Πώς το Ελληνικό αλλάζει την αγορά ακινήτων στα Νότια Προάστια

Η επένδυση του Ελληνικού, καθώς βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη από τη Lamda Development, μετασχηματίζει ήδη την αγορά ακινήτων των Νοτίων Προαστίων, επηρεάζοντας άμεσα τις τιμές πώλησης, τα ενοίκια, την αξία γης, ακόμη και τη συνολική επενδυτική ταυτότητα της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Η επίδραση του έργου δεν περιορίζεται στην ίδια την έκταση του πρώην αεροδρομίου. Αντίθετα, διαχέεται σε ένα ευρύ πλέγμα περιοχών από τον Άλιμο και τη Γλυφάδα έως τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη, δημιουργώντας ένα νέο premium αξιών για ολόκληρη τη νότια ζώνη της πρωτεύουσας.

Η σημασία του Ελληνικού για την αγορά ακινήτων αποτυπώνεται ήδη στους βασικούς δείκτες. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τον δείκτη Spitogatos SPI και τα επίσημα στοιχεία οικοδομικής δραστηριότητας της ΕΛΣΤΑΤ, τα Νότια Προάστια καταγράφουν πλέον τις υψηλότερες τιμές κατοικίας στην Ελλάδα. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης έφθασε τα 4.167 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η μέση τιμή ενοικίασης διαμορφώθηκε στα 13,3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα. Παράλληλα, η πενταετής αύξηση των τιμών πώλησης αγγίζει το 46,9%, ενώ στα ενοίκια η άνοδος φθάνει το 40,9%.

Η νέα ζώνη τιμών στα Νότια Προάστια

Η πορεία των τιμών δείχνει ότι η αγορά των Νοτίων Προαστίων έχει περάσει σε μια εντελώς νέα βαθμίδα αξιών. Τον Απρίλιο του 2021 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης βρισκόταν στα 2.828 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Μέσα σε τέσσερα χρόνια, τον Απρίλιο του 2025, είχε ανέβει στα 3.978 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο πρώτο τρίμηνο του 2026 έφθασε τα 4.167 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Τον Απρίλιο του 2026 οι τιμές παρέμεναν στα ιστορικά υψηλά των 4.153 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά έχει σταθεροποιηθεί πλέον σε πολύ υψηλότερα επίπεδα.

Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στα ενοίκια. Από τα 10,02 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα το 2021, οι μέσες ζητούμενες τιμές έφθασαν στα 13,87 ευρώ το 2025 και στα 14,12 ευρώ τον Απρίλιο του 2026. Πρόκειται για μια αύξηση που ξεπερνά το 40%, στοιχείο που δείχνει ότι η περιοχή δεν προσελκύει μόνο επενδυτές αλλά και πραγματικούς χρήστες κατοικίας.

Η εξέλιξη αυτή συνδέεται άμεσα με την εικόνα που δημιουργεί το Ελληνικό. Η αγορά δεν αποτιμά απλώς μια νέα ανάπτυξη κατοικιών, αλλά τη δημιουργία ενός νέου αστικού περιβάλλοντος διεθνών προδιαγραφών, με παραλιακή πρόσβαση, μητροπολιτικό πάρκο, σύγχρονες υποδομές, εμπορικές και ψυχαγωγικές χρήσεις, καθώς και ένα εντελώς διαφορετικό επίπεδο ποιότητας ζωής.

Η Βουλιαγμένη ως η κορυφή της αγοράς

Η Βουλιαγμένη εξακολουθεί να λειτουργεί ως η ακριβότερη και ισχυρότερη αγορά της Ριβιέρας, αποτελώντας ουσιαστικά το σημείο αναφοράς για όλη τη νότια ζώνη. Η εξέλιξη των τιμών στην περιοχή αποτυπώνει το νέο επίπεδο αξιών που διαμορφώνεται στα Νότια Προάστια.

Στο τέλος του 2023 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στη Βουλιαγμένη βρισκόταν στα 6.488 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Έναν χρόνο αργότερα είχε ανέβει στα 7.216 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και στο τέλος του 2025 έφθασε τα 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 διαμορφώθηκε στα 7.333 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, παραμένοντας σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα.

Ανάλογη είναι η εικόνα και στα ενοίκια. Από τα 18,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα το 2023, οι τιμές έφθασαν τα 21,1 ευρώ το 2025, ενώ στο πρώτο τρίμηνο του 2026 κινήθηκαν στα 20,6 ευρώ. Η Βουλιαγμένη λειτουργεί ουσιαστικά ως το «ταβάνι» της αγοράς της Ριβιέρας. Όσο αυξάνεται η αξία της, τόσο ενισχύεται η ελκυστικότητα περιοχών όπως η Βούλα, η Γλυφάδα και το Ελληνικό, είτε ως εναλλακτικές επιλογές είτε ως φυσική συνέχεια του παραλιακού premium.

