Η τουριστική ανάπτυξη στην Αθήνα συνεχίζεται με αμείωτους ρυθμούς, ενισχύοντας τη θέση της ως προορισμού city break, αλλά ταυτόχρονα αυξάνοντας τις πιέσεις σε συγκεκριμένες γειτονιές του ιστορικού κέντρου, όπου συγκεντρώνονται ξενοδοχεία και Airbnb. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της επικαιροποιημένης Μελέτης Φέρουσας Τουριστικής Ικανότητας του Δήμου Αθηναίων, η οποία αποτυπώνει την εξέλιξη των τουριστικών καταλυμάτων την περίοδο 2018-2025 και επιχειρεί να χαρτογραφήσει τη χωρική κατανομή τόσο των ξενοδοχείων όσο και των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Η μελέτη καταλήγει ότι η Αθήνα συνολικά δεν μπορεί ακόμη να χαρακτηριστεί πόλη υπερτουρισμού. Ωστόσο, αναδεικνύει εννέα γειτονιές του κέντρου όπου η τουριστική δραστηριότητα εμφανίζει πολύ υψηλή συγκέντρωση, ενώ παράλληλα καταγράφονται τάσεις επέκτασης της τουριστικοποίησης και προς γειτονικές περιοχές.
Οι περιοχές όπου κυριαρχούν τα Airbnb
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης εξακολουθεί να εντοπίζεται στις πλέον δημοφιλείς τουριστικές συνοικίες της πρωτεύουσας. Σύμφωνα με τη μελέτη, οι γειτονιές με τη μεγαλύτερη παρουσία Airbnb και λοιπών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι το Εμπορικό Κέντρο, η περιοχή Ψυρρή – Κουμουνδούρου, το Μοναστηράκι και η Πλάκα, του Μακρυγιάννη, το Κουκάκι, η Βεΐκου, η Καλλιρρόης και τα Εξάρχεια.
Ιδιαίτερα στο Εμπορικό Κέντρο, οι μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης σχεδόν τριπλασιάστηκαν την περίοδο 2018-2025, ενώ αξιοσημείωτη αύξηση καταγράφεται και στο Κουκάκι και στα Εξάρχεια, γεγονός που δείχνει ότι η τουριστική δραστηριότητα εξαπλώνεται σταδιακά πέρα από τον παραδοσιακό πυρήνα του ιστορικού κέντρου.
Η χωρική ανάλυση καταδεικνύει ακόμη ότι τα περισσότερα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αναπτύσσονται κατά μήκος των γραμμών του μετρό και του ηλεκτρικού σιδηροδρόμου, με τη μεγάλη πλειονότητά τους να βρίσκεται σε απόσταση έως 15 λεπτών με τα πόδια από σταθμό μέσων σταθερής τροχιάς.
Τα προπύργια των ξενοδοχείων
Η εικόνα των ξενοδοχείων εμφανίζει μεγαλύτερη χωρική συγκέντρωση. Οι περιοχές όπου διαχρονικά συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος αριθμός ξενοδοχειακών μονάδων είναι το Εμπορικό Κέντρο, το Μοναστηράκι – Πλάκα, το Ψυρρή – Κουμουνδούρου και η περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου – Πλατείας Βάθης.
Η μελέτη καταγράφει αύξηση κατά 29,1% στον αριθμό των ξενοδοχείων μεταξύ 2018 και 2025, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι οι επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο συνεχίζονται παράλληλα με την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πιο ενδεικτική, ωστόσο, είναι η σύγκριση της δυναμικότητας των δύο μορφών τουριστικής διαμονής. Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης, οι ξενοδοχειακές κλίνες αυξήθηκαν κατά 25,6% μέσα στην επταετία, από 28.045 το 2018 σε 35.229 το 2025. Την ίδια περίοδο, οι κλίνες των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 23,7%, από 56.956 σε 70.460. Η σχεδόν παράλληλη εξέλιξη των δύο μεγεθών δείχνει ότι η ενίσχυση της τουριστικής δυναμικότητας της Αθήνας προήλθε τόσο από νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις όσο και από την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αντανακλώντας τη συνολική αύξηση της τουριστικής ζήτησης.
Διαφορετικές εκτιμήσεις για τον αριθμό των Airbnb
Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι η μελέτη εκτιμά πως το 2025 λειτουργούσαν στον Δήμο Αθηναίων 18.769 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς βασίζεται σε στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, τα οποία προέρχονται από τη βάση δεδομένων της Lighthouse και αποτυπώνουν τις ενεργές αγγελίες στις ψηφιακές πλατφόρμες.
