Η στεγαστική κρίση στις ΗΠΑ, σε αντίθεση με την Ευρώπη, μετατρέπεται σε κεντρικό πολιτικό και οικονομικό ζήτημα, με Δημοκρατικούς και Ρεπουμπλικάνους να στηρίζουν ένα εκτεταμένο νομοσχέδιο που στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και στη μείωση του κόστους στέγασης.
Σε μια μια περίοδο έντονης πολιτικής πόλωσης στις ΗΠΑ, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε, με συντριπτική πλειοψηφία 396 ψήφων υπέρ και μόλις 13 κατά, ένα εκτεταμένο νομοσχέδιο για την αγορά κατοικίας, σηματοδοτώντας μια σπάνια διακομματική σύγκλιση.
Οι κατοικίες στο επίκεντρο της αμερικανικής πολιτικής
Το νομοσχέδιο με τίτλο «21st Century ROAD to Housing Act» θεωρείται μία από τις πιο σημαντικές πρωτοβουλίες των τελευταίων δεκαετιών για την ενίσχυση της στεγαστικής προσφοράς στις Ηνωμένες Πολιτείες.
Παρότι οι αναλυτές εκτιμούν στο Axios ότι το συγκεκριμένο πακέτο δεν αρκεί από μόνο του για να επιλύσει τη χρόνια υποπαραγωγή κατοικιών και την εκτόξευση των τιμών, αποτελεί σαφή ένδειξη ότι η ανάγκη για πιο προσιτή στέγαση εξελίσσεται σε κοινό πολιτικό στόχο.
Ο Δημοκρατικός βουλευτής Ρίτσι Τόρες χαρακτήρισε τη συμφωνία «τη σημαντικότερη διακομματική στεγαστική συμφωνία εδώ και περισσότερο από μισό αιώνα», σημειώνοντας ότι «οι κατοικίες βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο της Ουάσιγκτον».
Η στεγαστική κρίση επηρεάζει και την οικονομία
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει μέτρα που στοχεύουν τόσο στην ενθάρρυνση των κατασκευαστών να χτίσουν περισσότερες κατοικίες όσο και στην παροχή κινήτρων προς τις τοπικές αρχές ώστε να εγκρίνουν ευκολότερα νέες αναπτύξεις.
Ο Ρεπουμπλικανός βουλευτής Μάικ Φλαντ υπογράμμισε ότι το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών συνδέεται άμεσα με την οικονομική ανάπτυξη και την αγορά εργασίας.
Όπως ανέφερε, στην πόλη Κολόμπους της Νεμπράσκα υπάρχουν περίπου 900 ανοιχτές θέσεις εργασίας, με το μεγαλύτερο εμπόδιο στην κάλυψή τους να είναι η έλλειψη προσιτής στέγασης.
«Για μένα αυτό αφορά εξίσου την οικονομική ανάπτυξη όσο και την προσφορά κατοικιών», δήλωσε χαρακτηριστικά. Το πολιτικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται πλέον στη στάση της Γερουσίας, καθώς εξελίσσεται παρασκηνιακή διαπραγμάτευση για το τελικό περιεχόμενο του νομοσχεδίου.
Κατοικίες στις ΗΠΑ © Freepik
Οι διαφωνίες για τους επενδυτές και τις κατοικίες
Η εκδοχή του νομοσχεδίου που εγκρίθηκε από τη Βουλή δεν περιλαμβάνει διάταξη που είχε συζητηθεί στη Γερουσία και θα υποχρέωνε τους ιδιοκτήτες νεόδμητων μονοκατοικιών προς ενοικίαση να τις πωλούν εντός επτά ετών.
Η πρόταση αυτή αντανακλά τη διακομματική πίεση κατά των μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων που αγοράζουν μαζικά κατοικίες, περιορίζοντας τη δυνατότητα των οικογενειών να αποκτήσουν ιδιόκτητη στέγη.
Ωστόσο, στελέχη της αγοράς ακινήτων και οργανώσεις κατασκευαστών αντιδρούν, υποστηρίζοντας στο Axios ότι ένας τέτοιος περιορισμός θα αποθάρρυνε μεγάλους επενδυτές από τη χρηματοδότηση νέων έργων κατοικίας.