Οι κατοικίες του Ελληνικού δημιουργούν νέο σημείο αναφοράς

Το ισχυρότερο ίσως στοιχείο για την πραγματική επίδραση του Ελληνικού είναι η ίδια η εμπορική πορεία των κατοικιών μέσα στο έργο. Τα στοιχεία της Lamda Development δείχνουν ότι η ζήτηση για τις κατοικίες της επένδυσης είναι εξαιρετικά ισχυρή και αφορά όχι μόνο το παραλιακό μέτωπο αλλά και το εσωτερικό της ανάπτυξης.

Συγκεκριμένα,  στο παραλιακό μέτωπο του έργου, έχουν ήδη απορροφηθεί και οι 315 κατοικίες που διατέθηκαν προς πώληση. Σε αυτές περιλαμβάνονται οι 173 κατοικίες του Riviera Tower, οι 27 κατοικίες του The Cove Villas και οι 115 κατοικίες του The Cove Residences. Η μέση τιμή πώλησης εκτιμάται περίπου στα 12.300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επίπεδο πρωτοφανές για την ελληνική αγορά κατοικίας.

Η ζήτηση όμως δεν περιορίζεται μόνο στις κατοικίες πρώτης γραμμής στη θάλασσα. Στο Little Athens, που αποτελεί τη μεγαλύτερη οικιστική γειτονιά του έργου, είχαν ήδη απορροφηθεί οι 571 από τις 671 κατοικίες έως τον Φεβρουάριο του 2026, δηλαδή περίπου το 85% του συνόλου. Οι μέσες τιμές κινούνται κοντά στα 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δημιουργώντας ένα νέο σημείο αναφοράς για τις κατοικίες υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα. Τα συνολικά έσοδα της Lamda Development από πωλήσεις κατοικιών και γης στο Ελληνικό είχαν ήδη φθάσει τα 1,53 δισ. ευρώ έως τον Φεβρουάριο του 2026, εκ των οποίων 1,11 δισ. ευρώ προήλθαν από κατοικίες. Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνει ότι η αγορά δεν λειτουργεί με βάση μόνο τις προσδοκίες αλλά με πραγματικές συναλλαγές και ισχυρή ρευστότητα.

Το premium των Νοτίων έναντι των Βορείων Προαστίων

Το πιο κρίσιμο ίσως συμπέρασμα της ανάλυσης αφορά την «καθαρή επίδραση» του Ελληνικού, δηλαδή το κατά πόσο η αγορά των Νοτίων Προαστίων υπεραποδίδει σε σχέση με άλλες ακριβές περιοχές της Αθήνας. Η σύγκριση με τα Βόρεια Προάστια είναι ενδεικτική.

Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 η μέση τιμή πώλησης στα Νότια Προάστια διαμορφώθηκε στα 4.167 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν στα Βόρεια Προάστια η αντίστοιχη τιμή ήταν 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η διαφορά αυτή αντιστοιχεί σε υπεροχή 19,1% υπέρ της νότιας ζώνης.

Το ενδιαφέρον είναι ότι τα Νότια Προάστια δεν αυξάνονται πλέον με ταχύτερο ρυθμό από την υπόλοιπη αγορά. Αντίθετα, η ετήσια αύξηση των τιμών στο πρώτο τρίμηνο του 2026 ήταν 4,2%, χαμηλότερη από το 8,6% των Βορείων Προαστίων και από το 7,9% του πανελλαδικού μέσου όρου. Αυτό σημαίνει ότι η επίδραση του Ελληνικού δεν εκδηλώνεται πλέον ως μια πρόσκαιρη έκρηξη τιμών, αλλά ως ένα σταθερό premium αξίας που έχει ήδη ενσωματωθεί στην αγορά.

Η πενταετής υπεραπόδοση των Νοτίων Προαστίων

Σε βάθος πενταετίας, τα Νότια Προάστια εμφανίζουν σωρευτική αύξηση περίπου 47,3%, όταν ο δείκτης της Αθήνας κινείται κοντά στο 44% και ο πανελλαδικός δείκτης στο 42%. Η υπεραπόδοση έναντι της Αθήνας φθάνει περίπου τις 3,3 ποσοστιαίες μονάδες.

Η διαφορά αυτή θεωρείται σημαντική, καθώς αφορά μια περιοχή που ήδη ξεκινούσε από υψηλή βάση τιμών. Η αγορά δείχνει ότι η Αθηναϊκή Ριβιέρα αποκτά σταδιακά χαρακτηριστικά ώριμης premium αγοράς, όπου η αξία δεν εξαρτάται μόνο από τις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις αλλά από μακροπρόθεσμα χαρακτηριστικά ποιότητας, τοποθεσίας και διεθνούς εικόνας.

