Όταν το μεσιτικό γραφείο Bourgeois Fincas στη Βαρκελώνη, δημοσιεύει κάποιο διαμέρισμα προς ενοικίαση στο διαδίκτυο, λαμβάνει 200 αιτήματα μέσα σε περίπου μία ώρα και το διαμέρισμα ενοικιάζεται μέσα σε μία μέρα. «Έτσι είναι από πέρυσι», λέει ο Jaume Cortes, υπάλληλος του γραφείου. «Η αλλαγή είναι δραματική». Το μεσιτικό γραφείο βρίσκεται στο Eixample, ένα καταπράσινο δίκτυο κομψών δρόμων του 19ου αιώνα που εκτείνεται βόρεια του ιστορικού γοτθικού κέντρου της πόλης. Σε πολλές περιπτώσεις, οι νέοι ενοικιαστές είναι ψηφιακοί νομάδες ή άλλοι ξένοι που αναζητούν μια δεύτερη κατοικία στον ήλιο. Όμως και στο κατώτατο σημείο της αγοράς ο ανταγωνισμός είναι το ίδιο έντονος. Στα φτωχά προάστια της Βαρκελώνης και της Μαδρίτης, οι μεσίτες αναφέρουν ότι γίνεται μάχη για μεμονωμένα δωμάτια, μερικά από τα οποία ενοικιάζονται με την ώρα από εργαζόμενους σε βάρδιες που κοιμούνται εκεί εκ περιτροπής.
Σε όλη την Ευρώπη, οι πόλεις αντιμετωπίζουν έλλειψη στέγης. Μεταξύ 2015 και 2025, οι μέσες τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 60%, πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Σε πολλά μέρη, τα ενοίκια αντιπροσωπεύουν πολύ περισσότερο από το 40% των μέσων μισθών, ένα ποσοστό που μπορεί να συνεπάγεται οικονομικές δυσκολίες (βλ. διάγραμμα). Η στέγαση αποτελεί επείγον πολιτικό ζήτημα: ορισμένοι συνδέουν την άνοδο της λαϊκιστικής δεξιάς με τη δυσκολία εύρεσης σπιτιού, ειδικά στην ομάδα των νέων. Στην Ισπανία και τις Κάτω Χώρες, οι δημοσκοπήσεις δείχνουν ότι η στέγη αποτελεί το κύριο μέλημα του κοινού. Η ΕΕ κάνει λόγο για «στεγαστική κρίση», και οι 27 ηγέτες των κρατών μελών της πρόκειται να συζητήσουν το θέμα σε μια σύνοδο κορυφής φέτος. Το 2024, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή όρισε για πρώτη φορά Επίτροπο Στέγασης (με αρμοδιότητες που μοιράζεται με τον τομέα της ενέργειας). Σχεδιάζει να τροποποιήσει τους κανόνες ώστε να επιτρέψει περισσότερες δημόσιες επενδύσεις και να δώσει τη δυνατότητα στις κυβερνήσεις να περιορίσουν τα διαμερίσματα που προορίζονται για τουρίστες.
Οι αγορές στέγασης διαφέρουν από χώρα σε χώρα. Οι Γερμανοί τείνουν να νοικιάζουν τα σπίτια τους, ενώ οι πολίτες της Νοτιοανατολικής Ευρώπης προτιμούν να αγοράζουν. Η δημόσια και κοινωνική στέγαση (δηλαδή, εκείνη που επιδοτείται ή τη διαχειρίζονται μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί) αποτελεί το 30% ή περισσότερο του αποθέματος στις Κάτω Χώρες και στη Βιέννη. Αντίθετα, στην Ισπανία η δημόσια στέγαση αντιπροσωπεύει μόλις το 3,4%. Ο μέσος όρος της ΕΕ είναι 8%.
Ωστόσο, ραγδαία αύξηση των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών παρατηρείται σε ολόκληρη την ήπειρο, αποτελώντας σύμπτωμα της αυξανόμενης ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Πουθενά αλλού η έλλειψη δεν είναι πιο έντονη όσο στην Ισπανία. Η Τράπεζα της Ισπανίας εκτιμά ότι υπάρχει έλλειψη 700.000 κατοικιών. Σήμερα υπάρχουν 1,2 εκατομμύρια περισσότερα νοικοκυριά από ό,τι το 2021, κυρίως λόγω της μαζικής μετανάστευσης. Ωστόσο, η Ισπανία κατασκευάζει λιγότερες από 90.000 κατοικίες ετησίως. Επιπλέον, οι ξένοι που αναζητούν τον ήλιο αντιπροσωπεύουν έως και το ένα πέμπτο των αγοραστών.