Η κυβέρνηση του Ντόναλντ Τραμπ έχει στείλει μέχρι στιγμής μικτά μηνύματα σχετικά με τη συγκεκριμένη πρόβλεψη, αν και τελικά εξέφρασε επίσημα τη στήριξή της προς το νομοσχέδιο της Βουλής.
Οι πιέσεις για ταχεία ολοκλήρωση της νομοθετικής διαδικασίας αυξάνονται, καθώς πλησιάζουν οι ενδιάμεσες εκλογές στις ΗΠΑ.
Η παραγωγή κατοικιών παραμένει χαμηλή
Παρά τις πολιτικές πρωτοβουλίες, τα στοιχεία δείχνουν ότι η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά των αναγκών της αμερικανικής αγοράς.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Υπηρεσίας Απογραφής των ΗΠΑ, οι νέες ενάρξεις κατασκευής κατοικιών ανήλθαν τον Απρίλιο σε ετήσιο ρυθμό 1,465 εκατ. μονάδων, καταγράφοντας πτώση 2,8% σε σχέση με τον Μάρτιο.
Τα επίπεδα αυτά παραμένουν αισθητά χαμηλότερα από τα άνω των 2 εκατ. κατοικιών ετησίως που καταγράφονταν σε μεγάλες περιόδους των δεκαετιών του 1970 και του 2000.
Ένα από τα πιο σημαντικά σημεία του νομοσχεδίου αφορά τη χαλάρωση των ομοσπονδιακών περιορισμών για τις προκατασκευασμένες κατοικίες, οι οποίες σήμερα υποχρεωτικά πρέπει να διαθέτουν ειδικό πλαίσιο μεταφοράς.
Η αλλαγή αυτή θα μπορούσε να επιτρέψει την ανάπτυξη νέων μοντέλων βιομηχανικής κατασκευής κατοικιών, με χαμηλότερο κόστος και υψηλότερη παραγωγικότητα — έναν τομέα όπου η αμερικανική αγορά κατοικίας παρουσιάζει υστέρηση εδώ και δεκαετίες.
Οι υποστηρικτές του νομοσχεδίου εκτιμούν ότι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελεί πλέον κρίσιμο ζήτημα όχι μόνο για τη στεγαστική πολιτική, αλλά και για τη συνολική ανταγωνιστικότητα της αμερικανικής οικονομίας.
Βαρκελώνη © Dorian D1/Unsplash
Η μεγάλη στεγαστική ασφυξία της Ευρώπης και το αδιέξοδο της κατοικίας
Στην Ευρώπη η κατάσταση με τη στεγαστική κρίση παραμένει τραγική, το ίδιο και οι κινήσεις αντιμετώπισης από τις ευρωπαϊκές χώρες και κεντρικά τις Βρυξέλλες. Για παράδειγμα στη Βαρκελώνη, ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση μπορεί να συγκεντρώσει εκατοντάδες αιτήματα μέσα σε λίγα λεπτά και να νοικιαστεί την ίδια ημέρα. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με τον πιο χαρακτηριστικό τρόπο τη νέα στεγαστική πραγματικότητα που διαμορφώνεται σε ολόκληρη την Ευρώπη: η κατοικία μετατρέπεται σταδιακά σε δυσεύρετο και ακριβό αγαθό, αναφέρει ανάλυση στον Economist.
Από τις κεντρικές συνοικίες της Βαρκελώνης έως τα προάστια της Μαδρίτης, η ζήτηση ξεπερνά δραματικά την προσφορά. Σε πολλές περιπτώσεις, οι νέοι ενοικιαστές είναι ψηφιακοί νομάδες, ξένοι εργαζόμενοι ή επενδυτές που αναζητούν δεύτερη κατοικία στον ευρωπαϊκό Νότο. Την ίδια στιγμή, στα χαμηλότερα στρώματα της αγοράς, εργαζόμενοι ανταγωνίζονται ακόμη και για μικρά δωμάτια, τα οποία συχνά μοιράζονται σε βάρδιες.