Οι τρεις ζώνες υπεραξίας γύρω από το Ελληνικό

Η επίδραση του Ελληνικού κατανέμεται με διαφορετική ένταση ανά περιοχή. Σύμφωνα με την ανάλυση, διαμορφώνονται τρεις βασικές ζώνες υπεραξίας γύρω από το έργο.

Η πρώτη ζώνη περιλαμβάνει το Ελληνικό, τον Άλιμο και την παραλιακή Γλυφάδα, όπου εντοπίζεται η ισχυρότερη επίδραση λόγω άμεσης γειτνίασης με το έργο και αυξημένης εμπορικότητας. Οι τιμές στις περιοχές αυτές κινούνται από 5.000 έως και 9.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η δεύτερη ζώνη αφορά τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη, οι οποίες λειτουργούν ως η ανώτατη συνέχεια της Ριβιέρας και επωφελούνται από το νέο διεθνές προφίλ της περιοχής. Εκεί οι τιμές κινούνται μεταξύ 5.500 και 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η τρίτη ζώνη περιλαμβάνει περιοχές όπως η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, ο Άγιος Δημήτριος και η Νέα Σμύρνη, όπου η επίδραση εμφανίζεται πιο έμμεσα αλλά αναμένεται να ενισχυθεί όσο το έργο περνά σε φάση πλήρους λειτουργίας.

Η άνοδος στα επαγγελματικά ακίνητα

Η δυναμική που δημιουργεί η επένδυση στο Ελληνικό δεν περιορίζεται μόνο στην αγορά κατοικίας. Η πραγματική στρατηγική σημασία του project βρίσκεται στη δημιουργία ενός νέου πολυλειτουργικού πόλου, όπου κατοικία, εργασία, εμπόριο, τουρισμός και υπηρεσίες συνυπάρχουν, μεταβάλλοντας συνολικά τον οικονομικό χάρτη της Αθηναϊκής Ριβιέρας.

Η ανάπτυξη επηρεάζει ήδη έντονα την αγορά επαγγελματικών ακινήτων στα Νότια Προάστια, με τις τιμές ενοικίασης γραφείων και καταστημάτων να καταγράφουν σημαντικές επιδόσεις, ακόμη και πριν την πλήρη ανάπτυξη του mega project.

1 Γραφεία (Q3 2025)

6.2 Καταστήματα (Q3 2025)

Στην αγορά γραφείων, η Βούλα εμφανίζει μία από τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης στην Αττική, στα 22,5 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα το τρίτο τρίμηνο του 2025, επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή μετατόπιση επιχειρηματικής δραστηριότητας προς τη νότια ζώνη. Η Γλυφάδα ακολουθεί με 20,8 ευρώ/τ.μ., διατηρώντας τον ρόλο της ως εδραιωμένου επιχειρηματικού κέντρου της Ριβιέρας, ενώ το Ελληνικό διαμορφώνεται ήδη στα 18,8 ευρώ/τ.μ., παρά το γεγονός ότι βρίσκεται ακόμη σε φάση ανάπτυξης. Ο Άλιμος καταγράφει 14,8 ευρώ/τ.μ., επωφελούμενος από τη γειτνίαση με το παραλιακό μέτωπο, ενώ συνολικά τα Νότια Προάστια διαμορφώνονται στα 11,4 ευρώ/τ.μ., αποτελώντας τη δεύτερη ακριβότερη ζώνη γραφείων μετά τα Βόρεια Προάστια.

Αντίστοιχα ισχυρή είναι η εικόνα και στην αγορά καταστημάτων. Η Βούλα αγγίζει τα 32,4 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, συγκαταλεγόμενη στις ακριβότερες εμπορικές αγορές της Αττικής. Η Γλυφάδα διατηρεί τη θέση της ως βασικός εμπορικός προορισμός της Ριβιέρας με 22,9 ευρώ/τ.μ., ενώ το Ελληνικό εμφανίζει ήδη μέση ζητούμενη τιμή 18,8 ευρώ/τ.μ., αναδεικνυόμενο σταδιακά σε νέα εμπορική ζώνη υψηλών προδιαγραφών. Ενδεικτική είναι η σύγκριση με το κέντρο της Αθήνας, όπου οι αντίστοιχες τιμές διαμορφώνονται στα 21,9 ευρώ/τ.μ.

Η συγκριτική εικόνα δείχνει ότι τα Νότια Προάστια διέθεταν ήδη ισχυρή εμπορική και επιχειρηματική βάση πριν από την ανάπτυξη του Ελληνικού. Η μεγάλη επένδυση δεν δημιουργεί μια αγορά από το μηδέν, λειτουργεί ως επιταχυντής, ενισχύοντας τις αξίες, προσελκύοντας νέες επιχειρήσεις και μετατρέποντας την ευρύτερη περιοχή σε έναν από τους σημαντικότερους επιχειρηματικούς και εμπορικούς προορισμούς της χώρας.

Η άνοδος των τιμών χωρίς έκρηξη οικοδομής