Σε τροχιά ανάκαμψης επιστρέφει η επενδυτική αγορά γραφείων της Αθήνας, με τα κεφάλαια να αναζητούν πλέον όχι μόνο έτοιμα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, αλλά και παλαιότερα κτίρια που μπορούν, μέσω ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, να αποκτήσουν σημαντική υπεραξία. Την ίδια ώρα, η μισθωτική αγορά εμφανίζεται περισσότερο επιλεκτική, χωρίς όμως να χάνει τη δυναμική της, καθώς οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να αναζητούν σύγχρονους χώρους σε κομβικά και καλά συνδεδεμένα σημεία της πρωτεύουσας.
Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius, οι επενδυτικές συναλλαγές γραφείων έφθασαν περίπου τα 90 εκατ. ευρώ, στο β΄τρίμηνο του έτους από περίπου 50 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο, καταγράφοντας άνοδο της τάξης του 80% μέσα σε μόλις τρεις μήνες. Την ίδια περίοδο, οι μισθώσεις υποχώρησαν σε σχέση με πέρυσι, χωρίς όμως αυτή η κάμψη να συνοδεύεται από πτώση των prime ενοικίων. Η επιστροφή των επενδυτών είναι ένα από τα βασικότερα χαρακτηριστικά της αγοράς κατά το δεύτερο τρίμηνο. Ο όγκος των συναλλαγών, παρά την ισχυρή τριμηνιαία αύξηση, παραμένει χαμηλότερος από τα περίπου 130 εκατ. ευρώ του δεύτερου τριμήνου του 2025, καταγράφοντας σε ετήσια βάση πτώση περίπου 31%.
Το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, στα βορειοανατολικά και στα νότια προάστια, δηλαδή στις ζώνες όπου καταγράφεται και σημαντική μισθωτική δραστηριότητα. Το σημαντικότερο, ωστόσο, είναι ότι αλλάζει και το είδος των ακινήτων που βρίσκονται στο επενδυτικό ραντάρ. Τα κεφάλαια στρέφονται σε value-add ευκαιρίες, δηλαδή σε ακίνητα που δεν βρίσκονται απαραίτητα σήμερα στην κορυφή της αγοράς, αλλά διαθέτουν περιθώρια αναβάθμισης και επανατοποθέτησης. Πρόκειται κυρίως για υφιστάμενα και παλαιότερα κτίρια γραφείων, τα οποία μέσω εκτεταμένων ανακαινίσεων, ενεργειακών παρεμβάσεων και εκσυγχρονισμού μπορούν να μετατραπούν σε σύγχρονους χώρους υψηλών προδιαγραφών. Το επενδυτικό στοίχημα, επομένως, μετατοπίζεται από την απλή κατοχή ενός εισοδηματικού ακινήτου στη δημιουργία υπεραξίας μέσω της αναβάθμισής του.
Πού έγιναν οι μεγάλες αγοραπωλησίες
Ενδεικτική της στροφής των επενδυτών προς το κέντρο είναι η γεωγραφία των σημαντικών συναλλαγών του δεύτερου τριμήνου που περιλαμβάνονται στα στοιχεία. Και οι τρεις βασικές αγοραπωλησίες που καταγράφονται αφορούν ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας. Στην Καραγεώργη Σερβίας 8 μεταβιβάστηκε ακίνητο 5.545 τ.μ. έναντι 26 εκατ. ευρώ, που αντιστοιχεί σε περίπου 4.689 ευρώ ανά τ.μ. Στην Αθηνάς 58, ακίνητο 3.112 τ.μ. άλλαξε χέρια έναντι 5,35 εκατ. ευρώ, ενώ στην Απελλού 1 πωλήθηκε ακίνητο 4.255 τ.μ. έναντι 7,295 εκατ. ευρώ. Και στις τρεις περιπτώσεις ως πωλητής εμφανίζεται τράπεζα και ως αγοραστής η Trastor REIC. Συνολικά πρόκειται για 12.912 τ.μ. ακινήτων, με τίμημα περίπου 38,65 εκατ. ευρώ.
Πιο επιλεκτικοί οι μισθωτές
Στη μισθωτική αγορά, η εικόνα είναι περισσότερο συγκρατημένη. Η απορρόφηση γραφείων στην Αθήνα διαμορφώθηκε το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε περίπου 32.000 τ.μ., έναντι περίπου 39.000 τ.μ. την αντίστοιχη περίοδο του 2025, καταγράφοντας μείωση περίπου 18%. Η κάμψη, ωστόσο, δεν ερμηνεύεται ως γενικευμένη εξασθένηση της ζήτησης. Αντίθετα, ενδιαφέρον εξακολουθεί να προέρχεται από ένα ευρύ φάσμα δραστηριοτήτων, μεταξύ των οποίων ο δημόσιος τομέας, η ενέργεια, η ναυτιλία, η υγεία, οι μεταφορές και επιχειρήσεις που σχετίζονται με το λιανεμπόριο. Αυτό που αλλάζει είναι κυρίως τα κριτήρια των μισθωτών. Οι επιχειρήσεις γίνονται περισσότερο επιλεκτικές, δίνοντας προτεραιότητα σε σύγχρονα, ποιοτικά και ενεργειακά αποδοτικά γραφεία, με καλή πρόσβαση στα μέσα μεταφοράς και στους βασικούς οδικούς άξονες.
