Νέο Χωροταξικό για τον Τουρισμό: Οι 20 αλλαγές σε δόμηση, Airbnb, κλίνες, οι “κόκκινες” περιοχές

Νέους κανόνες για το πού και με ποιους όρους θα αναπτύσσεται ο τουρισμός στην Ελλάδα θεσπίζει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που υπογράφηκε με ΚΥΑ από τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού. Το νέο πλαίσιο κατατάσσει τις περιοχές της χώρας σε ζώνες ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και καθορίζει όρους για νέες επενδύσεις, ξενοδοχειακές μονάδες, νησιά και παράκτιες περιοχές, με αυξημένη προστασία εκεί όπου οι πιέσεις είναι μεγαλύτερες.

Ειδικότερα, με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη θεσμοθετείται από σήμερα το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Την απόφαση συνυπογράφει η Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Μαριλένα Σούκουλη.

Όπως σημειώνεται στη σχετική ανακοίνωση, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα. Αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.

Στόχος είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής.

Συνοπτικά, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό:

• θέτει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,
• οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,
• προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,
• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές,
• και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Σύμφωνα με το νέο ΕΧΠ-Τ, η βασική κατηγοριοποίηση των περιοχών γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Συγχρόνως, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.

Μετά την ευρύτατη διαβούλευση με τη συμμετοχή πολλών φορέων, επιστημόνων, επιχειρηματιών του κλάδου και πολιτών, καθώς και κατόπιν διατύπωσης της γνώμης του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ) οριστικοποιήθηκαν με ευρεία αποδοχή κατευθύνσεις, ρυθμίσεις και λύσεις σε σειρά ζητημάτων. Ενώ παρέμεινε η αρχιτεκτονική, η κατηγοριοποίηση και οι θεμελιώδεις αρχές του ΕΧΠ-Τ, τρεις ήταν κυρίως οι σημειακές βελτιώσεις, σε συνέχεια ενσωμάτωσης σχολίων και παρατηρήσεων της διαβούλευσης: πρώτον, σχετικά τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Περιοχές Α) με έντονη τουριστική δραστηριότητα, δεύτερον, ως προς τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Περιοχές Ε), όπως μεταξύ άλλων οι συνοριακές περιοχές, και τρίτον, σχετικά με την αξιοποίηση των ήδη χαρακτηρισμένων παραδοσιακών και διατηρητέων (νεοκλασικών) κτηρίων στις Περιοχές (Α). Παράλληλα, παρέμεινε η πρόβλεψη για την διατήρηση της «ήπιας ανάπτυξης» (ανώτατος συντελεστής δόμησης ίσος με το ½ του ισχύοντος στην περιοχή), μέσω εξειδικευμένων μελετών (γεωτεχνικών, οριοθέτηση ρεμάτων κ.ά.), ΣΜΠΕ, διαβούλευσης και έκδοσης ΠΔ, μετά από έγκριση του ΣτΕ.

Με τη σημερινή υπογραφή της Κοινής Υπουργικής Απόφασης, η χώρα μας αποκτά έτσι, για πρώτη φορά επί της ουσίας, ένα στρατηγικό θεσμικό κείμενο για την χωρική ανάπτυξη του τουρισμού.

