Την ιστορική διαδρομή και τα μοντέλα ανάπτυξης της πολυκατοικίας στην Ελλάδα αποκωδικοποιεί εκτενής έρευνα του ομότιμου καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Σεραφείμ Πολύζου. Ο ακαδημαϊκός χωρίζει την πολεοδομική εξέλιξη των ελληνικών πόλεων και οικισμών σε τέσσερις διακριτές φάσεις.
(α) Η πρώτη φάση ξεκινά το 1830, με την ίδρυση του ελληνικού κράτους, και ολοκληρώνεται το 1923, με την έλευση των προσφύγων. Αποτελεί την περίοδο συγκρότησης του κράτους, απελευθέρωσης και ενσωμάτωσης των εδαφών.
(β) Η δεύτερη φάση διαρκεί από το 1923 έως το 1950, καλύπτοντας τον Μεσοπόλεμο, τη γερμανική κατοχή και τον Εμφύλιο.
(γ) Η τρίτη περίοδος (1950-1970) φέρνει ραγδαίες εξελίξεις στην οικονομική μεγέθυνση της χώρας και σαρωτικές αλλαγές στην αστική ανάπτυξη.
(δ) Η τέταρτη περίοδος, από το 1970 μέχρι σήμερα, χαρακτηρίζεται από την όξυνση των αστικών προβλημάτων λόγω της γιγάντωσης των πόλεων, ενώ οι κρατικές παρεμβάσεις στον σχεδιασμό αποκτούν νέα χαρακτηριστικά.
Στον Νομό Αττικής, ο οποίος συγκέντρωνε τη μερίδα του λέοντος του αστικού πληθυσμού και το υψηλότερο κατά κεφαλήν ΑΕΠ πανελλαδικά, καταγράφηκε τεράστια οικοδομική δραστηριότητα σε εκτός σχεδίου εκτάσεις. Ευρύτερες περιοχές γέμισαν με πολυτελείς ή αυθαίρετες, κακότεχνες κατασκευές, διαχέοντας την αστικοποίηση μέχρι τις παραθαλάσσιες ζώνες. Ο κατακερματισμός των οικοπέδων, η απουσία βασικών υποδομών και η άναρχη, πυκνή δόμηση δημιούργησαν ένα υποβαθμισμένο αστικό περιβάλλον με αρνητικές συνέπειες.
Όπως υπογραμμίζει ο κ. Πολύζος, τη συγκεκριμένη περίοδο πάγωσαν οι μεταρρυθμιστικές πρωτοβουλίες των αρχών του 1960 και ακυρώθηκαν πολεοδομικές ρυθμίσεις. Χαρακτηριστικό είναι ότι κανένα από τα 40 ρυθμιστικά σχέδια της περιόδου 1960-1974 δεν θεσμοθετήθηκε ώστε να καταστεί δεσμευτικό.
Στις αρχές της δεκαετίας του 1970, η χώρα εισέρχεται στην τρίτη φάση της αστικής ανάπτυξης και της διαμόρφωσης των βασικών χαρακτηριστικών των ελληνικών πόλεων, η οποία συνεχίζεται έως σήμερα. Ως αφετηρία των αλλαγών, τονίζει ο καθηγητής, στην ισχύουσα μέχρι τότε αντίληψη για την αστική ανάπτυξη μπορεί να χαρακτηριστεί η εμφάνιση περιβαλλοντικών προβλημάτων, κυρίως στα δυο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, η οποία δημιούργησε τις προϋποθέσεις πρόκλησης ενός γενικότερου προβληματισμού αναφορικά με το μέλλον των πόλεων στην Ελλάδα.