Κέντρο και Κηφισίας συγκεντρώνουν το 63% των μισθώσεων
Η γεωγραφική κατανομή της ζήτησης είναι επίσης αποκαλυπτική. Από την αρχή του 2026 έχουν απορροφηθεί συνολικά περίπου 57.000 τ.μ. γραφείων. Το κέντρο και η περιφέρειά του βρίσκονται στην πρώτη θέση με 19.000 τ.μ., ενώ ακολουθούν τα βορειοανατολικά προάστια και κυρίως οι άξονες Κηφισίας και Μεσογείων με 17.000 τ.μ. Οι δύο αυτές αγορές συγκεντρώνουν μαζί 36.000 τ.μ., δηλαδή περίπου το 63% της συνολικής μισθωτικής δραστηριότητας.
Στα νότια προάστια έχουν απορροφηθεί 8.000 τ.μ., στον βόρειο άξονα της Ε75 5.000 τ.μ., ενώ από 4.000 τ.μ.καταγράφονται στον Πειραιά και στις υπόλοιπες περιοχές. Στις σημαντικότερες μισθωτικές συμφωνίες του δεύτερου τριμήνου περιλαμβάνεται ανανέωση μίσθωσης 4.900 τ.μ. στην οδό Ακαδημίας, με μισθωτή από τον κλάδο της εκπαίδευσης. Στο Μοσχάτο καταγράφεται νέα μίσθωση 3.411 τ.μ. από εταιρεία του ενεργειακού κλάδου, ενώ στη Λεωφόρο Κηφισίας πραγματοποιήθηκε νέα μίσθωση 2.133 τ.μ. από εταιρεία επαγγελματικών υπηρεσιών. Στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, τέλος, φορέας του Δημοσίου ανανέωσε μίσθωση 2.300 τ.μ. Οι συγκεκριμένες συμφωνίες αποτυπώνουν και τη διαφοροποίηση της ζήτησης, καθώς μεταξύ των μεγάλων μισθωτών συναντώνται η ενέργεια, οι επαγγελματικές υπηρεσίες, η εκπαίδευση και ο δημόσιος τομέας.
Στα 31,5 ευρώ τα ακριβότερα γραφεία
Παρά την επιβράδυνση της μισθωτικής δραστηριότητας, τα prime ενοίκια εμφανίζονται ανθεκτικά. Στο κέντρο φθάνουν τα 31,50 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ στον άξονα Κηφισίας – Μεσογείων βρίσκονται στα 30 ευρώ. Στα νότια προάστια, κυρίως στους άξονες Συγγρού και Βουλιαγμένης, το prime μίσθωμα διαμορφώνεται στα 25 ευρώ/τ.μ., στον Πειραιά στα 20 ευρώ, στον βόρειο άξονα της Ε75 στα 18 ευρώ και στις υπόλοιπες περιοχές στα 16 ευρώ.
Η απόσταση είναι εντυπωσιακή, καθώς τα καλύτερα γραφεία του κέντρου μπορούν πλέον να επιτυγχάνουν σχεδόν διπλάσιο μίσθωμα από ακίνητα δευτερευουσών αγορών. Η διαφορά γίνεται ακόμη μεγαλύτερη εάν η σημερινή αγορά συγκριθεί με εκείνη πριν από μία δεκαετία. Το 2016 τα prime ενοίκια βρίσκονταν περίπου στα 14-15 ευρώ/τ.μ., ενώ το 2021 είχαν ανέλθει περίπου στα 24 ευρώ, το 2023 πλησίασαν τα 30 ευρώ και το 2026 έχουν φθάσει τα 31,5 ευρώ. Μέσα σε μία δεκαετία, δηλαδή, τα ενοίκια των καλύτερων γραφείων της Αθήνας έχουν υπερδιπλασιαστεί.