Ο αριθμός αυτός διαφέρει αισθητά από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα οποία αφορούν τα ενεργά καταλύματα από τα οποία δηλώθηκαν έσοδα και θεωρούνται από φορείς της αγοράς, όπως ο Stama, ως η πλέον αξιόπιστη καταγραφή της πραγματικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της φορολογικής διοίκησης, στον Δήμο Αθηναίων λειτουργούν 14.622 ενεργά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η απόκλιση αυτή αποδίδεται στη διαφορετική μεθοδολογία των δύο πηγών, καθώς οι πλατφόρμες καταγράφουν τις διαθέσιμες καταχωρήσεις, οι οποίες συχνά είναι διπλές ή και τριπλές για κάθε ακίνητο, ενώ η ΑΑΔΕ καταγράφει τα καταλύματα που πραγματοποίησαν δραστηριότητα και δήλωσαν εισόδημα.
Αυξάνεται η τουριστική πίεση
Παράλληλα με την αύξηση των καταλυμάτων, η μελέτη διαπιστώνει ότι η τουριστική ζήτηση αυξάνεται με ακόμη ταχύτερους ρυθμούς. Οι διανυκτερεύσεις ανά κάτοικο ενισχύθηκαν κατά 183,7% την περίοδο 2018-2025, ενώ οι τουρίστες ανά κάτοικο αυξήθηκαν κατά 142,2%.
Το Εμπορικό Κέντρο καταγράφει τη μεγαλύτερη τουριστική ένταση, φιλοξενώντας περίπου 700 τουρίστες ανά μόνιμο κάτοικο σε ετήσια βάση, ενώ ακολουθούν Ψυρρή – Κουμουνδούρου, Μοναστηράκι – Πλάκα και Μακρυγιάννη. Θα πρέπει ωστόσο να σημειωθεί ότι αυτές οι περιοχές ανέκαθεν βρίσκονταν χαμηλά στις προτιμήσεις των μόνιμων κατοίκων του λεκανοπεδίου ενώ αρκετά σημεία παρέμεναν υποβαθμισμένα για δεκαετίες. Τελικά, ο τουρισμός ήταν αυτός που κατάφερε να αναβαθμίσει αυτές τις γειτονιές, να προσελκύσει οικονομική δραστηριότητα και να αξιοποιήσει το εγκαταλελειμμένο κτιριακό απόθεμα.
Υψηλές τιμές τουριστικής ζήτησης εμφανίζουν επίσης η Βεΐκου, το Γκάζι, το Κουκάκι, η Καλλιρρόης, το Μουσείο και ο Κεραμεικός.
Τα πρώτα στοιχεία από το «φρένο» στις νέες άδειες
Η επικαιροποιημένη μελέτη περιλαμβάνει και τα πρώτα στοιχεία από την εφαρμογή της αναστολής έκδοσης νέων αδειών Airbnb στην Αθήνα, στις περιοχές όπου ισχύει το μέτρο.
Σύμφωνα με τους μελετητές, ενώ την περίοδο 2023-2024 η αύξηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κυμαινόταν μεταξύ 18% και 20%, την περίοδο 2024-2025 περιορίστηκε σε 1,7%-5,4%, γεγονός που, κατά την εκτίμησή τους, αποτελεί ένδειξη ότι το μέτρο επιβραδύνει την περαιτέρω ανάπτυξη νέων καταλυμάτων.
Την ίδια στιγμή, όμως, επισημαίνεται ότι το υφιστάμενο απόθεμα παραμένει ενεργό και η τουριστική πίεση δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια υποχώρησης, καθώς η αύξηση της τουριστικής ζήτησης συνεχίζει να κινείται με ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς.
Τέλος, οι συντάκτες της μελέτης σημειώνουν ότι, αν και διαπιστώνεται συσχέτιση μεταξύ υψηλής τουριστικής εξειδίκευσης και αυξημένων τιμών ενοικίων, δεν μπορεί ακόμη να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα για τον βαθμό στον οποίο η τουριστικοποίηση επηρεάζει τις τιμές της κατοικίας. Όπως αναφέρουν, απαιτούνται περισσότερα δεδομένα, χρονοσειρές και χαρτογράφηση των κενών κατοικιών, ώστε να αποτυπωθεί με μεγαλύτερη ακρίβεια η σχέση μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και αγοράς κατοικίας.