Την περίοδο αυτή διακρίνεται μια απόπειρα συνολικής και ολοκληρωμένης ρύθμισης των οικιστικών προβλημάτων, στο πλαίσιο ενός ενιαίου και συνολικού σχεδιασμού. Επίσης, κατά την περίοδο αυτή μειώνεται η εξωτερική μετανάστευση, ενώ σταθεροποιείται ως ένα βαθμό η κατανομή του πληθυσμού στο χώρο. Έτσι, σταθεροποιούνται ορισμένες δημογραφικές μεταβλητές, όπως ο ρυθμός μεταβολής των πληθυσμών των περισσότερων νομών, η γεωγραφική και η κοινωνική ρευστότητα του πληθυσμού της χώρας κ.ά. Παρά τη σταθεροποίηση αυτών των μεταβλητών, η μεγέθυνση των δυο μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας δεν σταματά σε βάρος ορισμένων λιγότερο αναπτυγμένων νομών.
Η ένταξη της χώρας στην ΕΟΚ (μετέπειτα Ευρωπαϊκή Ένωση) οδήγησε στην ενσωμάτωση δυο νέων παραγόντων στην οικιστική και πολεοδομική νομοθεσία.
Στην οικιστική και πολεοδομική νομοθεσία σταδιακά ενσωματώνεται η άποψη ότι η οικονομική ανάπτυξη θα πρέπει να σέβεται το φυσικό περιβάλλον και να βελτιώνει την ποιότητα της ζωής των κατοίκων των πόλεων. Αυτή η ιδεολογική μεταστροφή αποτυπώνεται στη νομοθεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης και μεταφέρεται στα κράτη μέλη της. Από την περίοδο αυτή και αργότερα καταβάλλονται ουσιαστικές προσπάθειες αναβάθμισης και μεταρρύθμισης της οικιστικής και πολεοδομικής πολιτικής, τουλάχιστον όσον αφορά το θεσμικό – διοικητικό πλαίσιο. Οι προσπάθειες αυτές αποσκοπούν στην αποτελεσματική διαχείριση του αστικού χώρου και στην καθιέρωση μιας συνολικής πολιτικής για το οικιστικά δίκτυο.
Η εξέλιξη από το 1970 έως σήμερα
Με κριτήριο τον τρόπο δόμησης, το μέγεθος των οικοδομών και τα γενικότερα μορφολογικά τους στοιχεία, η έναρξη της φάσης της σύγχρονης αστικής ανάπτυξης τοποθετείται στις αρχές της δεκαετίας του 1970.
Η αστική ανάπτυξης της σύγχρονης περιόδου ξεκίνησε τη δεκαετία του 1970, με κύρια χαρακτηριστικά το συνεχές οικοδομικό σύστημα, την απαίτηση για κατασκευή χώρων στάθμευσης, που θεσμοθετήθηκε στο τέλος της δεκαετίας του 1970, τις εσωτερικές και εξωτερικές βελτιώσεις της «κλασικής» πολυκατοικίας, την έναρξη της μείωσης των συντελεστών δόμησης σε πολλές περιοχές και του περιορισμού των κατασκευαστικών κακοτεχνιών. Οι πιέσεις για κατοικία στις μεγάλες πόλεις από τους εσωτερικούς μετανάστες αρχίζουν να μειώνονται, ενώ οι συνθήκες διαβίωσης αρχίζουν να επιδεινώνονται σημαντικά, εξαιτίας του κυκλοφοριακού, της ρύπανσης και της υψηλής πληθυσμιακής πυκνότητας.
Παράλληλα εμφανίζονται οι προαστιακές περιοχές και ένα σημαντικό μέρος του εύπορου κυρίως πληθυσμού, που έχει δυνατότητες αυτοκίνησης, μετακινείται σε περιμετρικές ή περιαστικές περιοχές, στις οποίες οι συνθήκες διαβίωσης είναι πολύ αναβαθμισμένες. Η εξέλιξη αυτή οδηγεί στην αντιστροφή του αρχικού φαινομένου, και πλέον η πολυκατοικία από σύμβολο κοινωνικής καταξίωσης στις δεκαετίες του 1930 και του 1940 κατέληξε λύση στέγασης του πληθυσμού που ανήκε σε μεσαία ή χαμηλά εισοδηματικά στρώματα.
