Η πορεία των τετραγωνικών μέτρων των διαμερισμάτων στην Αθήνα, από τη δεκαετία του 1960 έως σήμερα, αποτυπώνει μια αγορά με έντονες γεωγραφικές διαφοροποιήσεις και όχι μια ενιαία τάση συρρίκνωσης. Τα διαθέσιμα στοιχεία της ReDataset δείχνουν ότι το κέντρο της πόλης καταγράφει σταθερή μείωση στο μέσο μέγεθος των κατοικιών, ενώ σε άλλες περιοχές, όπως τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια, τα διαμερίσματα διατηρούν μεγαλύτερες επιφάνειες ή παρουσιάζουν ακόμη και φάσεις ανάκαμψης. Την ίδια στιγμή, η Δυτική Αθήνα και ο Πειραιάς εμφανίζουν εικόνα σχετικής σταθεροποίησης, με τα τετραγωνικά να κινούνται σε πιο ισορροπημένα επίπεδα τα τελευταία χρόνια.
Στο κέντρο της Αθήνας, η τάση είναι η πιο καθαρή και η πιο επίμονη από όλες τις περιοχές. Στη δεκαετία του 1960, τα διαμερίσματα κινούνταν περίπου στα 68 τ.μ., ενώ τη δεκαετία του 1970 καταγράφηκε μια ήπια αύξηση στα 70 τ.μ.. Η ουσιαστική άνοδος ήρθε τη δεκαετία του 1980, όταν ο μέσος όρος ανέβηκε στα 78 τ.μ., για να κορυφωθεί τη δεκαετία του 1990 στα 85 τ.μ., που αποτελεί και την υψηλότερη επίδοση ολόκληρης της χρονοσειράς. Εκείνη ήταν μια περίοδος κατά την οποία η αγορά παρήγαγε μεγαλύτερες κατοικίες, σε ένα διαφορετικό οικονομικό και πολεοδομικό περιβάλλον, με άλλες απαιτήσεις από την πλευρά των νοικοκυριών και άλλες δυνατότητες από την πλευρά της οικοδομής.
Από τη δεκαετία του 2000 και μετά, όμως, η εικόνα αλλάζει αισθητά. Ο μέσος όρος επιστρέφει στα 78 τ.μ., επίπεδο στο οποίο παραμένει και τη δεκαετία 2010–2019, δείχνοντας μια πρώτη φάση σταθεροποίησης μετά την υποχώρηση από το peak των 90s. Στην πιο πρόσφατη περίοδο, όμως, από το 2020 έως το 2026, σημειώνεται νέα πτώση στα 75 τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι η καθοδική τροχιά δεν έχει ανακοπεί. Συνολικά, το κέντρο έχει χάσει περίπου 10 τ.μ. από την κορύφωση της δεκαετίας του 1990 μέχρι σήμερα. Και ακριβώς εδώ βρίσκεται η ουσία, δεν πρόκειται για μια απότομη ανατροπή, αλλά για μια σταθερή και διαρκή διαδικασία «συμπίεσης». Κάθε νέος κύκλος κατασκευών τείνει να δίνει λίγο μικρότερα διαμερίσματα από τον προηγούμενο. Αυτό παραπέμπει σε μια πιο δομική αλλαγή της αγοράς, που μπορεί να συνδέεται με το αυξημένο κόστος κατασκευής και γης, τη στροφή σε μικρότερα νοικοκυριά, αλλά και τους ίδιους τους περιορισμούς του διαθέσιμου αστικού χώρου. Το κέντρο, με άλλα λόγια, είναι η μοναδική περιοχή όπου η συρρίκνωση των κατοικιών εμφανίζεται ως μακροχρόνιο και συνεπές μοτίβο.
Στα Βόρεια Προάστια, η διαδρομή είναι σχεδόν η αντίστροφη. Ήδη από τη δεκαετία του 1960, τα διαμερίσματα ξεκινούν από αισθητά υψηλότερη βάση σε σχέση με το κέντρο, περίπου στα 88 τ.μ.. Τη δεκαετία του 1970 ανεβαίνουν στα 93 τ.μ., ενώ η πραγματική εκτίναξη καταγράφεται τη δεκαετία του 1980, όταν ο μέσος όρος φτάνει τα 107 τ.μ.. Στη δεκαετία του 1990 παραμένουν σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα, στα 105 τ.μ., επιβεβαιώνοντας την παγίωση των Βορείων ως αγοράς μεγαλύτερων και πιο άνετων κατοικιών. Σε αντίθεση με το κέντρο, εδώ το μοντέλο ανάπτυξης δεν βασίστηκε στη σταδιακή «συρρίκνωση», αλλά στη διατήρηση μιας κατοικίας με περισσότερο χώρο και σαφώς πιο γενναιόδωρες επιφάνειες.
