Σε μια περίοδο που η εύρεση προσιτής κατοικίας έχει εξελιχθεί σε καθημερινό «πονοκέφαλο» για χιλιάδες νοικοκυριά, η κυβέρνηση εξετάζει την επέκταση των κινήτρων με στόχο να επιστρέψουν στην αγορά όσο το δυνατόν περισσότερα κλειστά ακίνητα. Το οικονομικό επιτελείο εκτιμά ότι η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών αποτελεί βασική προϋπόθεση για την αποκλιμάκωση των ενοικίων, γι’ αυτό και προωθεί την παράταση του μέτρου της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν τα ακίνητά τους στη μακροχρόνια μίσθωση.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, η φοροαπαλλαγή θα παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Έτσι, οι ιδιοκτήτες που θα υπογράψουν έως τότε σύμβαση εκμίσθωσης κύριας κατοικίας για ακίνητα που παρέμεναν κλειστά κατά την προηγούμενη τριετία, θα συνεχίσουν να απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα από τα ενοίκια για διάστημα τριών ετών.
Οι βασικές προϋποθέσεις:
Για να δικαιούται ένας ιδιοκτήτης την τριετή φοροαπαλλαγή, θα πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
- Η απαλλαγή αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και κατοικίες που το προηγούμενο διάστημα διατίθενταν αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το ακίνητο δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τ.μ., με το όριο να αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί όταν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα.
- Η μίσθωση πρέπει να αφορά κύρια κατοικία και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Εάν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη λήξη της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα της απαλλαγής μόνο εφόσον μέσα σε τρεις μήνες υπογράψει μία νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν διακοπεί και η δεύτερη μίσθωση, η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει.
- Ειδική εξαίρεση προβλέπεται για κατοικίες που εκμισθώνονται για τουλάχιστον έξι μήνες σε γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς του Δημοσίου, στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας που υπηρετούν μακριά από τον τόπο κατοικίας τους. Στις περιπτώσεις αυτές, η φοροαπαλλαγή διατηρείται ακόμη και αν η κατοικία μείνει κενή, αρκεί μέσα σε έξι μήνες να συναφθεί νέα σύμβαση διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών ή τριών ετών.
Ποια ακίνητα εντάσσονται στο μέτρο
Με βάση το ισχύον πλαίσιο, το οποίο σχεδιάζεται να παραταθεί έως το τέλος του 2027, το ακίνητο θα πρέπει:
- να έχει δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 κατά την προηγούμενη τριετία,
- να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο, δωρεάν παραχωρούμενο ή ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του ιδιοκτήτη στα έντυπα Ε1 και Ε2 τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη,
- να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση άλλης μίσθωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο κατά το έτος που ξεκινά η νέα εκμίσθωση.
Οι όροι για όσους εγκαταλείπουν τη βραχυχρόνια μίσθωση
Το κίνητρο καλύπτει και ιδιοκτήτες που αποσύρουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα διαθέτουν στη μακροχρόνια αγορά. Για να ισχύσει η απαλλαγή:
- το ακίνητο θα πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος,
- να έχουν δηλωθεί όλες οι σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις στη φορολογική διοίκηση,
- να έχει υποβληθεί η αντίστοιχη δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης έως την έναρξη της νέας μακροχρόνιας σύμβασης.
Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Η απαλλαγή ανακαλείται εάν κατά τη διάρκεια της τριετίας το ακίνητο παραμείνει κενό για περισσότερο από τρεις μήνες χωρίς να υπογραφεί νέα σύμβαση. Αν το ίδιο συμβεί και μετά την αποχώρηση δεύτερου ενοικιαστή, το φορολογικό πλεονέκτημα χάνεται οριστικά για το υπόλοιπο διάστημα.
Αν, μάλιστα, ο ιδιοκτήτης επιλέξει να διαθέσει εκ νέου το ακίνητο σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα στην τριετία, τότε η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος, γεγονός που συνεπάγεται την καταβολή φόρου για όλα τα ενοίκια που είχαν απαλλαγεί.
Παρά τα κίνητρα, η αγορά εκτιμά ότι η ενεργοποίηση περισσότερων κλειστών κατοικιών εξακολουθεί να συναντά σημαντικά εμπόδια. Ένας από τους βασικούς λόγους είναι η υψηλή φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας, καθώς ο συνδυασμός του ΕΝΦΙΑ και της φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια αποθαρρύνει αρκετούς ιδιοκτήτες από το να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους.
Εξίσου σημαντικό πρόβλημα αποτελεί η κατάσταση πολλών παλαιών κατοικιών. Χιλιάδες ακίνητα απαιτούν εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης ή στερούνται βασικών υποδομών, όπως σύγχρονα συστήματα θέρμανσης, θερμομόνωση ή ακόμη και ανελκυστήρα. Για πολλούς ιδιοκτήτες το κόστος των παρεμβάσεων θεωρείται δυσανάλογο σε σχέση με την προσδοκώμενη απόδοση, με αποτέλεσμα να διατηρούν τα ακίνητα κλειστά, παρά την αυξημένη ζήτηση που καταγράφεται στην αγορά κατοικίας.
