Δεν ήταν ένα απλό «πράσινο φως» στην επένδυση της ΕΚΤΕΡ στην Πάρο. Η θετική γνωμοδότηση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο στις Κολυμπήθρες ήρθε έπειτα από σημαντικές αλλαγές στον αρχικό σχεδιασμό του project, με τη δυναμικότητα της ξενοδοχειακής μονάδας να περιορίζεται σχεδόν στο μισό, από τις 440 στις 240 κλίνες.
Πρόκειται για επένδυση συνολικού προϋπολογισμού 53,3 εκατ. ευρώ., σε ακίνητο συνολικής έκτασης 327,84 στρεμμάτων ιδιοκτησίας της ΕΚΤΕΡ. Η εταιρεία ανακοίνωσε ότι η Ολομέλεια του ΣτΕ, με το Πρακτικό Επεξεργασίας 68/2026, έκρινε νόμιμο το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος για την έγκριση του ΕΠΣ, ανοίγοντας τον δρόμο για την επόμενη φάση της αδειοδοτικής διαδικασίας.
Η επένδυση, ωστόσο, έχει πίσω της μια μακρά διαδρομή και μια προηγούμενη κρίσιμη δικαστική «στάση».
Από το αρχικό project στο «κούρεμα»
Η υπόθεση των Κολυμπηθρών είχε απασχολήσει το Συμβούλιο της Επικρατείας ήδη από το 2023. Το αρχικό σχέδιο είχε βρεθεί αντιμέτωπο με σοβαρές ενστάσεις σχετικά με την ένταση της προτεινόμενης ανάπτυξης και τη συμβατότητά της με τον ισχύοντα χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της Πάρου.
Το ΣτΕ είχε ζητήσει ουσιαστικά να τεκμηριωθεί με μεγαλύτερη σαφήνεια γιατί μια τέτοια παρέμβαση ήταν αναγκαία και κατά πόσο μπορούσε να ενταχθεί σε μια περιοχή με ιδιαίτερα αυξημένες περιβαλλοντικές, αρχαιολογικές και χωροταξικές απαιτήσεις.
Ακολούθησε ανασχεδιασμός του project. Η νέα πρόταση περιόρισε τη δυναμικότητα της μονάδας από 440 σε 240 κλίνες, με συνολικά περίπου 100 δωμάτια και σουίτες. Η συνολική δόμηση περιορίστηκε περίπου στα 7.967 τ.μ., ενώ περίπου το 80% της συνολικής έκτασης θα παραμείνει αδόμητο.
Η νέα ανάπτυξη προβλέπει πεντάστερο τουριστικό κατάλυμα, εγκαταστάσεις ευεξίας και αναζωογόνησης, χώρους εστίασης, πισίνες και τμήμα glamping. Ο σχεδιασμός προβλέπει χαμηλά κτίρια, κυρίως ισόγεια, περιορισμένη δυνατότητα διώροφων κατασκευών και χρήση υλικών που θα παραπέμπουν στην κυκλαδίτικη αρχιτεκτονική.
Οι 5 όροι για να περάσει η επένδυση
Η θετική γνωμοδότηση της Ολομέλειας του ΣτΕ δεν σημαίνει ότι τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν να παρακάμπτουν χωρίς περιορισμούς τον ισχύοντα σχεδιασμό. Αντίθετα, η υπόθεση των Κολυμπηθρών θέτει ένα ευρύτερο πλαίσιο για το πώς θα αξιολογούνται στο εξής μεγάλες τουριστικές επενδύσεις σε ευαίσθητες περιοχές.
Στο επίκεντρο βρίσκονται πέντε βασικές παράμετροι:
- Πρώτον, η χρήση και η ένταση της ανάπτυξης. Το ΣτΕ εξετάζει όχι μόνο αν επιτρέπεται μια τουριστική χρήση, αλλά και το μέγεθος της παρέμβασης σε σχέση με τα χαρακτηριστικά της περιοχής.
