Καίρια εμπόδια στην επενδυτική δραστηριότητα βιομηχανιών ανά την επικράτεια έρχεται να θέσει η εφαρμογή του άρθρου 251 του Ν. 5306/2026, με τον οποίο κυρώθηκε ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς». Η υπόθεση έχει ήδη προκαλέσει εμπλοκή στην έκδοση οικοδομικών αδειών στην περιοχή του Αμυνταίου Φλώρινας, ενώ το ζήτημα έχει ευρύτερη σημασία για εκτός σχεδίου ακίνητα σε όλη τη χώρα, ιδίως όταν αυτά συνδέονται με επενδυτικά σχέδια, βιομηχανικές εγκαταστάσεις ή επεκτάσεις παραγωγικών μονάδων.
Στο επίκεντρο βρίσκεται το ποιοι δρόμοι μπορούν να θεωρηθούν ότι προσδίδουν «πολεοδομικό πρόσωπο» σε γήπεδα εκτός σχεδίου, ώστε αυτά να θεωρούνται οικοδομήσιμα. Με βάση την αυστηρή ερμηνεία που υιοθετούν αρκετές υπηρεσίες δόμησης, η ύπαρξη δρόμου δεν αρκεί από μόνη της. Απαιτείται είτε να έχει κυρωθεί το κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο με πράξη του αρμόδιου οργάνου είτε να έχει προηγηθεί ειδική αναγνώριση της οδού ως δημοτικής ή κοινόχρηστης, με την απαιτούμενη διοικητική διαδικασία και δημοσίευση σε ΦΕΚ.
Το πρόβλημα αφορά κυρίως τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε οδούς οι οποίες δημιουργήθηκαν μέσω αναδασμών ή διανομών του υπουργείου Γεωργίας, καθώς και δρόμους που, σύμφωνα με τεχνικές εκθέσεις μηχανικών, υφίστανται πριν από το 1923 ή αποτυπώνονται σε παλαιές διανομές και αεροφωτογραφίες. Σε πολλές από αυτές τις περιπτώσεις, οι υπηρεσίες δόμησης είχαν στο παρελθόν εκδώσει οικοδομικές άδειες είτε για το ίδιο ακίνητο είτε για γειτονικά γήπεδα, κρίνοντας παρεμπιπτόντως την κοινοχρησία της οδού.
Κτήμα Άλφα: Εμπόδιο στην ανέγερση νέου αποσταγματοποιείου στο Αμύνταιο
Τις πρακτικές συνέπειες αυτής της εμπλοκής περιγράφει ο Άγγελος Ιατρίδης, συνιδρυτής και μέτοχος του Κτήματος Άλφα, μιας από τις πλέον αναγνωρίσιμες οινοποιητικές επιχειρήσεις της περιοχής. Όπως αναφέρει, η εταιρεία επιχείρησε να εντάξει στον αναπτυξιακό νόμο επένδυση για τη δημιουργία νέου αποσταγματοποιείου, ωστόσο η εκκρεμότητα γύρω από την έκδοση οικοδομικής άδειας δημιουργεί σοβαρό εμπόδιο στην ωρίμανση και αξιολόγηση του σχεδίου. Πρόκειται για μία περίπτωση που δείχνει πώς μία πολεοδομική ασάφεια μπορεί να επηρεάσει άμεσα παραγωγικές επενδύσεις με εξαγωγικό προσανατολισμό και τοπικό αναπτυξιακό αποτύπωμα.
Η σημερινή εικόνα έχει γίνει πιο σύνθετη μετά την κωδικοποίηση των διατάξεων στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας και τη μη συμπερίληψη ρυθμίσεων που ίσχυαν για γήπεδα δημιουργημένα πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Αυτό έχει οδηγήσει πολλές πολεοδομίες σε πιο περιοριστική στάση. Έτσι, αιτήσεις για βεβαιώσεις όρων δόμησης, προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών, ανέγερση νέων κτιρίων, προσθήκες σε υφιστάμενες εγκαταστάσεις ή αναθεωρήσεις αδειών παραμένουν σε εκκρεμότητα.