Στο 5,2% η κενότητα σε Κηφισίας και Μεσογείων
Το συνολικό απόθεμα γραφείων της Αθήνας ανέρχεται σε περίπου 5,05 εκατ. τ.μ., εκ των οποίων περίπου 391.000 τ.μ. είναι διαθέσιμα, με τη συνολική κενότητα στο 9,62%. Το μεγαλύτερο απόθεμα βρίσκεται στα βορειοανατολικά προάστια, στους άξονες Κηφισίας και Μεσογείων, με 1,828 εκατ. τ.μ., ενώ ακολουθούν το κέντρο και η περιφέρειά του με 1,663 εκατ. τ.μ. και τα νότια προάστια με περίπου 1 εκατ. τ.μ. Στον Πειραιά το απόθεμα ανέρχεται σε 300.000 τ.μ. Εντυπωσιακή είναι η εικόνα στα βορειοανατολικά, όπου παρά το γεγονός ότι βρίσκεται το μεγαλύτερο απόθεμα, η κενότητα περιορίζεται μόλις στο 5,20%, με 95.000 τ.μ. διαθέσιμα. Στο κέντρο βρίσκεται στο 9,02%, στα νότια στο 9% και στον Πειραιά στο 9,33%. Στον αντίποδα, ο βόρειος άξονας της Ε75 εμφανίζει κενότητα 18,18%, σχεδόν διπλάσια από τον μέσο όρο της αγοράς.
Πάνω από 328.000 τ.μ. νέων γραφείων στον ορίζοντα
Ισχυρή παραμένει και η αναπτυξιακή δραστηριότητα. Υπό κατασκευή βρίσκονται 224.698 τ.μ. γραφείων, ενώ ακόμη 104.122 τ.μ. περιλαμβάνονται στο επόμενο αναπτυξιακό pipeline. Συνολικά, δηλαδή, πρόκειται για περισσότερα από 328.000 τ.μ. Tο μεγαλύτερο μέρος των έργων που ήδη κατασκευάζονται βρίσκεται στο CBD και την περιφέρειά του, όπου αναπτύσσονται 108.070 τ.μ., και ακολουθούν τα βορειοανατολικά προάστια με 75.643 τ.μ. Στο επόμενο κύμα ανάπτυξης, όμως, το βάρος μεταφέρεται προς τα νότια. Εκεί εντοπίζονται 52.500 τ.μ. από τα συνολικά 104.122 τ.μ. του μελλοντικού pipeline, ενώ ακολουθούν οι λοιπές περιοχές με 30.000 τ.μ., τα βορειοανατολικά με 11.000 τ.μ. και το κέντρο με 10.622 τ.μ.
Κατά το δεύτερο τρίμηνο παραδόθηκαν περίπου 31.600 τ.μ. νέων γραφείων, από τα οποία περίπου 30.000 τ.μ. ήταν ήδη προμισθωμένα. Το γεγονός ότι σχεδόν το σύνολο των νέων χώρων είχε βρει χρήστη πριν από την ολοκλήρωσή του αποτελεί ίσως μία από τις πιο χαρακτηριστικές ενδείξεις ότι η ζήτηση για σύγχρονα γραφεία παραμένει ισχυρή. Μεταξύ των βασικών ολοκληρώσεων από την αρχή του 2026 περιλαμβάνονται ακίνητο 11.500 τ.μ. στο 15ο χλμ. της Εθνικής Οδού, με βασικό χρήστη και ιδιοκτήτη τον ANTENNA, καθώς και κτίριο 6.000 τ.μ. στη Βασιλίσσης Σοφίας 94, με βασικό μισθωτή φορέα του Δημοσίου και ιδιοκτήτη/developer την Trastor REIC.
Το μεγάλο στοίχημα του παλαιού αποθέματος
Πίσω από τους αριθμούς βρίσκεται μία βαθύτερη αλλαγή της αθηναϊκής αγοράς γραφείων. Το πρόβλημα δεν είναι ότι η Αθήνα δεν διαθέτει γραφειακούς χώρους. Διαθέτει περισσότερα από 5 εκατ. τ.μ. και περίπου 391.000 τ.μ. είναι σήμερα διαθέσιμα. Το ζήτημα είναι ότι μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος δεν ανταποκρίνεται πλέον στις απαιτήσεις των επιχειρήσεων για σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά και υψηλών προδιαγραφών κτίρια.
Αυτό ακριβώς το χάσμα εξηγεί ταυτόχρονα τρεις τάσεις: γιατί τα prime ενοίκια παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, γιατί σχεδόν όλα τα καινούργια γραφεία βρίσκουν μισθωτές πριν ακόμη παραδοθούν και γιατί οι επενδυτές επιστρέφουν αναζητώντας παλαιότερα κτίρια με δυνατότητες αναβάθμισης.
Η αγορά της Αθήνας γίνεται, επομένως, περισσότερο επιλεκτική. Και το επόμενο μεγάλο στοίχημα φαίνεται ότι δεν θα είναι απλώς η προσθήκη περισσότερων τετραγωνικών μέτρων, αλλά η μετατροπή του παλαιού αποθέματος σε γραφεία που μπορούν να ανταγωνιστούν τα σύγχρονα prime ακίνητα.
