Η ελληνική οικοδομή βρίσκεται μπροστά σε μία από τις πιο κρίσιμες καμπές των τελευταίων ετών. Σχεδόν δύο χρόνια μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ανέτρεψαν το καθεστώς των κινήτρων δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), η αγορά εξακολουθεί να λειτουργεί με ανοιχτά μέτωπα, που επηρεάζουν επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ και εκατοντάδες οικοδομικά έργα σε όλη τη χώρα.
Παρ’ ότι η κυβέρνηση επιχείρησε να αποκαταστήσει τη σταθερότητα με την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος, στο οποίο περιλαμβάνεται και το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, το νέο πλαίσιο δεν έχει ακόμη κλείσει οριστικά τις εκκρεμότητες. Αντιθέτως, σειρά κρίσιμων υποθέσεων παραμένουν ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας, ενώ αναμένονται και οι αποφάσεις για τις κατασκευαστικές εταιρείες που προσέφυγαν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.
Η μεγάλη αναμονή για το Προεδρικό Διάταγμα
Η σημαντικότερη εκκρεμότητα αφορά την απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας επί των προσφυγών που έχουν καταθέσει δήμοι κατά του Προεδρικού Διατάγματος 94/2025, με το οποίο επιχειρήθηκε να δοθεί λύση στο αδιέξοδο που δημιουργήθηκε μετά την ακύρωση των πολεοδομικών μπόνους του ΝΟΚ.
Η υπόθεση συζητήθηκε στην Ολομέλεια τον περασμένο Μάρτιο και πλέον η αγορά αναμένει την απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου. Επίσημο χρονοδιάγραμμα δεν υπάρχει, ωστόσο άνθρωποι που παρακολουθούν στενά την υπόθεση εκτιμούν ότι, λόγω της ιδιαίτερης σημασίας της για την οικοδομική δραστηριότητα, η απόφαση δεν αναμένεται να καθυστερήσει για μεγάλο χρονικό διάστημα, αν και κανείς δεν μπορεί να προβλέψει αν θα εκδοθεί μέσα στο καλοκαίρι ή θα μετατεθεί για το φθινόπωρο.
Το Προεδρικό Διάταγμα αποτελεί τη βασική κυβερνητική παρέμβαση μετά τις αποφάσεις 146 έως 149 της Ολομέλειας του ΣτΕ και εισάγει τον μηχανισμό του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου», μέσω του οποίου επιχειρείται να διατηρηθούν σε ισχύ συγκεκριμένες οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ.
Η φιλοσοφία του νέου πλαισίου είναι ότι όσοι αξιοποιούν τα συγκεκριμένα πολεοδομικά κίνητρα θα καταβάλλουν ειδικό τέλος, τα έσοδα του οποίου θα χρηματοδοτούν έργα αστικής αναβάθμισης, δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων και περιβαλλοντικών παρεμβάσεων, ώστε να αντισταθμίζεται η επιβάρυνση που προκαλεί η αυξημένη δόμηση.
Η ρύθμιση αφορά κυρίως οικοδομικές άδειες για τις οποίες είχαν ήδη ξεκινήσει εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία κατά την οποία δημοσιοποιήθηκαν οι αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης.
Οι πληρωμές που όλοι περιμένουν
Παράλληλα με την εκκρεμή δικαστική κρίση, έχει ήδη ενεργοποιηθεί και η διαδικασία εφαρμογής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων έχει αναρτήσει τις αναλυτικές οδηγίες για την καταβολή των σχετικών ποσών, ενώ έχουν τεθεί και συγκεκριμένες προθεσμίες έως το τέλος του έτους για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Στην πράξη, όμως, η αγορά παραμένει επιφυλακτική. Όπως επισημαίνουν νομικοί που παρακολουθούν την υπόθεση, αρκετοί ιδιοκτήτες και κατασκευαστές αποφεύγουν προς το παρόν να προχωρήσουν στις σχετικές πληρωμές, καθώς θεωρούν ότι όσο δεν έχει κριθεί η συνταγματικότητα του ίδιου του Προεδρικού Διατάγματος, παραμένει ο κίνδυνος να καταβληθούν χρήματα για ένα σύστημα το οποίο ενδέχεται τελικά να τροποποιηθεί ή ακόμη και να ακυρωθεί.
Οι εταιρείες υποστηρίζουν ότι από την επικείμενη απόφαση εξαρτάται η τύχη εκατοντάδων οικοδομικών έργων που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη σε ολόκληρη τη χώρα και τα οποία σχεδιάστηκαν με βάση οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα από τη διοίκηση.
Κατά την άποψή τους, ενδεχόμενη ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντικές οικονομικές συνέπειες, τόσο για τις ίδιες τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις όσο και για τους επενδυτές και τους ιδιώτες που έχουν ήδη αγοράσει ακίνητα σε έργα τα οποία βρίσκονται ακόμη υπό κατασκευή.
Παράλληλα, επικαλούνται την αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης, υποστηρίζοντας ότι οι επενδύσεις πραγματοποιήθηκαν στη βάση οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί νόμιμα από το κράτος και συνεπώς δεν μπορεί να ανατραπούν εκ των υστέρων εξαιτίας μεταβολής της νομολογίας.
Εφόσον το Προεδρικό Διάταγμα κριθεί συνταγματικό, εκτιμάται ότι θα κλείσει ένα από τα μεγαλύτερα μέτωπα αβεβαιότητας που δημιουργήθηκαν μετά τις αποφάσεις για τα μπόνους δόμησης. Αντίθετα, μια ενδεχόμενη ακύρωσή του θα επαναφέρει την αγορά σε νέο κύκλο αβεβαιότητας, με άμεσες συνέπειες τόσο στην εξέλιξη των υφιστάμενων έργων όσο και στον προγραμματισμό νέων επενδύσεων.