- Δεύτερον, η συνοχή με τον υφιστάμενο χωροταξικό σχεδιασμό. Κάθε απόκλιση από τα ισχύοντα Γενικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ή τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου πρέπει να είναι ειδικά και επαρκώς αιτιολογημένη.
- Τρίτον, η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος. Στην περίπτωση των Κολυμπηθρών, η θέση του ακινήτου, το τοπίο και η γειτνίαση με αρχαιολογικά στοιχεία καθιστούν κρίσιμο τον τρόπο ένταξης των κτισμάτων στο περιβάλλον.
- Τέταρτον, η φέρουσα ικανότητα του νησιού. Η νέα ανάπτυξη πρέπει να αξιολογείται σε σχέση με τις υποδομές, το νερό, την ενέργεια, το οδικό δίκτυο και τους διαθέσιμους φυσικούς πόρους.
- Πέμπτον, η συνολική περιβαλλοντική τεκμηρίωση. Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων πρέπει να αποδεικνύει ότι η συγκεκριμένη ανάπτυξη δεν δημιουργεί δυσανάλογη επιβάρυνση.
Το μεγάλο ερώτημα για τις Κυκλάδες
Η υπόθεση της ΕΚΤΕΡ έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι μεγάλες τουριστικές επενδύσεις στις Κυκλάδες βρίσκονται στο επίκεντρο μιας ευρύτερης συζήτησης.
Από τη μία πλευρά, τα νησιά προσελκύουν σημαντικά κεφάλαια και επενδύσεις υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες μπορούν να αναβαθμίσουν το τουριστικό προϊόν και να δημιουργήσουν νέες θέσεις εργασίας και εισόδημα.
Από την άλλη, όμως, η τουριστική ανάπτυξη έχει πλέον φτάσει σε ένα σημείο όπου το ερώτημα δεν είναι μόνο πόσα νέα δωμάτια μπορούν να κατασκευαστούν, αλλά πόσα μπορεί να αντέξει πραγματικά κάθε προορισμός.
Το νερό, η ενέργεια, οι μεταφορές, τα απορρίμματα, το οδικό δίκτυο και η προστασία του τοπίου αποτελούν πλέον κρίσιμες παραμέτρους για κάθε μεγάλο project. Ιδιαίτερα σε νησιά όπως η Πάρος, όπου η τουριστική ζήτηση έχει αυξηθεί σημαντικά, η έννοια της φέρουσας ικανότητας αποκτά πρακτική και όχι θεωρητική σημασία.
Υπό αυτήν την έννοια, το project των Κολυμπηθρών αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της νέας ισορροπίας που αναζητείται: επενδύσεις που δεν αποκλείονται, αλλά πρέπει να προσαρμόζονται στο μέγεθος, στην κλίμακα και στις αντοχές του προορισμού.
Η ΕΚΤΕΡ έχει πλέον εξασφαλίσει τη θετική γνωμοδότηση της Ολομέλειας του ΣτΕ για το αναθεωρημένο σχέδιο. Η χρηματοδότηση του έργου, ύψους €53,3 εκατ., έχει εξασφαλιστεί μέσω συνδυασμού πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, τραπεζικού δανεισμού και ίδιας συμμετοχής.
Το επόμενο βήμα είναι η δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και η συνέχιση της αδειοδοτικής διαδικασίας.
Το βασικό συμπέρασμα, πάντως, από την υπόθεση των Κολυμπηθρών είναι ήδη σαφές: στις ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές, οι μεγάλες τουριστικές επενδύσεις δεν θα κρίνονται μόνο από το ύψος του κεφαλαίου που κινητοποιούν. Θα κρίνονται όλο και περισσότερο από το πόσο μπορούν να περιορίσουν το αποτύπωμά τους και να αποδείξουν ότι το νησί μπορεί πράγματι να αντέξει την ανάπτυξη.