Eνοίκια-σοκ και ευρωπαϊκές πόλεις σε πίεση – Πολιτικό και κοινωνικό πρόβλημα η έλλειψη κατοικίας
Η κρίση δεν αφορά μόνο την Ισπανία. Σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 60% την τελευταία δεκαετία, με ρυθμούς πολύ ταχύτερους από την άνοδο των εισοδημάτων. Σε πολλές πόλεις, τα ενοίκια απορροφούν πάνω από το 40% του μέσου μισθού, πιέζοντας ιδιαίτερα τους νέους και τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Το στεγαστικό έχει πλέον μετατραπεί σε κορυφαίο πολιτικό ζήτημα. Η Ε.Ε. μιλά ανοιχτά για «στεγαστική κρίση», ενώ για πρώτη φορά δημιούργησε χαρτοφυλάκιο Επιτρόπου Στέγασης. Παράλληλα, αρκετές κυβερνήσεις εξετάζουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και μεγαλύτερη κρατική παρέμβαση στην αγορά.
Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, προσερχόμενος στις εργασίες του Eurogroup την Παρασκευή, έκανε ιδιαίτερη αναφορά στη στεγαστική κρίση. Χαρακτήρισε τη στέγαση ζήτημα κοινωνικής συνοχής αλλά και οικονομικής σταθερότητας, τονίζοντας ότι οι υπουργοί Οικονομικών της Ευρωζώνης δεν μπορούν να αγνοούν ένα πρόβλημα που βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο της καθημερινότητας των Ευρωπαίων πολιτών.
Όπως σημείωσε, απαιτείται καλύτερος συντονισμός μεταξύ των κρατών-μελών, ώστε να αξιοποιηθούν καλές πρακτικές και αποτελεσματικές πολιτικές αντιμετώπισης της κρίσης κατοικίας.
Αναφερόμενος στις οικονομικές προοπτικές της Ευρώπης, ο κ. Πιερρακάκης παραδέχθηκε ότι οι αναπτυξιακές προβλέψεις έχουν υποχωρήσει και ο πληθωρισμός παραμένει πιεστικός, ωστόσο υπογράμμισε ότι η ευρωπαϊκή οικονομία εξακολουθεί να κινείται σε τροχιά θετικής ανάπτυξης. Παράλληλα, επανέλαβε ότι τα μέτρα στήριξης θα πρέπει να παραμείνουν προσωρινά, στοχευμένα και προσαρμοσμένα στις νέες συνθήκες.
Ο Κυριάκος Πιερακάκης με τον Γάλλο υπουργό Οικονομικών, Ρόλαντ Λεσκύρ στις Βρυξέλλες © EPA/OLIVIER HOSLET
Πίσω από την εκτίναξη τιμών κρύβεται μια βαθιά ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Η Ισπανία αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα: η χώρα χρειάζεται περίπου 700.000 επιπλέον κατοικίες, ενώ κατασκευάζει λιγότερες από 90.000 ετησίως.
Παρόμοια εικόνα παρουσιάζουν η Γερμανία και η Γαλλία, που χτίζουν σημαντικά λιγότερες κατοικίες από όσες απαιτούνται για να καλυφθούν οι ανάγκες του πληθυσμού. Η αστικοποίηση, η μετανάστευση και η αυξημένη επενδυτική ζήτηση εντείνουν ακόμη περισσότερο τις πιέσεις.
Παράδοξο στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι σε χώρες όπως η Ισπανία και η Ιταλία υπάρχουν εκατομμύρια κενές κατοικίες, κυρίως σε περιοχές χωρίς οικονομική δραστηριότητα ή με γηρασμένο κτιριακό απόθεμα.
Οι παρεμβάσεις στα ενοίκια και τα όρια της πολιτικής
Αρκετές κυβερνήσεις επιχειρούν να ανακόψουν την κρίση μέσω ελέγχων στα ενοίκια. Ωστόσο, τα αποτελέσματα παραμένουν αμφιλεγόμενα. Στην Καταλονία, για παράδειγμα, τα ανώτατα όρια συγκράτησαν προσωρινά τις τιμές, αλλά περιόρισαν και τη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών προς ενοικίαση.
Αντίστοιχα φαινόμενα παρατηρούνται και στις Κάτω Χώρες, όπου πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν πλέον να πωλήσουν τα ακίνητά τους αντί να τα νοικιάζουν υπό αυστηρούς περιορισμούς.
