Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη δεν εκδηλώνεται παντού με τον ίδιο τρόπο, όμως τα βασικά της χαρακτηριστικά είναι κοινά. Τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται ολοένα δυσκολότερη και οι κοινωνικές ανισότητες διευρύνονται. Από τις μεγάλες πόλεις της Δυτικής Ευρώπης έως τις τουριστικές περιοχές του Νότου, η κατοικία έχει μετατραπεί από κοινωνικό αγαθό σε δυσεύρετο και ακριβό προϊόν.
Όπως τονίζεται σε έκθεση της Eυρωπαϊκής Eπιτροπής η οποία συζητήθηκε στο χθεσινό Eurogroup, η αγορά κατοικίας σε όλη την Ευρώπη βρίσκεται σε μια παρατεταμένη περίοδο έντασης, με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται σταθερά από το 2014 και την προσιτότητα της στέγασης να επιδεινώνεται σχεδόν σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η κρίση δεν είναι συγκυριακή, αλλά αποτέλεσμα της διαρκούς απόκλισης ανάμεσα στις τιμές κατοικιών και στα εισοδήματα των νοικοκυριών, σε συνδυασμό με διαρθρωτικές αδυναμίες στην προσφορά.
Η έκθεση προειδοποιεί ότι τα μέτρα που ενισχύουν τη ζήτηση, όπως επιδοτήσεις ή φορολογικές ελαφρύνσεις, συχνά καταλήγουν να αυξάνουν τις τιμές αντί να βελτιώνουν την προσιτότητα, όταν η προσφορά είναι περιορισμένη.
Αντίθετα, οι παρεμβάσεις στην προσφορά θεωρούνται πιο αποτελεσματικές. Συγκεκριμένα συστήνεται απλοποίηση κανόνων, αξιοποίηση κενών κατοικιών, περιορισμός στρεβλώσεων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας.
Στην Ελλάδα, αποκτά ακόμη εντονότερη διάσταση λόγω του υψηλού αποθέματος κενών κατοικιών και της έντονης τουριστικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η χώρα συγκαταλέγεται μεταξύ εκείνων όπου η αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος αποτελεί κρίσιμο εργαλείο για την αύξηση της προσφοράς. Παράλληλα, η εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, ιδίως στην Αθήνα και σε τουριστικές περιοχές, ασκώντας πρόσθετη πίεση στα ενοίκια. Οι εξελίξεις αυτές ενισχύουν το ευρύτερο ευρωπαϊκό πρόβλημα της απόκλισης μεταξύ τιμών κατοικιών και εισοδημάτων, το οποίο επηρεάζει δυσανάλογα τα νέα νοικοκυριά και τους ενοικιαστές.
Από τη φθηνή χρηματοδότηση στην απότομη άνοδο των επιτοκίων
Σύμφωνα με τη μελέτη, η δεκαετία μετά το 2014 χαρακτηρίστηκε από ιστορικά χαμηλά επιτόκια, τα οποία ενίσχυσαν τη δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών και τροφοδότησαν τη ζήτηση για κατοικία. Η πανδημία επιδείνωσε τις ανισορροπίες δημιουργώντας, περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες και αυξημένο κόστος υλικών που περιόρισαν την προσφορά, ενώ η ζήτηση παρέμεινε ισχυρή λόγω αποταμιεύσεων και αλλαγών στον τρόπο ζωής.
Το 2022, η απότομη αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ανέκοψε προσωρινά την άνοδο των τιμών. Ωστόσο, από το 2024 η αγορά επανήλθε σε ανοδική τροχιά, καθώς η περιορισμένη προσφορά συνάντησε εκ νέου αυξημένη ζήτηση. Σε αρκετά κράτη μέλη, οι αυξήσεις το 2025 ήταν διψήφιες, δείχνοντας ότι οι πιέσεις όχι μόνο δεν έχουν εκτονωθεί, αλλά εντείνονται.
Η ψαλίδα μεταξύ τιμών κατοικιών και εισοδημάτων έχει διευρυνθεί σημαντικά. Σε χώρες όπως η Πορτογαλία, η Κάτω Χώρες, η Ουγγαρία, η Ιρλανδία, η Τσεχία και η Αυστρία, ο δείκτης τιμής προς εισόδημα έχει επιδεινωθεί πάνω από 20% σε σχέση με τον μακροχρόνιο μέσο όρο.
Ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις, η κατάσταση είναι ακόμη πιο πιεστική. Στη Λισαβόνα, τη Βουδαπέστη, την Πράγα, την Αθήνα και το Βουκουρέστι, τα νέα ενοίκια συχνά απορροφούν πάνω από το μισό του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών.
Ενοίκιο ως ποσοστό του εισοδήματος στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες © Ευρωπαϊκή Επιτροπή
Παράλληλα, η άνοδος των επιτοκίων έχει καταστήσει τη χρηματοδότηση κατοικίας σημαντικά ακριβότερη σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία, μειώνοντας την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, ιδίως για τους νέους.
Η κρίση δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Οι ευάλωτες ομάδες, νέοι, ενοικιαστές, νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, επηρεάζονται δυσανάλογα. Ταυτόχρονα, η άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αυξημένη παρουσία θεσμικών επενδυτών στις αστικές αγορές εντείνουν την πίεση, περιορίζοντας το απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Η κατάσταση αυτή είναι ιδιαίτερα ορατή σε τουριστικές και αστικές περιοχές, όπου η κατοικία μετατρέπεται ολοένα και περισσότερο σε επενδυτικό προϊόν παρά σε κοινωνικό αγαθό.
Η Ελλάδα στο επίκεντρο της πίεσης
Η Ελλάδα εμφανίζεται ρητά στην ευρωπαϊκή ανάλυση ως μία από τις χώρες με σημαντικό απόθεμα κενών κατοικιών, μαζί με την Ισπανία, την Ιταλία και τη Γαλλία. Το φαινόμενο συνδέεται με δημογραφικές μεταβολές, υψηλή συγκέντρωση δεύτερης κατοικίας και έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αθήνα αλλά και νησιωτικοί τουριστικοί προορισμοί, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν ενισχύσει τις πιέσεις στην αγορά, μειώνοντας τη διαθεσιμότητα μακροχρόνιας στέγασης και αυξάνοντας τα ενοίκια, ιδίως στα νέα συμβόλαια.
Παράλληλα, η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα και οι διοικητικές καθυστερήσεις στην αδειοδότηση, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος κατασκευής, επιβαρύνουν περαιτέρω την ελληνική αγορά, η οποία ήδη χαρακτηρίζεται από έντονες περιφερειακές ανισότητες μεταξύ αστικών κέντρων και περιφέρειας.