Η έλλειψη είναι εμφανής κι αλλού. Η Γερμανία κατασκευάζει μόνο το μισό περίπου των 400.000 νέων κατοικιών που, σύμφωνα με τους οικονομολόγους, χρειάζεται κάθε χρόνο. Η Γαλλία, σύμφωνα με την Ομοσπονδία Οικοδομικών Επιχειρήσεων της χώρας, θα ξεκινήσει την κατασκευή περίπου 300.000 νέων κατοικιών φέτος, περίπου 220.000 λιγότερες από όσες χρειάζεται. Η μετανάστευση είναι ένας παράγοντας, αλλά το ίδιο ισχύει και για τη σταθερή μετακίνηση ανθρώπων από την ύπαιθρο προς την πόλη. Μια απογραφή στην Ισπανία το 2021 εντόπισε 3,8 εκατομμύρια κενές κατοικίες, το 14% του συνόλου, κυρίως σε κακή κατάσταση ή σε μικρές πόλεις ή χωριά όπου ελάχιστοι θέλουν να ζήσουν. Το ίδιο ισχύει και στην Ιταλία.
Μια απάντηση στην κρίση είναι ο έλεγχος των ενοικίων, ο οποίος εφαρμόζεται εδώ και πολύ καιρό στη Γερμανία. Στις Κάτω Χώρες, όπου η λίστα αναμονής για κοινωνική στέγαση στο Άμστερνταμ είναι σχεδόν 11 χρόνια, το 2024, η κεντρώα κυβέρνηση τον επέκτεινε σημαντικά και στις ιδιωτικές μισθώσεις. Στην Ισπανία το 2023, η σοσιαλιστική κυβέρνηση του Pedro Sánchez, υπό την πίεση των ακροαριστερών της συμμάχων, ενέκρινε έναν νόμο για τη στέγαση που επιτρέπει στις περιφερειακές και τοπικές κυβερνήσεις να θέτουν ανώτατο όριο στις αυξήσεις των ενοικίων.
«Ο τρόπος για να διορθωθεί μια καταστροφική κατάσταση δεν είναι να μην προστατεύεται κανείς», λέει ένας αξιωματούχος του ισπανικού υπουργείου στέγασης. Ωστόσο, η προσέγγιση του ελέγχου των ενοικίων έχει αρνητικές συνέπειες. Ο Jorge Galindo της σχολής διοίκησης επιχειρήσεων Esade, στη Μαδρίτη, τη συγκρίνει με το να βάζεις την ουρά σε σειρά αντί να προσπαθείς να τη μειώσεις. Ευνοεί όσους ήδη ενοικιάζουν, σε βάρος αυτών που δεν μπορούν να βρουν σπίτι.
Δείτε για παράδειγμα την Καταλονία, της οποίας η περιφερειακή κυβέρνηση εφαρμόζει από το 2020, ανώτατα όρια ενοικίων για το μεγαλύτερο μέρος της περιόδου και επιβάλει πρόσθετους κανονισμούς στους ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με μια μελέτη υπό την ηγεσία του José García Montalvo από το πανεπιστήμιο Pompeu Fabra στη Βαρκελώνη, ήταν τα πρώτα δύο χρόνια μια πτώση 5% στα ενοίκια για τους υπάρχοντες ενοικιαστές, αλλά και πτώση 10% στον αριθμό των νέων συμβολαίων ενοικίασης. «Η ρύθμιση έχει δημιουργήσει αβεβαιότητα», λέει. «Οι ιδιοκτήτες δεν ξέρουν τι να κάνουν».
Οι ολλανδικοί έλεγχοι είχαν παρόμοιο αποτέλεσμα. Οι ιδιοκτήτες που δεν επιτρέπεται να χρεώνουν ενοίκια σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς συχνά πωλούν τα διαμερίσματά τους, μειώνοντας έτσι την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Αυτοί που υποφέρουν είναι «όσοι ανήκουν στα κατώτατα στρώματα, με περιορισμένους προϋπολογισμούς» ή οι νεοαφιχθέντες, λέει ο Matthijs Korevaar από το Πανεπιστήμιο Erasmus στο Ρότερνταμ. Αντί να «χτυπούν» τους ιδιοκτήτες, ίσως είναι καλύτερο να τους προσελκύσουν με φορολογικές ελαφρύνσεις στα εισοδήματα των ενοικίων: η Πορτογαλία μείωσε τον φόρο εισοδήματος για ενοίκια κατοικιών μέτριας τιμής από 25% σε 10%. Ο κ. Sánchez προσφέρει φορολογική ελάφρυνση στους ιδιοκτήτες που δεν προβαίνουν σε αυξήσεις.