Η ευρωπαϊκή στρατηγική για την κρίση κατοικίας
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει παρουσιάσει πριν μήνες ένα σχέδιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, επιδιώκοντας να ενισχύσει την προσφορά κατοικίας, να περιορίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να διευκολύνει την κατασκευή νέων κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρώπη, αλλά ακόμα τα βήματα εφαρμογής σκοντάφτουν.
Μιλώντας για το «Affordable Housing Plan», ο Ευρωπαίος επίτροπος Στέγασης, Νταν Γιόργκενσεν, τόνισε ότι οι τιμές κατοικίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση έχουν αυξηθεί πάνω από 60% την τελευταία δεκαετία, προειδοποιώντας ότι η αποτυχία δράσης θα μπορούσε να ενισχύσει ακραίες πολιτικές δυνάμεις. «Η κατοικία δεν είναι απλώς ένα εμπόρευμα. Είναι θεμελιώδες δικαίωμα», δήλωσε χαρακτηριστικά.
Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ενέκρινε στις 10 Μαρτίου το κεντρικό πακέτο προτάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, υπερψηφίζοντας την τελική έκθεση της Ειδικής Επιτροπής για τη Στεγαστική Κρίση (HOUS) με 367 ψήφους υπέρ, 166 κατά και 84 αποχές. Ωστόσο, οι προτάσεις αυτές δεν αποτελούν ακόμα οριστικό, δεσμευτικό ευρωπαϊκό νόμο, αλλά το επίσημο πολιτικό πλαίσιο και τις «συστάσεις» του Κοινοβουλίου, οι οποίες καθορίζουν τη μορφή που θα πάρει η επερχόμενη νομοθετική πράξη
- Το σχέδιο προβλέπει αναθεώρηση των κανόνων κρατικών ενισχύσεων ώστε να επιτρέπεται πιο εύκολα η χρήση δημόσιων πόρων για την κατασκευή προσιτών κατοικιών, ιδιαίτερα για νοικοκυριά της μεσαίας τάξης που δυσκολεύονται πλέον να αποκτήσουν στέγη.
- Φορολογικά κίνητρα και ελαφρύνσεις: Μείωση ή κατάργηση τελών εγγραφής για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία.
- Κονδύλια για ανακαινίσεις: Δέσμευση ειδικών πόρων για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, με σκοπό τη μείωση του κόστους διαβίωσης.
- Έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb): Εξεύρεση ισορροπίας ώστε ο τουρισμός να μην εκτοπίζει τη μόνιμη, προσιτή ενοικίαση.
- Προστασία ιδιοκτητών και ενοικιαστών: Αυστηρότερα μέτρα κατά των παράνομων καταλήψεων κτιρίων παράλληλα με προστασία των ενοικιαστών από δυσανάλογες αυξήσεις.
- Σε συνεργασία με την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, εθνικές αναπτυξιακές τράπεζες και ιδιωτικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, η Κομισιόν σχεδιάζει τη δημιουργία πανευρωπαϊκής επενδυτικής πλατφόρμας για τη χρηματοδότηση κοινωνικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών.
- Παράλληλα, η Επιτροπή προωθεί νέα ευρωπαϊκή στρατηγική για τις κατασκευές, με στόχο την απλοποίηση και ψηφιοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης.
- Το σχέδιο περιλαμβάνει επίσης επενδύσεις για τον εκσυγχρονισμό του κατασκευαστικού κλάδου και τη δημιουργία κοινών ευρωπαϊκών προτύπων για τα οικοδομικά υλικά.
Για το 2026 προγραμματίζεται και η παρουσίαση νέου νομοθετήματος για τις κατασκευαστικές υπηρεσίες, που θα διευκολύνει τη διασυνοριακή δραστηριοποίηση των εταιρειών διατηρώντας παράλληλα εργασιακά πρότυπα και κανόνες ασφάλειας.