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου δήλωσε: «Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί στρατηγικό εργαλείο εθνικού σχεδιασμού, που θέτει τις προϋποθέσεις για μια οργανωμένη, ισόρροπη και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη. Με σαφείς κανόνες και στρατηγικές κατευθύνσεις, συνδυάζει την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, τη διαφύλαξη της ταυτότητας των τοπικών κοινωνιών και τη μακροπρόθεσμη ανθεκτικότητα των προορισμών της χώρας. Ευχαριστώ θερμά την Υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, τους Γενικούς Γραμματείς και τα στελέχη των δύο Υπουργείων για την ουσιαστική και εποικοδομητική συνεργασία. Ο χωρικός σχεδιασμός δεν είναι απλώς ένα θεσμικό εργαλείο· είναι επιλογή ευθύνης για το μέλλον της χώρας. Βάζουμε κανόνες εκεί όπου υπήρχε ασάφεια, στρατηγική εκεί όπου κυριαρχούσε η αποσπασματικότητα και μακροπρόθεσμη προοπτική εκεί όπου συχνά επικρατούσε ο βραχυπρόθεσμος σχεδιασμός. Προστατεύουμε το περιβάλλον, ενισχύουμε την οικονομία και αναβαθμίζουμε την ποιότητα ζωής των πολιτών. Ο τουρισμός, ως εθνικό κεφάλαιο και βαριά βιομηχανία της χώρας, αποκτά για πρώτη φορά ένα σύγχρονο και σταθερό χωρικό πλαίσιο που παρέχει ασφάλεια δικαίου, ενθαρρύνει τις υπεύθυνες επενδύσεις και διασφαλίζει ότι η ανάπτυξη θα συμβαδίζει με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού μας πλούτου. Με σχέδιο, συνέπεια και συνεργασία, διαμορφώνουμε τις προϋποθέσεις για έναν τουρισμό που δημιουργεί μεγαλύτερη αξία για τη χώρα, τις τοπικές κοινωνίες και τις επόμενες γενιές.»

Η Υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη δήλωσε: «Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί βασικό εργαλείο για την εφαρμογή της στρατηγικής μας για ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία, με σεβασμό στο φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον, με βάση τις πραγματικές δυνατότητες κάθε περιοχής. Το νέο πλαίσιο προστατεύει τους προορισμούς που δέχονται αυξημένες πιέσεις και δημιουργεί προϋποθέσεις ανάπτυξης για τις λιγότερο αναπτυγμένες περιοχές της χώρας. Επιδίωξή μας είναι η τουριστική δραστηριότητα να επεκταθεί σε περισσότερους προορισμούς και σε μεγαλύτερο μέρος του έτους, ώστε τα οφέλη της να φτάνουν σε περισσότερες τοπικές κοινωνίες. Με σαφείς κανόνες και συγκεκριμένες κατευθύνσεις, καθορίζεται πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός, χωρίς να παραβλέπονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και οι ανάγκες κάθε τόπου. Παράλληλα, οι τοπικοί φορείς διατηρούν τον αναγκαίο χώρο για να σχεδιάσουν λύσεις προσαρμοσμένες στις συνθήκες της περιοχής τους. Θα ήθελα να ευχαριστήσω τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρο Παπασταύρου για τη συνεργασία, καθώς και όλους τους φορείς για την ευρεία και ουσιαστική συμμετοχή τους στη διαβούλευση. Κοινός μας στόχος είναι να διαφυλάξουμε την αξία του ελληνικού τουρισμού και να την ενισχύσουμε με ποιοτικούς και βιώσιμους όρους, δημιουργώντας πραγματική υπεραξία για την οικονομία και την κοινωνία».