Είναι επιτακτική ανάγκη να χτιστούν περισσότερες κατοικίες, αλλά αυτό είναι πιο δύσκολο από ό,τι ακούγεται. Ο κ. Sánchez έχει ξεκινήσει ένα τετραετές σχέδιο ύψους 7 δισ. ευρώ (8,2 δισ. δολάρια) με έμφαση στη δημόσια στέγαση. Οι περιφερειακές διοικήσεις της Καταλονίας και της πόλης της Βαρκελώνης έχουν παρόμοια σχέδια. Ωστόσο, οι δήμαρχοι και οι περιφερειακές κυβερνήσεις ελέγχουν το μεγαλύτερο μέρος της γης προς ανάπτυξη, και πολλοί εφαρμόζουν την πολιτική «όχι στην αυλή μου» (NIMBY). «Το εμπόδιο είναι διοικητικό», λέει ο Said Hejal της Kronos, μιας εταιρείας που κατασκευάζει κυρίως κατοικίες μεσαίας κατηγορίας στην Ισπανία και την Πορτογαλία. Στην Καταλονία, για να εκδοθούν οι άδειες δόμησης, μπορεί να χρειαστούν έως και 12 χρόνια. Ένα σχέδιο νόμου για τη γη που θα μείωνε τη γραφειοκρατία έπεσε θύμα της εχθρότητας μεταξύ του κ. Sánchez και των συντηρητικών αντιπάλων του.
Η Ευρώπη αντιμετωπίζει έλλειψη εργατών στον κατασκευαστικό τομέα. Η Ισπανία διαθέτει αρκετούς για να χτίζει μόνο 100.000 κατοικίες ετησίως, λέει ο κ. Hejal. Μετά το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων το 2008, όταν η χώρα κατασκεύαζε έναν υπερβολικό αριθμό 560.000 κατοικιών ετησίως, πολλοί μετανάστες εργάτες στον κατασκευαστικό τομέα επέστρεψαν στις πατρίδες τους. Πολλοί άλλοι στράφηκαν σε λιγότερο απαιτητικές θέσεις εργασίας στον τομέα του τουρισμού. Ο κατασκευαστικός κλάδος της ηπείρου είναι αναποτελεσματικός, με πολλές μικρές και υποανάπτυκτες επιχειρήσεις. Ο πόλεμος στο Ιράν έχει οδηγήσει σε αύξηση του κόστους των δομικών υλικών.
Οι κυβερνήσεις μόλις άρχισαν να αντιμετωπίζουν αυτό το εμπόδιο. Για να μειωθούν τα κόστη, ένα πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης στη Στοκχόλμη περιλαμβάνει τυποποιημένα στοιχεία, όπως κουζίνες. Το σχέδιο του κ. Sánchez περιλαμβάνει δαπάνη 1,3 δισ. ευρώ από ευρωπαϊκά κονδύλια για την ενίσχυση της βιομηχανικής παραγωγής δομοστοιχείων για την κατασκευή κατοικιών. Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας σχεδιάζει μείωση του ΦΠΑ στις κατασκευές από 23% σε 6%, για προσιτές κατοικίες.
Ωστόσο, πολλοί εξακολουθούν να εστιάζουν σε κοινωνικού τύπου λύσεις. Στη Γερμανία, από το 2005, οι δαπάνες για επιδόματα στέγασης σε ιδιώτες υπερβαίνουν τις δαπάνες για νέα οικιστικά έργα. Σήμερα είναι περίπου τέσσερις φορές υψηλότερες. Βραχυπρόθεσμα, οι επιδοτήσεις χωρίς κατασκευή μπορεί να ανακουφίσουν τους πονοκεφάλους ορισμένων κατοίκων. Μακροπρόθεσμα, όμως, επιδεινώνουν την ημικρανία για όλους.
© 2026 The Economist Newspaper Limited. All rights reserved. Άρθρο από τον Economist, το οποίο μεταφράστηκε και δημοσιεύθηκε με επίσημη άδεια από το www.powergame.gr. Το πρωτότυπο άρθρο, στα αγγλικά, βρίσκεται στο www.economist.com
