Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης εισέρχεται σε νέα φάση, καθώς μια σειρά από νομοθετικές παρεμβάσεις που προωθούνται από διαφορετικά υπουργεία αλλάζουν σταδιακά το πλαίσιο λειτουργίας των ακινήτων τύπου Airbnb.
Οι αλλαγές αφορούν τους γεωγραφικούς περιορισμούς στις νέες εγγραφές, τις προϋποθέσεις δημιουργίας νέων κατοικιών μέσω αλλαγής χρήσης, τη λειτουργία των πολυκατοικιών, αλλά και το σύστημα ελέγχων και κυρώσεων.
Οι ρυθμίσεις εντάσσονται στη συνολική κυβερνητική στρατηγική για τη στεγαστική πολιτική και την αξιοποίηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος. Σύμφωνα με το σκεπτικό των νομοθετικών παρεμβάσεων, στόχος είναι να διαμορφωθούν κανόνες που θα εξισορροπούν τη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης με τις ανάγκες της αγοράς κατοικίας, χωρίς να καταργείται η συγκεκριμένη μορφή τουριστικής εκμετάλλευσης ακινήτων.
Κεντρική αλλαγή αποτελεί η διατήρηση του περιορισμού στις νέες εγγραφές ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπου ήδη εφαρμόζεται το μέτρο. Η αναστολή αφορά το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και επηρεάζει περιοχές με υψηλή συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το ιστορικό κέντρο, η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Κουκάκι και το Μεταξουργείο.
Παράλληλα, για πρώτη φορά θεσπίζεται αντίστοιχος περιορισμός στη Θεσσαλονίκη. Από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, η οποία περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση αφορά μόνο νέες καταχωρίσεις και δεν επηρεάζει τα ακίνητα που έχουν ήδη εγγραφεί στο μητρώο.
Τα νέα μέτρα συνοδεύονται από αυστηρότερες κυρώσεις για όσους επιχειρήσουν να παρακάμψουν τους περιορισμούς.
Σε ιδιοκτήτη, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή διαχειριστή που διαθέτει ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς να δικαιούται νέα εγγραφή στο Μητρώο προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτήθηκε από τη δραστηριότητα αυτή από την έναρξη της απαγόρευσης έως τον έλεγχο. Το ελάχιστο ποσό του προστίμου ορίζεται στις 20.000 ευρώ.
Σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο αυξάνεται και αντιστοιχεί στο σύνολο των εισπραχθέντων μισθωμάτων για το διάστημα από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο, με κατώτατο όριο τις 40.000 ευρώ.
Παράλληλα, το Υπουργείο Τουρισμού σε συνεργασία με την ΑΑΔΕ προχωρούν σε πιο οργανωμένο μοντέλο εποπτείας της αγοράς, με ψηφιακές διασταυρώσεις, διοικητικούς ελέγχους και επιτόπιες αυτοψίες. Η πρώτη φάση αφορά περίπου 1.500 ακίνητα σε όλη τη χώρα, ενώ ο σχεδιασμός προβλέπει σταδιακή επέκταση των ελέγχων.
Οι διαχειριστές των ακινήτων καλούνται να διαθέτουν μεταξύ άλλων ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, φαρμακείο πρώτων βοηθειών, πιστοποιητικά απεντόμωσης και τις προβλεπόμενες προδιαγραφές ασφάλειας και καταλληλότητας.
Για παραβάσεις όπως η άρνηση ελέγχου, η μη προσκόμιση δικαιολογητικών ή η μη τήρηση των προδιαγραφών προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο μπορεί να αυξηθεί σε 10.000 ευρώ σε περίπτωση υποτροπής και έως 20.000 ευρώ σε επόμενες παραβάσεις.
Μία ακόμη σημαντική παρέμβαση αφορά τις κατοικίες που θα δημιουργηθούν μέσω αλλαγής χρήσης υφιστάμενων κτιρίων. Το νέο πλαίσιο επιτρέπει τη μετατροπή παλαιών επαγγελματικών, γραφειακών, βιοτεχνικών και άλλων νόμιμων χώρων σε κατοικίες, με στόχο την αξιοποίηση κτιρίων που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός οικιστικής χρήσης.
Ωστόσο, οι νέες αυτές κατοικίες δεν θα μπορούν να διατεθούν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης για πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση της μετατροπής.
Σύμφωνα με το σκεπτικό της ρύθμισης, η πρόβλεψη αυτή αποσκοπεί στο να κατευθυνθούν οι νέες κατοικίες που θα δημιουργηθούν προς τη μακροχρόνια μίσθωση και όχι άμεσα προς την τουριστική αγορά.
Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις: αφορά μόνο το υφιστάμενο νόμιμο κτίριο ή τμήμα αυτού, δεν επιτρέπει αύξηση δόμησης ή όγκου και απαιτεί την έκδοση οικοδομικής άδειας. Παράλληλα, προβλέπεται η καταβολή ειδικού τέλους ύψους 5% της αντικειμενικής αξίας της γης, με τα έσοδα να κατευθύνονται στο Πράσινο Ταμείο.
Ξεχωριστή παρέμβαση προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω της συνολικής αναμόρφωσης του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας.
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις διαφωνίες που έχουν προκύψει στις πολυκατοικίες σχετικά με τη λειτουργία διαμερισμάτων ως βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως ζητήματα χρήσης κοινόχρηστων χώρων, ασφάλειας, τήρησης κανονισμών και σχέσεων μεταξύ συνιδιοκτητών.
Οι αλλαγές αφορούν έναν νόμο που ισχύει από το 1929 και περιλαμβάνουν ευκολότερη τροποποίηση κανονισμών πολυκατοικιών, σαφέστερο ρόλο για τους διαχειριστές και διαδικασίες ταχύτερης επίλυσης διαφορών.
Παράλληλα, προβλέπονται αλλαγές στη λήψη αποφάσεων για επισκευές και ενεργειακές παρεμβάσεις, ώστε να διευκολύνονται εργασίες όπως η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και άλλων σύγχρονων υποδομών.
Οι διαδοχικές παρεμβάσεις δείχνουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση περνά σε ένα αυστηρότερο και περισσότερο ρυθμιζόμενο πλαίσιο λειτουργίας.