Στη συνέχεια, υπάρχει μια κάμψη, αλλά όχι κατάρρευση. Τη δεκαετία του 2000 τα διαμερίσματα υποχωρούν στα 100 τ.μ., ενώ η πιο αισθητή διόρθωση έρχεται τη δεκαετία του 2010, όταν ο μέσος όρος πέφτει στα 93 τ.μ.. Η φάση αυτή συνδέεται εύλογα με την οικονομική κρίση, τη μείωση της αγοραστικής δύναμης και την ανάγκη της αγοράς να προσαρμοστεί σε νέα δεδομένα κόστους και ζήτησης. Ωστόσο, η πιο πρόσφατη περίοδος ανατρέπει ξανά την εικόνα: από το 2020 έως το 2026, ο μέσος όρος επιστρέφει στα 105 τ.μ., δηλαδή ουσιαστικά στα επίπεδα της δεκαετίας του 1990. Η αγορά των Βορείων όχι μόνο ανακτά τις απώλειες της προηγούμενης δεκαετίας, αλλά επαναφέρει ενεργά το πρότυπο της μεγάλης κατοικίας. Συνολικά, λοιπόν, τα Βόρεια Προάστια δεν επιβεβαιώνουν μια διαρκή τάση συρρίκνωσης. Αντίθετα, εμφανίζουν έναν κύκλο πτώσης και ανάκαμψης, κάτι που δείχνει ότι διατηρούν ακόμη τα χαρακτηριστικά —μεγαλύτερα οικόπεδα, χαμηλότερη πυκνότητα δόμησης, διαφορετικό προφίλ ζήτησης— που επιτρέπουν την ανάπτυξη ευρύχωρων κατοικιών.
Στα Νότια Προάστια, η αγορά εμφανίζει επίσης σημαντικές αντοχές, αν και με πιο ήπια πορεία από τα Βόρεια. Στη δεκαετία του 1960, τα διαμερίσματα ξεκινούν περίπου στα 70 τ.μ., δηλαδή κοντά στα επίπεδα του κέντρου εκείνης της εποχής. Τη δεκαετία του 1970 ανεβαίνουν στα 76 τ.μ., ενώ η άνοδος επιταχύνεται αισθητά τη δεκαετία του 1980, όταν ο μέσος όρος φτάνει τα 94 τ.μ.. Η κορύφωση έρχεται τη δεκαετία του 1990, στα 103 τ.μ., που αποτελεί και το υψηλότερο σημείο της χρονοσειράς. Η πορεία αυτή δείχνει ότι η περιοχή μπαίνει δυναμικά στον χάρτη των μεγαλύτερων κατοικιών, αντανακλώντας και την αναβάθμιση πολλών παραλιακών και ευρύτερων νότιων ζωνών.
Μετά το peak των 90s ακολουθεί μια διόρθωση, αλλά όχι μια καθαρή πορεία συρρίκνωσης. Στη δεκαετία του 2000 τα διαμερίσματα περιορίζονται στα 93 τ.μ., ενώ τη δεκαετία του 2010 η υποχώρηση συνεχίζεται ελαφρά, στα 90 τ.μ.. Η πιο πρόσφατη περίοδος, όμως, δείχνει εκ νέου ενίσχυση, με τον μέσο όρο να ανεβαίνει στα 95 τ.μ. την περίοδο 2020–2026. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά των Νοτίων διατηρεί μια σταθερή «βάση» κοντά στα 90–100 τ.μ., χωρίς να περνά στη λογική της συστηματικής μείωσης των επιφανειών. Παρά το γεγονός ότι από την κορυφή των 90s μέχρι σήμερα έχουν χαθεί περίπου 8 τ.μ., τα διαμερίσματα παραμένουν σαφώς μεγαλύτερα από εκείνα του κέντρου. Πρόκειται περισσότερο για μια εξισορρόπηση μετά από μια περίοδο έντονης ανόδου, παρά για δομική αλλαγή μοντέλου. Με απλά λόγια, τα Νότια Προάστια αντιστέκονται στη «συμπίεση» και εξακολουθούν να εκφράζουν μια αγορά με ισχυρή ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους.
Η Δυτική Αθήνα κινείται σε διαφορετικό ρυθμό. Δεν εμφανίζει ούτε την έντονη και συνεχή συρρίκνωση του κέντρου, ούτε την εντυπωσιακή ανάκαμψη των Βορείων. Η πορεία της είναι πιο ήπια και πιο σταθερή. Στη δεκαετία του 1960, τα διαμερίσματα κινούνται περίπου στα 73 τ.μ., ενώ τη δεκαετία του 1970 ανεβαίνουν στα 76 τ.μ.. Η ανάπτυξη γίνεται πιο έντονη τη δεκαετία του 1980, όταν ο μέσος όρος φτάνει τα 85 τ.μ., και κορυφώνεται τη δεκαετία του 1990 στα 92 τ.μ..