Ο παραπάνω τρόπος δόμησης εφαρμόσθηκε αρχικά κυρίως στην Αθήνα και δευτερευόντως στη Θεσσαλονίκη, αλλά αντιγράφηκε στη συνέχεια από όλες τις άλλες ελληνικές πόλεις με γρήγορο ρυθμό. Σχεδόν όλες, τονίζει ο κ. Πολύζος, υιοθέτησαν την πολυκατοικία για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών, ένα υπόδειγμα που ακολουθείται ακόμα και σήμερα. Όμως, τα σημάδια γήρανσης αυτού του συστήματος αστικής ανάπτυξης είναι εμφανή, αφού σε πολλές πόλεις έχουν παρατηρηθεί σημαντικές «πιέσεις», πολλές εκ των οποίων έφεραν αποτέλεσμα και οδήγησαν στη μείωση των συντελεστών δόμησης και της αστικής πληθυσμιακής πυκνότητας.
Η αλλοίωση του παραδοσιακού αστικού περιβάλλοντος, η απώλεια της ταυτότητας κάθε περιοχής και της αίσθησης για την ύπαρξη «γειτονιάς», σε συνδυασμό με τα υπόλοιπα προβλήματα που προκάλεσε η δόμηση υψηλών και πυκνοδομημένων κτιρίων, δεν μπορούν πλέον να αντισταθμίσουν τα όποια πλεονεκτήματα αυτής της μορφής αστικής ανάπτυξης. Η επιβεβαίωση της γήρανσης και της απαξίωσής του οφείλεται στο γεγονός ότι η πολιτεία αναγνώρισε έμμεσα τα μειονεκτήματα της πολυκατοικίας ως χώρου κατοικίας και υιοθέτησε σε όλη την Ελλάδα ως μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης το 0,8 κατά τις εντάξεις των νέων περιοχών στα ρυμοτομικά σχέδια των πόλεων.
Όπως ήδη αναφέρθηκε, η άναρχη και χωρίς προγραμματισμό ανάπτυξη, που χαρακτήρισε την αστική ανάπτυξη στη σύγχρονη Ελλάδα, οφειλόταν σε μεγάλο βαθμό στην έλλειψη μακροχρόνιου σχεδιασμού. Σε πολύ λίγες περιπτώσεις οι κεντρικές και οι τοπικές αρχές στις μεγάλες πόλεις μπόρεσαν να προηγηθούν των οικιστικών αναγκών και να δημιουργήσουν τις κατάλληλες υποδομές.
Για να καταλήξει, τονίζοντας ο κ. Πολύζος: «Τα βασικά χαρακτηριστικά της ανάπτυξης των μεγάλων πόλεων κατά τη μεταπολεμική περίοδο στην Ελλάδα είναι τα εξής:
- Η πολεοδόμηση των πόλεων ακολουθούσε συνήθως τη δημιουργία ζήτησης για αστική γη και δεν προηγούνταν αυτής. Με άλλα λόγια, δεν υπήρχε μακροχρόνιος και έγκαιρος σχεδιασμός, ώστε οι πόλεις να κτιστούν σύμφωνα με ένα «όραμα» για το μέλλον τους, το οποίο θα αποτυπωνόταν στα πολεοδομικά τους σχέδια.
- Η έλλειψη σχεδιασμού και η δημιουργία ικανοποιητικών σε έκταση πολεοδομημένων αστικών οικοπέδων είχε συνέπεια τη μικρή προσφορά αστικής γης, ανίκανης να καλύψει την υπάρχουσα ζήτηση. Έτσι, πρόεκυψε η εμφάνιση των αυθαίρετων κατασκευών στις περιαστικές περιοχές των μεγάλων πόλεων, αφού η αδυναμία απόκτησης οικοπέδων οδηγούσε ένα μέρος των κατοίκων που μετανάστευσε στις μεγάλες πόλεις να οικοδομήσει σε περιοχές εκτός σχεδίου.
- Τα παραπάνω προκάλεσαν την άναρχη ανάπτυξη των πόλεων, που απεικονιζόταν στις χρήσεις αστικής γης».