Η ευρωπαϊκή προσφυγή που μπορεί να ανοίξει νέο κύκλο εξελίξεων
Η υπόθεση του ΝΟΚ, ωστόσο, δεν περιορίζεται πλέον μόνο στις ελληνικές δικαστικές αίθουσες. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν ήδη αποκτήσει και ευρωπαϊκή διάσταση, καθώς κατασκευαστικές εταιρείες έχουν προσφύγει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, επιδιώκοντας την ανατροπή της απόφασης του ανώτατου δικαστηρίου ή, εναλλακτικά, την επιδίκαση αποζημιώσεων.
Η προσφυγή έχει ήδη κριθεί παραδεκτή, γεγονός που θεωρείται ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς ανοίγει τον δρόμο για την ουσιαστική εξέταση της υπόθεσης. Μέχρι στιγμής, ωστόσο, δεν έχει οριστεί δικάσιμος, ούτε έχουν κληθεί τα εμπλεκόμενα μέρη να καταθέσουν τις απόψεις τους. Όπως επισημαίνουν οι νομικοί που χειρίζονται την υπόθεση, οι διαδικασίες στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο είναι εκ φύσεως χρονοβόρες και δεν μπορεί ακόμη να εκτιμηθεί πότε θα υπάρξει ουσιαστική πρόοδος.
Με την προσφυγή ζητείται είτε να διαπιστωθεί παραβίαση της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και να επανεξεταστεί η υπόθεση σε εθνικό επίπεδο είτε να επιδικαστούν αποζημιώσεις στους θιγόμενους επενδυτές και κατασκευαστές.
Τι συμβαίνει με τα πατάρια, τις σοφίτες και τα υπόγεια
Πέρα όμως από το Προεδρικό Διάταγμα, ανοιχτές παραμένουν και άλλες σημαντικές εκκρεμότητες που αφορούν την εφαρμογή του ΝΟΚ. Το Συμβούλιο της Επικρατείας αναμένεται να αποφανθεί και για τις διατάξεις που αφορούν τα πατάρια, τις σοφίτες και την επέκταση των υπογείων, υποθέσεις που θεωρούνται ιδιαίτερα κρίσιμες για τον τρόπο με τον οποίο θα σχεδιάζονται οι νέες οικοδομές.
Ειδικά για τα πατάρια και τις σοφίτες, το δικαστήριο καλείται να κρίνει εάν οι διατάξεις του ΝΟΚ που προβλέπουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ότι οι χώροι αυτοί δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης είναι συμβατές με το Σύνταγμα. Αντίστοιχα, αναμένονται και οι αποφάσεις για το καθεστώς που θα ισχύσει για τις επεκτάσεις των υπογείων. Οι αποφάσεις αυτές αναμένεται να δώσουν οριστικές απαντήσεις σε ζητήματα που απασχολούν καθημερινά μηχανικούς, επενδυτές και κατασκευαστές, καθώς επηρεάζουν άμεσα τόσο τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό όσο και την οικονομική βιωσιμότητα πολλών νέων αναπτύξεων.
Οι νέες αποφάσεις του ΣτΕ
Ενώ οι μεγάλες υποθέσεις του ΝΟΚ παραμένουν ανοιχτές, το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέδωσε πρόσφατα δύο αποφάσεις που επηρεάζουν συνολικά το πλαίσιο των οικοδομικών αδειών.
Η πρώτη αφορά το ηλεκτρονικό σύστημα e-Άδειες, με το ανώτατο δικαστήριο να κρίνει ότι το ισχύον σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών μέσω του νόμου 4495/2017 είναι απολύτως συμβατό με το Σύνταγμα. Με την απόφαση αυτήν απομακρύνεται μια σημαντική εστία αβεβαιότητας, καθώς τα τελευταία χρόνια σε αρκετές προσφυγές προβαλλόταν ο ισχυρισμός ότι ο τρόπος έκδοσης των οικοδομικών αδειών μέσω ιδιωτών μηχανικών ήταν αντισυνταγματικός.
Το ΣτΕ απέρριψε την επιχειρηματολογία αυτήν, κρίνοντας ότι οι προβλεπόμενοι μηχανισμοί εποπτείας και ελέγχου επαρκούν για τη διασφάλιση της νομιμότητας και της προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος. Η απόφαση θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς θωρακίζει νομικά τις εκατοντάδες χιλιάδες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος τα τελευταία χρόνια. Παράλληλα, με την υπ’ αριθμ. 806/2026 απόφαση, το Συμβούλιο της Επικρατείας έδωσε μία ακόμη σημαντική ερμηνεία, αυτήν τη φορά σχετικά με τις προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών.
Το δικαστήριο διευκρίνισε ότι η προθεσμία των 60 ημερών για την άσκηση αίτησης ακύρωσης δεν αρχίζει απαραίτητα όταν ο ενδιαφερόμενος παραλάβει ολόκληρο τον διοικητικό φάκελο της άδειας από την Υπηρεσία Δόμησης. Αντίθετα, μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει ήδη αποκτήσει «πλήρη γνώση» της άδειας όταν υπάρχουν αντικειμενικά στοιχεία -όπως η πληροφοριακή πινακίδα του εργοταξίου, οι εκσκαφές ή η εμφανής πρόοδος των εργασιών- που αποδεικνύουν ότι γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την ύπαρξη της οικοδομικής δραστηριότητας.
Η συγκεκριμένη ερμηνεία αποκτά ιδιαίτερη σημασία για όλες τις μελλοντικές πολεοδομικές διαφορές, καθώς αυστηροποιεί τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες μπορούν να ασκηθούν προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών και ενισχύει την ασφάλεια δικαίου για έργα που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.
