Δυσεύρετα είναι τα αδόμητα οικόπεδα επιφανείας ενός στρέμματος στην Αττική, ενώ πολλές είναι οι περιπτώσεις που υπάρχουν εγκαταλειμμένα σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός των ελάχιστων ανεκμετάλλευτων αποθεμάτων. Την ώρα που οι τιμές των οικοπέδων, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας, έχουν αυξηθεί κατά 20,35%, σημειώνοντας ρεκόρ δεκαετίας, με την άνοδο των αξιών να αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση.
Μεγάλη είναι η έλλειψη που υπάρχει σε οικόπεδα στο κέντρο της Αθήνας, σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis, και ειδικότερα στους Αμπελόκηπους, όπου εντοπίζονται κατά κύριο λόγο μικρά οικόπεδα συνολικής επιφάνειας των 148 τ.μ. Μικρά οικόπεδα προς πώληση υπάρχουν και στο Περιστέρι, με τη συνολική επιφάνειά τους να φτάνει τα 228 τετραγωνικά μέτρα.
Καλύτερη εικόνα και περισσότερη διαθεσιμότητα παρουσιάζουν τα Νότια Προάστια και συγκεκριμένα το Παλαιό Φάληρο, όπου εντοπίζονται οικόπεδα συνολικής επιφάνειας 273 τετραγωνικών μέτρων. Το μεγαλύτερο απόθεμα αδόμητων οικοπέδων μεγάλης επιφάνειας βρίσκεται στα Βόρεια Προάστια, ειδικότερα στο Μαρούσι φτάνουν τα 330 τετραγωνικά μέτρα, ενώ στον Χολαργό η επιφάνειά τους μπορεί να αγγίζει και τα 400 τετραγωνικά μέτρα.
Η δυναμική, ωστόσο, της συγκεκριμένης αγοράς φαίνεται και στο ύψος των τιμών που διαμορφώθηκαν στις πέντε τοπικές αγορές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), οι οποίες σημείωσαν ετήσια αύξηση της τάξεως του 5,3%, ενώ σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2021 η αύξηση είναι πολύ υψηλότερη, αγγίζοντας το 14,9%.
Η μικρότερη αύξηση τιμών με συντελεστή δόμησης στο 1,4 εντοπίζεται στο Παλαιό Φάληρο, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 1.395 ευρώ/τ.μ., από 1.330 ευρώ το 2022. Αύξηση κατά 4,85% σημειώνουν και τα πωλούμενα οικόπεδα στην περιοχή του Χολαργού, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 1.125 ευρώ/τ.μ., από 1.073 ευρώ/τ.μ. πριν από έναν χρόνο.
Στην Αθήνα και συγκεκριμένα στους Αμπελόκηπους, για οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 οι τιμές φτάνουν τα 2.282 ευρώ, ενώ το 2022 οι τιμές βρίσκονταν στα 2.170 ευρώ/τ.μ. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη μέση τιμή να εκτιμάται σε 810 ευρώ/τ.μ., από 762 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου, όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% και μέση τιμή 846 ευρώ/τ.μ.
Παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν τα οικόπεδα σε σχέση με άλλους τομείς των ακινήτων, όπως τα διαμερίσματα, οι φοιτητικές εστίες, οι αποθήκες, τα Logistic Centers και τα Data Centers, πολλοί είναι οι λόγοι που η ζήτησή τους είναι σε άνθηση.
Μεταξύ των βασικών αιτιών είναι η συσσωρευμένη ζήτηση για αγορά στέγης, που δεν ικανοποιήθηκε τα προηγούμενα χρόνια της οικονομικής κρίσης, η άμεση διάθεση κεφαλαίου, παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη, αλλά και η νέα πραγματικότητα που έχει διαμορφώσει η εργασία από το σπίτι. Ακόμη, η ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν από το 1980, η διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω της αγοράς ακινήτων και η δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η οικονομική κρίση και η έλλειψη ανοικοδόμησης την περίοδο της κρίσης εξαφάνισαν την αντιπαροχή στα χρόνια που ακολούθησαν. Η αντιπαροχή ωστόσο έχει αρχίσει να ξαναμπαίνει αργά και σταθερά στην κτηματαγορά δειλά-δειλά, ενώ ώθηση της έδωσε και η σταθερή πορεία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων. Μέσω αυτής της διαδικασίας οι εργολάβοι, προτιμούν αντί να αγοράσουν το οικόπεδο για να χτίσουν μία οικοδομή, να παραχωρήσουν στον οικοπεδούχο διαμερίσματα ή καταστήματα στην οικοδομή που θα ανεγερθεί.
Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, σήμερα ο εκάστοτε οικοπεδούχος θα λάβει σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε σχέση με το τι ίσχυε στην αγορά έως και το 2005. Σήμερα στους Αμπελόκηπους το ποσοστό της αντιπαροχής διαμορφώνεται μεταξύ 33% και 38%, έναντι 40%-50% το 2005. Στο Παλαιό Φάληρο στο παρελθόν το ποσοστό έφτανε στο 50%-56%, ενώ σήμερα βρίσκεται στο 32%-40%.