Η απόφαση του ΣτΕ που ήρθε να διατρανώσει το υπάρχον περιβάλλον
Η πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ενισχύει την αυστηρή αυτή προσέγγιση. Η απόφαση ΣτΕ 546/2026, που αφορά πράξη αναγνώρισης ιδιωτικής οδού ως προϋφιστάμενης του 1923, έκρινε ότι τέτοιες πράξεις, επειδή εξομοιώνονται με τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου, αποκτούν νόμιμη υπόσταση μόνο εφόσον δημοσιευθούν στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως όχι μόνο το κείμενο της πράξης, αλλά και τα συνοδευτικά διαγράμματα. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, επειδή δεν είχε δημοσιευθεί προσηκόντως το σχετικό διάγραμμα, το ΣτΕ έκρινε ότι η πράξη δεν απέκτησε νόμιμη υπόσταση. Η γνωμοδότηση αφορούσε σε υπόθεση εργολάβου – επενδυτή για να κατοχυρώσει το οικόπεδο του σε εκτός σχεδίου περιοχή, για το οποίο η Κτηματική Υπηρεσία είχε καταθέσει αγωγή και το διεκδικούσε ως δημόσιο κτήμα, επειδή θεωρήθηκε ότι βρίσκεται σε παρόχθια ζώνη. Kαι παράλληλα να υλοποιήσει οικοδομική άδεια για την ανέγερση ξενοδοχείου, της οποίας αμφισβητήθηκε η νομιμότητα, λόγω πρόσβασης σε δρόμο, ο οποίος θεωρήθηκε ιδιωτικός και πολεοδομικά μη αναγνωρισμένος.
Η σημασία της γνωμοδότησης του ΣτΕ είναι ευρύτερη. Επιβεβαιώνει ότι όταν μία οδός παράγει πολεοδομικές συνέπειες και επηρεάζει τη δυνατότητα δόμησης παρόδιων ακινήτων, δεν αρκεί μία απλή βεβαίωση δήμου, μία παλαιά αποτύπωση, μία τεχνική έκθεση ή η ύπαρξη προηγούμενων αδειών. Τα στοιχεία αυτά μπορούν να συνεκτιμώνται ως αποδεικτικό υλικό, αλλά δεν υποκαθιστούν την απαιτούμενη διοικητική πράξη πολεοδομικού χαρακτήρα.
Βασικό κριτήριο η πολεοδομική ωριμότητα για την ένταξη στον Αναπτυξιακό
Η εμπλοκή αποκτά επείγουσα διάσταση λόγω του αναπτυξιακού νόμου 2026. Το «Καθεστώς περιοχών ειδικής ενίσχυσης», μετά την παράταση που έχει δοθεί, λήγει στις 24 Ιουλίου 2026. Κι αυτό γιατί η έκδοση οικοδομικής άδειας προσδίδει μόρια στην αξιολόγηση επενδυτικών σχεδίων. Επομένως, η αδυναμία έκδοσης άδειας λόγω του υφιστάμενου καθεστώτος σε εκτός σχεδίου περιοχές, στερεί από επιχειρήσεις και επενδυτές ένα κρίσιμο βαθμολογικό πλεονέκτημα.
Στην πράξη, δημιουργείται ζήτημα άνισης μεταχείρισης, όπως επισημαίνει στο powergame.gr ο Άγγελος Ιατρίδης. Επενδύσεις σε περιοχές όπου η πολεοδομική εικόνα των οδών είναι ξεκαθαρισμένη μπορούν να προχωρήσουν και να λάβουν τη σχετική μοριοδότηση. Αντιθέτως, επενδυτικά σχέδια σε περιοχές όπου εκκρεμεί ο χαρακτηρισμός των δρόμων μένουν πίσω, όχι εξαιτίας αδυναμίας των φορέων τους, αλλά λόγω θεσμικής και διοικητικής εκκρεμότητας.
Για τον λόγο αυτό ζητείται από ενδιαφερόμενους στον τομέα της βιομηχανίας, η άμεση παρέμβαση πριν από την εκπνοή της προθεσμίας. Η μία κατεύθυνση είναι να αναγνωριστεί ότι δρόμοι που δημιουργήθηκαν μέσω αναδασμών ή διανομών του υπουργείου Γεωργίας και συνδέονται με αμετάκλητες οικοδομικές άδειες μπορούν να εκληφθούν ως κοινόχρηστες οδοί που προσδίδουν πολεοδομικό πρόσωπο. Η άλλη είναι να αναδιαρθρωθεί προσωρινά το καθεστώς μοριοδότησης, ώστε η οικοδομική άδεια να μη λειτουργεί ως κριτήριο ενίσχυσης, εφόσον η αδυναμία έκδοσής της οφείλεται σε εκκρεμότητα του διοικητικού μηχανισμού.