Το σχέδιο βρίσκεται σε φάση μετάβασης από τη θεωρία στην πράξη:
- Χρηματοδότηση: Η ΕΕ έχει ήδη κινητοποιήσει 43 δισ. ευρώ για τη στέγαση μέσω της πολιτικής συνοχής, ενώ δεσμεύτηκαν επιπλέον 10 δισ. ευρώ από τον προϋπολογισμό για το 2026 και το 2027.
- Αλλαγή κανόνων για κρατικές ενισχύσεις: Προχωρά η αναθεώρηση των κανόνων της ΕΕ, ώστε να επιτρέπεται στα κράτη-μέλη να χρηματοδοτούν πιο εύκολα προγράμματα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας χωρίς να θεωρείται παράνομος ανταγωνισμός.
- Δημόσια Διαβούλευση: Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή τρέχει τη διαδικασία συλλογής στοιχείων και απόψεων (Call for Evidence) για τη διαμόρφωση της τελικής νομοθετικής πράξης, της λεγόμενης Πράξης για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act).
- Εθνικές Πρωτοβουλίες: Καθώς η στεγαστική πολιτική παραμένει κυρίως στην αρμοδιότητα των ίδιων των κρατών, χώρες όπως η Ισπανία (με το Κρατικό Σχέδιο Στέγασης 2026–2030 ύψους 7 δισ. ευρώ), η Ιρλανδία και η Κροατία έχουν ήδη αρχίσει να εφαρμόζουν μέτρα ευθυγραμμισμένα με την ευρωπαϊκή κατεύθυνση.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, λαμβάνοντας υπόψη την ψήφο του Κοινοβουλίου, πρέπει να παρουσιάσει το τελικό και δεσμευτικό νομοθέτημα (Affordable Housing Act). Μόλις κατατεθεί, θα περάσει από τον τελικό κύκλο εγκρίσεων (από το Συμβούλιο της ΕΕ και το Κοινοβούλιο) για να γίνει επίσημος νόμος του κράτους.
Airbnb στην Αθήνα © EUROKINISSI/ΑΝΤΩΝΗΣ ΝΙΚΟΛΟΠΟΥΛΟΣ
Βραχυχρόνιες μισθώσεις και κερδοσκοπία στο στόχαστρο
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στον περιορισμό της κερδοσκοπίας στην αγορά ακινήτων και στις επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις.
Η Κομισιόν θα συλλέξει στοιχεία για το εύρος της κερδοσκοπίας στην αγορά κατοικίας, την οποία ο Νταν Γιόργκενσεν παρομοίασε με επενδύσεις σε «χρυσό ή Bitcoin».
Οι Βρυξέλλες σχεδιάζουν επίσης να δώσουν στις εθνικές και τοπικές αρχές περισσότερα νομικά εργαλεία για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb.
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο θα επιτρέπει, μεταξύ άλλων, την επιβολή ορίων στις ημέρες ενοικίασης ανά έτος, εποχικούς περιορισμούς ή ακόμη και προσωρινή αναστολή νέων αδειών σε περιοχές όπου οι τουριστικές μισθώσεις πιέζουν έντονα την αγορά κατοικίας.
Το σχέδιο περιλαμβάνει ακόμη μέτρα για νέους ανθρώπους και ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, όπως χρηματοδότηση φοιτητικών κατοικιών, στεγαστικά προγράμματα μέσω Erasmus+ και ενίσχυση κοινωνικών κατοικιών για αστέγους.
Παράλληλα, η Κομισιόν επαναφέρει το πρόγραμμα «New European Bauhaus» της Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, επιδιώκοντας πιο βιώσιμες και ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες και γειτονιές στο μέλλον. Η μεγάλη στεγαστική ασφυξία της Ευρώπης και το αδιέξοδο της κατοικίας.
Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι χωρίς μαζική αύξηση της κατασκευής νέων κατοικιών, οι επιδοτήσεις και οι περιορισμοί στα ενοίκια απλώς μεταθέτουν το πρόβλημα. Ωστόσο, η γραφειοκρατία, η έλλειψη εργατικού δυναμικού και το αυξημένο κόστος κατασκευής καθυστερούν σημαντικά τις λύσεις.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η κατοικία μετατρέπεται σταδιακά σε έναν από τους μεγαλύτερους οικονομικούς και κοινωνικούς κινδύνους για την Ευρώπη της επόμενης δεκαετίας.
