε, πρόκειται για έναν αριθμό που σε καμία περίπτωση δεν θα μπορούσε από μόνος του να επιλύσει το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας.
Ταχύτερη ωρίμανση και πώληση ακινήτων
Η ίδια απέδωσε τη σημαντική αυτή μείωση στη μεγάλη αποεπένδυση που έχει πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια, αλλά και στην επιτάχυνση της διαδικασίας ωρίμανσης των ακινήτων.
Όπως εξήγησε, ενώ στο παρελθόν απαιτούνταν περισσότερο από δύο χρόνια για να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες νομικές, τεχνικές και πολεοδομικές διαδικασίες, σήμερα ο χρόνος αυτός έχει περιοριστεί περίπου στους 12 μήνες. Η εξέλιξη αυτή επιτρέπει στις τράπεζες να διαθέτουν τα ακίνητα πιο γρήγορα στην αγορά, περιορίζοντας παράλληλα το κόστος διακράτησής τους.
Το υψηλό κόστος διατήρησης των ακινήτων
Η κ. Κακούλλου σημείωσε ακόμη ότι οι τράπεζες έχουν καταβάλει τεράστια προσπάθεια τα τελευταία χρόνια για να μειώσουν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που διατηρούν στους ισολογισμούς τους, όχι μόνο λόγω των εποπτικών υποχρεώσεων, αλλά και επειδή η διακράτηση ακινήτων δεν είναι οικονομικά συμφέρουσα.
Όπως ανέφερε, η κατοχή ακινήτων συνοδεύεται από σημαντικά λειτουργικά έξοδα, όπως συντήρηση, φύλαξη, ασφάλιση, καθαρισμοί και αποψιλώσεις, ενώ επιβαρυντικά λειτουργεί και η αύξηση του ΕΝΦΙΑ για τις κενές κατοικίες.
Μάλιστα, όπως υπογράμμισε, το πρόσφατο μέτρο διπλασιασμού του φόρου στα κενά ακίνητα αυξάνει ακόμη περισσότερο το κόστος διακράτησής τους.
Στόχος η ταχεία αποεπένδυση
Για τον λόγο αυτό, σύμφωνα με την ίδια, στρατηγικός στόχος των τραπεζών είναι πλέον η όσο το δυνατόν ταχύτερη αποεπένδυση από τα ακίνητα που διαθέτουν, στρατηγική που –όπως σημείωσε– ακολουθούν πλέον και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).
Αναφερόμενη στην εικόνα της αγοράς, η κ. Κακούλλου τόνισε ότι τα χαρτοφυλάκια ακινήτων δεν αυξάνονται πλέον, καθώς τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν μειωθεί δραστικά σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Ειδικότερα, όπως ανέφερε, τα «κόκκινα» δάνεια των τραπεζών έχουν περιοριστεί σήμερα σε περίπου 5,6 δισ. ευρώ, έναντι άνω των 106 δισ. ευρώ το 2015, στο αποκορύφωμα της οικονομικής κρίσης.
Ο ρόλος των servicers και των πλειστηριασμών
Παράλληλα, μέσω τιτλοποιήσεων και άλλων συναλλαγών, μεγάλο μέρος των μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει μεταφερθεί σε servicers, οι οποίοι διαχειρίζονται σήμερα χαρτοφυλάκια ύψους περίπου 80 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με την κ. Κακούλλου, η εξέλιξη αυτή εξηγεί και την ολοένα αυξανόμενη παρουσία των servicers στην αγορά ακινήτων και στους πλειστηριασμούς.
Όπως σημείωσε, κατά τη διάρκεια της προηγούμενης χρονιάς προγραμματίστηκαν περισσότεροι από 67.000 πλειστηριασμοί, ωστόσο τελικά κατακυρώθηκαν λιγότερα από 10.000 ακίνητα. Από αυτά, το ποσοστό που κατέληξε στις ίδιες τις τράπεζες αντιστοιχούσε μόλις στο 2,5% της συνολικής δραστηριότητας.
«Οι τράπεζες πλέον δεν αποτελούν τον βασικό “παίκτη” στην αγορά ακινήτων μέσω πλειστηριασμών», ανέφερε χαρακτηριστικά, επισημαίνοντας ότι ούτε διατηρούν μεγάλα αποθέματα κατοικιών που θα μπορούσαν να επηρεάσουν καθοριστικά την αγορά.
Πάνω από 2.500 πωλήσεις ακινήτων από την Εθνική
Όπως εξήγησε, βασική στρατηγική των τραπεζών είναι πλέον η ταχεία ωρίμανση και διάθεση των ακινήτων στην αγορά. Ενδεικτικά, η Εθνική Τράπεζα έχει προχωρήσει τα τελευταία χρόνια στην πώληση περισσότερων από 2.500 ακινήτων, από τα οποία περίπου τα 1.800 είναι κατοικίες, ενώ σήμερα στα χαρτοφυλάκιά της παραμένει σημαντικά μικρότερος αριθμός ακινήτων σε σχέση με το παρελθόν.