Ειδικό χωροταξικό για τον τουρισμό: Οι 20 βασικές αλλαγές

1. Η Ελλάδα χωρίζεται πλέον σε πέντε «ταχύτητες» τουριστικής ανάπτυξης. Δημιουργούνται οι κατηγορίες Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Β – Αναπτυγμένες, Γ – Αναπτυσσόμενες, Δ – Πρώιμης Ανάπτυξης και Ε – Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης. Η κατάταξη γίνεται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας, με βασικό κριτήριο την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και κυρίως τις τουριστικές κλίνες. (άρθρο 3)
2. Δημιουργούνται 18 «κόκκινες» περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης. Ανάμεσά τους βρίσκονται Μύκονος, Θήρα, Οία, Σκιάθος, Κως, Τήνος, Ερμούπολη, Κερκυραίων, καθώς και τουριστικά επιβαρυμένες περιοχές Ζακύνθου, Ρόδου και Κρήτης. Το Παράρτημα Α της τελικής ΚΥΑ καταγράφει συνολικά 18 Δημοτικές Ενότητες στην κατηγορία Α, αριθμός που είχε αναδείξει και Το Βήμα.
3. Στις πλέον επιβαρυμένες περιοχές ανεβαίνει στα 16 στρέμματα η αρτιότητα για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου. Πρόκειται για ίσως τον σημαντικότερο άμεσο περιορισμό: στην κατηγορία Α απαιτούνται πλέον τουλάχιστον 16 στρέμματα, μέχρι να καθοριστούν διαφορετικοί όροι μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού. (άρθρο 5)
4. Στις Αναπτυγμένες περιοχές Β η αντίστοιχη αρτιότητα γίνεται 12 στρέμματα. Και εδώ αφορά νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.
5. Στις κατηγορίες Γ και Δ το ελάχιστο γήπεδο ορίζεται στα 8 στρέμματα. Σημαντική λεπτομέρεια: στο τελικό κείμενο που μου έστειλες τα 8 στρέμματα αναφέρονται ρητά στις Γ και Δ. Η αντίστοιχη ρητή ρύθμιση δεν υπάρχει πλέον στην ενότητα Ε, παρότι το παλαιότερο FAQ του ΥΠΕΝ ανέφερε 8 στρέμματα και για την Ε.
6. Μπαίνει «φίλτρο» αστεριών στα νέα ξενοδοχεία. Στις περιοχές Α, Β και Γ επιτρέπονται νέες μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών. Στις περιοχές Δ μπορούν να δημιουργούνται και μονάδες 2 αστέρων. Το μοντέλο στρέφεται δηλαδή σαφώς προς ποιοτικότερα καταλύματα.
7. Στις κορεσμένες περιοχές δίνεται βάρος στην αναβάθμιση και όχι απλώς στην προσθήκη νέων κλινών. Προβλέπονται κίνητρα για εκσυγχρονισμό ξενοδοχείων, αναβάθμιση σε 4 και 5 αστέρια, υψηλότερη περιβαλλοντική κατάταξη, ειδικές τουριστικές υποδομές, glamping και μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα.
8. Τα νησιά μπαίνουν σε τρεις ξεχωριστές ομάδες ανάλογα με το μέγεθός τους. Ομάδα Ι: πάνω από 250 τ.χλμ., Ομάδα ΙΙ: 20-250 τ.χλμ. και Ομάδα ΙΙΙ: κάτω από 20 τ.χλμ. Η κατηγοριοποίηση αυτή λειτουργεί παράλληλα με τις κατηγορίες Α-Ε.
9. Στα νησιά της Ομάδας ΙΙ μπαίνει πλαφόν 100 κλινών για νέα καταλύματα. Στην ομάδα βρίσκονται μεταξύ άλλων Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Μήλος, Τήνος, Σύρος, Σίφνος, Ίος, Αμοργός, Πάτμος και Σκιάθος. Επιτρέπονται μόνο νέα καταλύματα 3, 4 και 5 αστέρων, έως 100 κλίνες.
10. Το όριο των 100 κλινών εφαρμόζεται και στα πολύ μικρά νησιά της Ομάδας ΙΙΙ. Και εκεί τα νέα καταλύματα περιορίζονται στις κατηγορίες 3-5 αστέρων. Οι οργανωμένοι τουριστικοί υποδοχείς επιτρέπονται μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης».
11. Περιορίζεται σημαντικά η ένταση των μεγάλων οργανωμένων επενδύσεων στα νησιά. Στα περισσότερα νησιά οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο στην εκδοχή «ήπιας ανάπτυξης», η οποία σύμφωνα με τους ορισμούς της ΚΥΑ έχει ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το μισό του κανονικού. Εξαιρούνται από αυτή τη συγκεκριμένη πρόβλεψη η Ρόδος και η Κέρκυρα στην Ομάδα Ι.