Από εκεί και πέρα, η αγορά περνά σε μια φάση ήπιας διόρθωσης. Τη δεκαετία του 2000 τα διαμερίσματα υποχωρούν στα 85 τ.μ., ενώ τη δεκαετία του 2010 πέφτουν οριακά στα 83 τ.μ.. Στην περίοδο 2020–2026καταγράφεται μια μικρή επαναφορά στα 85 τ.μ.. Αυτό που ξεχωρίζει εδώ δεν είναι τόσο οι μεταβολές όσο η συνολική εικόνα: εδώ και περίπου τρεις δεκαετίες η Δυτική Αθήνα κινείται σταθερά γύρω από έναν «πυρήνα» 83–85 τ.μ.. Δεν φαίνεται να πιέζεται σε διαρκώς μικρότερα διαμερίσματα, αλλά ούτε να επιστρέφει σε πολύ μεγαλύτερα. Πρόκειται για μια αγορά που μοιάζει να έχει βρει το δικό της σημείο ισορροπίας, με σχετικά σταθερά χαρακτηριστικά και περιορισμένες διακυμάνσεις.
Ανάλογη είναι, σε μεγάλο βαθμό, και η εικόνα στον Πειραιά, αν και εκεί προηγήθηκε μια πιο έντονη ιστορική μεταβλητότητα. Στη δεκαετία του 1960, τα διαμερίσματα ξεκινούν περίπου στα 74 τ.μ., ενώ τη δεκαετία του 1970 υποχωρούν ελαφρώς στα 72 τ.μ.. Από τη δεκαετία του 1980 και μετά αρχίζει μια πιο καθαρή ανοδική πορεία: ο μέσος όρος ανεβαίνει στα 80 τ.μ., για να κορυφωθεί τη δεκαετία του 1990 στα 89 τ.μ.. Μετά από αυτήν την κορύφωση, όμως, η αγορά δεν μπαίνει σε τροχιά διαρκούς συρρίκνωσης. Τη δεκαετία του 2000 τα μεγέθη υποχωρούν στα 82 τ.μ., την περίοδο 2010–2019 σημειώνεται μια μικρή ανάκαμψη στα 83 τ.μ., ενώ στα χρόνια 2020–2026 τα διαμερίσματα διαμορφώνονται στα 82 τ.μ..
Συνολικά, από το peak των 90s μέχρι σήμερα, η απώλεια περιορίζεται περίπου στα 7 τ.μ.. Ωστόσο, το πιο κρίσιμο στοιχείο δεν είναι αυτή η μείωση, αλλά το γεγονός ότι εδώ και περίπου ένα τέταρτο του αιώνα ο Πειραιάς κινείται σχεδόν οριζόντια, σε μια στενή ζώνη 82–83 τ.μ.. Δεν παρατηρείται «ελεύθερη πτώση», αλλά μια αγορά που έχει σταθεροποιηθεί μετά τη διόρθωση. Σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας, ο Πειραιάς εμφανίζεται σαφώς πιο ανθεκτικός ως προς τις επιφάνειες των κατοικιών.
Αν δει κανείς συγκριτικά όλες τις περιοχές, το συμπέρασμα είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτικό. Το κέντρο της Αθήνας είναι η μόνη αγορά όπου η πτώση των τετραγωνικών έχει τόσο καθαρό, διαρκή και συστηματικό χαρακτήρα. Στα Βόρεια Προάστια, αντίθετα, η μεγάλη κατοικία όχι μόνο δεν εξαφανίζεται αλλά επιστρέφει δυναμικά. Στα Νότια Προάστια, η αγορά υποχωρεί μετά την κορύφωση των 90s, αλλά παραμένει σταθερά σε υψηλότερα επίπεδα και δείχνει νέα ενίσχυση. Η Δυτική Αθήνα διατηρεί μια εικόνα ισορροπίας, χωρίς έντονες μετατοπίσεις, ενώ ο Πειραιάς φαίνεται να έχει περάσει από τη φάση της μεταβλητότητας σε μια μακρά περίοδο σταθεροποίησης.
Με άλλα λόγια, η κατοικία στην Αθήνα δεν μικραίνει παντού με τον ίδιο τρόπο. Η συζήτηση για τη «συρρίκνωση» των διαμερισμάτων έχει νόημα κυρίως όταν αφορά το κέντρο. Στον υπόλοιπο αστικό ιστό, η εικόνα είναι πιο σύνθετη: αλλού βλέπουμε ανθεκτικότητα, αλλού αναπροσαρμογή και αλλού επιστροφή σε μεγαλύτερες επιφάνειες. Και αυτό ακριβώς δείχνει ότι ο χάρτης της κατοικίας δεν καθορίζεται μόνο από τη γενική οικονομική συγκυρία, αλλά και από τη φυσιογνωμία κάθε περιοχής, τη διαθεσιμότητα χώρου, την πυκνότητα δόμησης και το κοινό στο οποίο απευθύνεται κάθε τοπική αγορά.