12. Ακόμη αυστηρότερο καθεστώς για νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων. Επιτρέπονται κυρίως ήπιες δραστηριότητες θαλάσσιας αναψυχής, ενώ προβλέπεται υπό προϋποθέσεις τουριστική κατοικία ή glamping έως 50 άτομα, καθώς και καταφύγια/αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
13. «Κόκκινη γραμμή» στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή. Στη ζώνη 0-25 μέτρων προβλέπεται πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις, όπως έργα πρόσβασης ΑμεΑ, ασθενοφόρων και όσα επιτρέπονται από τη νομοθεσία περί αιγιαλού. Αυτό είναι ένα από τα σημεία που τονίζουν ιδιαίτερα και τα δημοσιεύματα.
14. Η φέρουσα ικανότητα γίνεται ουσιαστικό «τεστ» για νέες επενδύσεις. Προβλέπονται Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) και έλεγχος Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας. Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι, εφόσον προκύπτει υπέρβαση κρίσιμων δεικτών, η νέα μονάδα μπορεί να μη λάβει άδεια. (άρθρα 4 και 11)
15. Το τεστ φέρουσας ικανότητας αφορά και μεμονωμένα ξενοδοχεία συγκεκριμένου μεγέθους. Η ΚΥΑ προβλέπει διαδικασία τεκμηρίωσης για καταλύματα άνω των 50 κλινών σε Δ.Ε. κάτω των 3.000 κατοίκων και στις κατηγορίες Α, Β και Γ, καθώς και για μονάδες άνω των 150 κλινών στις λοιπές περιπτώσεις που προσδιορίζονται στο άρθρο 4.
16. Ανοίγει για πρώτη φορά ο δρόμος για γεωγραφικούς «κόφτες» στα Airbnb. Μπορούν να θεσπιστούν ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, χρονικά όρια ανά έτος, περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς και όροι που θα λαμβάνουν υπόψη ακόμη και το εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.
17. Προβλέπεται «πάγωμα» νέων ΑΜΑ για νεόδμητες κατοικίες στα νησιά. Εδώ χρειάζεται μεγάλη προσοχή στη διατύπωση: η ΚΥΑ το περιλαμβάνει στο Πρόγραμμα Ενεργειών ως μέτρο που απαιτεί νομοθετική παρέμβαση. Άρα δεν σημαίνει ότι από σήμερα σταματά αυτομάτως η ΑΑΔΕ να εκδίδει ΑΜΑ σε κάθε νεόδμητο σπίτι νησιού.
18. Νέοι κανόνες και για τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Το πλαίσιο προβλέπει να μην υπάρχουν διαφορετικές επιχειρήσεις Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων-Διαμερισμάτων στο ίδιο κτίριο, ενώ εμπορικά καταστήματα και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος θα επιτρέπονται μόνο στο ισόγειο και με ανεξάρτητη εξωτερική είσοδο. (άρθρο 8)
19. Μπαίνει στο παιχνίδι η λειψυδρία. Η ΚΥΑ προβλέπει ανακύκλωση νερού και αφαλάτωση σε ελλειμματικές περιοχές, συνιστά δεξαμενές συλλογής βρόχινου νερού και στο πρόγραμμα άμεσων ενεργειών προβλέπει νομοθετική καθιέρωση υδατοδεξαμενής σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές, ανεξαρτήτως μεγέθους. Επίσης συστήνει χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες των τουριστικών καταλυμάτων, όπου είναι εφικτό.
20. Προστατεύονται οι ώριμες και ήδη αδειοδοτημένες επενδύσεις. Οι νέοι κανόνες δεν εφαρμόζονται σε σειρά έργων που έχουν ήδη προχωρήσει επαρκώς στην αδειοδοτική διαδικασία -π.χ. διαθέτουν ΑΕΠΟ/ΠΠΔ, οικοδομική άδεια ή προέγκριση, πλήρη φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης ή συγκεκριμένες εγκρίσεις χρηματοδότησης. Επιπλέον, υφιστάμενα ξενοδοχεία που δεν πληρούν τη νέα αρτιότητα μπορούν υπό προϋποθέσεις να επεκτείνονται με την προηγούμενη ελάχιστη αρτιότητα. (άρθρο 14).

Δείτε ΕΔΩ την ΚΥΑ για το Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό