Σε έναν από τους μεγαλύτερους «πονοκεφάλους» για τις οικογένειες που έχουν παιδιά τα οποία σπουδάζουν μακριά από τον τόπο κατοικίας τους εξελίσσεται η φοιτητική στέγη, καθώς τα ενοίκια συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά και το διαθέσιμο απόθεμα περιορίζεται. Η νέα έρευνα του Παρατηρητηρίου Αξιών της GEOAXIS για τον Σεπτέμβριο του 2026 αποτυπώνει μια αγορά στην οποία οι ζητούμενες τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί μέσα σε μία δεκαετία, ενώ ακόμη και σε πόλεις που παραδοσιακά θεωρούνταν οικονομικότερες, ένα μικρό διαμέρισμα δύσκολα μπορεί πλέον να χαρακτηριστεί φθηνό. Το πλέον εντυπωσιακό εύρημα βρίσκεται στη σύγκριση με το 2017. Στις έξι φοιτητικές πόλεις που εξετάζει η GEOAXIS –Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλο και Κομοτηνή– οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 128% μέσα σε μία δεκαετία. Η ανοδική πορεία ωστόσο δεν έχει σταματήσει, καθώς μόνο μεταξύ 2025 και 2026 η μέση αύξηση φθάνει το 7,3%.
Η Αθήνα «πρωταθλήτρια» στις τιμές και στις αυξήσεις
Η Αθήνα παραμένει η ακριβότερη από τις έξι αγορές, με τη διάμεση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται στα 12,8 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 12,1 ευρώ το 2025 και μόλις 4,8 ευρώ το 2017. Πρόκειται για αύξηση 5,9% μέσα σε έναν χρόνο και 164% σε σχέση με το 2017, τη μεγαλύτερη μακροχρόνια ανατίμηση μεταξύ των περιοχών που εξετάζονται.
Ακολουθεί, όμως, η Πάτρα, η οποία έχει πλέον ξεπεράσει τη Θεσσαλονίκη σε τιμή ανά τετραγωνικό. Το 2026 η ζητούμενη τιμή στην Πάτρα φθάνει τα 11,3 ευρώ/τ.μ., από 10,5 ευρώ το 2025, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 8,1%. Σε βάθος δεκαετίας η άνοδος αγγίζει το 148%, καθώς το 2017 η αντίστοιχη τιμή ήταν μόλις 4,6 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη η τιμή διαμορφώνεται στα 10,9 ευρώ/τ.μ., έναντι 10,1 ευρώ πέρυσι, με επίσης 8,1% ετήσια αύξηση, τη μεγαλύτερη μαζί με την Πάτρα. Σε σχέση με τα 4,8 ευρώ/τ.μ. του 2017, η άνοδος φθάνει το 127%.
Στο Ηράκλειο η διάμεση ζητούμενη τιμή βρίσκεται πλέον στα 10,2 ευρώ/τ.μ., από 9,5 ευρώ το 2025 και 4,7 ευρώ το 2017. Αυτό μεταφράζεται σε αύξηση 7,2% σε έναν χρόνο και 119% σε βάθος δεκαετίας. Ο Βόλος ακολουθεί στα 9,7 ευρώ/τ.μ., έναντι 9 ευρώ το 2025, καταγράφοντας άνοδο 7,9% σε ετήσια βάση και 126% από το 2017. Τέλος, η Κομοτηνή παραμένει η οικονομικότερη αγορά του δείγματος, χωρίς όμως να μένει ανεπηρέαστη από το ράλι. Η τιμή της έχει φθάσει τα 9,1 ευρώ/τ.μ., από 8,5 ευρώ πέρυσι και 4,9 ευρώ το 2017, δηλαδή έχει αυξηθεί 6,9% μέσα σε έναν χρόνο και 84% στη δεκαετία.
Από 329 έως 434 ευρώ για ένα τυπικό φοιτητικό σπίτι
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο σαφής όταν οι τιμές ανά τετραγωνικό μεταφραστούν σε πραγματικό μηνιαίο ενοίκιο. Σύμφωνα με τον συγκριτικό πίνακα της GEOAXIS, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα 34 τ.μ. στου Ζωγράφου κοστίζει περίπου 434 ευρώ τον μήνα. Στη Θεσσαλονίκη, ένα μεγαλύτερο σπίτι 40 τ.μ. φθάνει επίσης περίπου στα 434 ευρώ, ενώ στην Πάτρα ένα διαμέρισμα 33 τ.μ. διαμορφώνεται στα 374 ευρώ.
Στο Ηράκλειο, για 40 τ.μ. απαιτούνται περίπου 407 ευρώ τον μήνα, στον Βόλο για 34 τ.μ. περίπου 329 ευρώ, ενώ στην Κομοτηνή ένα διαμέρισμα 40 τ.μ. έχει ενδεικτικό μηνιαίο μίσθωμα 364 ευρώ. Τα ποσά αυτά αφορούν το ενοίκιο και όχι κοινόχρηστες ή άλλες δαπάνες.
Αξιοσημείωτο είναι ότι η υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό δεν συνεπάγεται πάντοτε και υψηλότερο συνολικό ενοίκιο, καθώς σημαντικό ρόλο παίζει το μέγεθος του ακινήτου. Έτσι, για παράδειγμα, Ζωγράφου και Θεσσαλονίκη καταλήγουν στο ίδιο περίπου μηνιαίο κόστος των 434 ευρώ, παρά τη σημαντική διαφορά στην τιμή ανά τετραγωνικό, επειδή το τυπικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης είναι μεγαλύτερο.
Μικρά και… γερασμένα τα σπίτια που βρίσκουν οι φοιτητές
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στο ύψος του ενοικίου. Τα στοιχεία για την ηλικία του διαθέσιμου αποθέματος δείχνουν ότι μεγάλο μέρος των κατοικιών στις οποίες στρέφονται οι φοιτητές είναι αρκετών δεκαετιών.
Η Θεσσαλονίκη έχει το γηραιότερο απόθεμα, με διάμεση ηλικία 56 έτη, ενώ ακολουθεί η Αθήνα με 51 έτη. Στην Πάτρα η διάμεση ηλικία υποχωρεί στα 29 έτη, στην Κομοτηνή στα 27 και στον Βόλο στα 23. Το νεότερο απόθεμα εντοπίζεται στο Ηράκλειο, όπου η διάμεση ηλικία είναι 20 έτη. Συνολικά, σύμφωνα με την έρευνα, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει ηλικία περίπου 30 έως 50 ετών.
Αντίστοιχα μικρές είναι οι επιφάνειες. Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο και Κομοτηνή εμφανίζουν διάμεση επιφάνεια 40 τ.μ., Αθήνα και Βόλος 34 τ.μ. και Πάτρα μόλις 33 τ.μ. Το τυπικό φοιτητικό σπίτι, επομένως, κινείται μεταξύ 30 και 40 τετραγωνικών μέτρων.
Airbnb και Golden Visa πιέζουν την προσφορά
Πίσω από την εκτόξευση των ενοικίων βρίσκεται, σύμφωνα με τη GEOAXIS, η συνεχής διεύρυνση της ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η έλλειψη νέων κατοικιών με προσιτά μισθώματα, σε συνδυασμό με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έχει περιορίσει το διαθέσιμο απόθεμα.
Η έρευνα αναφέρει ότι σήμερα βρίσκονται στην αγορά σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα σε σχέση με το 2017, καθώς σημαντικός αριθμός ακινήτων πέρασε σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης ή πωλήθηκε στο πλαίσιο της Golden Visa. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του Ζωγράφου: τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν από 138 σε 199 μέσα σε έναν χρόνο, δηλαδή κατά 44%, ενώ σε σύγκριση με το 2024, όταν ήταν 118, η αύξηση φθάνει το 69%.
Παράλληλα, διαμορφώνονται νέες συμπεριφορές στην αγορά. Περισσότεροι ιδιοκτήτες επιλέγουν να διαθέτουν τα σπίτια με βασική επίπλωση, προκειμένου να γίνουν πιο ανταγωνιστικά, ενώ αυξάνονται οι φοιτητές που στρέφονται στη συγκατοίκηση για να μοιράζονται το κόστος. Αυτό, σύμφωνα με την έρευνα, αρχίζει να μειώνει και το ρίσκο διάθεσης μεγαλύτερων διαμερισμάτων, τα οποία παλαιότερα δεν αποτελούσαν την πρώτη επιλογή ενός φοιτητή.
Η νέα αγορά των ιδιωτικών εστιών – Έως 590 ευρώ τον μήνα
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον κερδίζει έδαφος μία διαφορετική κατηγορία ακινήτων, οι οργανωμένες ιδιωτικές φοιτητικές εστίες. Πρόκειται για μοντέλο «all inclusive», όπου στο μηνιαίο μίσθωμα ενσωματώνονται συνήθως λογαριασμοί και υπηρεσίες, όπως ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet, καθαρισμός, φύλαξη και χρήση κοινόχρηστων χώρων.
Το τίμημα, ωστόσο, είναι υψηλότερο. Η GEOAXIS εκτιμά ότι το premium σε σχέση με ένα συμβατικό φοιτητικό διαμέρισμα κυμαίνεται μεταξύ 30% και 50%, ανάλογα με την πόλη.
Στον Ζωγράφο, για παράδειγμα, η σύγκριση είναι αποκαλυπτική, ένα συμβατικό διαμέρισμα 34 τ.μ. κοστίζει περίπου 434 ευρώ, ενώ μια ιδιωτική φοιτητική εστία μόλις 20 τ.μ. φθάνει στα 590 ευρώ τον μήνα. Στη Θεσσαλονίκη, τα 40 τ.μ. της συμβατικής κατοικίας κοστίζουν 434 ευρώ έναντι 580 ευρώ για 25 τ.μ. σε ιδιωτική εστία.
Στην Πάτρα η σύγκριση είναι 374 ευρώ για 33 τ.μ. έναντι 575 ευρώ για 35 τ.μ., στο Ηράκλειο 407 ευρώ για 40 τ.μ. έναντι 590 ευρώ για 28 τ.μ., στον Βόλο 329 ευρώ για 34 τ.μ. έναντι 460 ευρώ για 28 τ.μ. και στην Κομοτηνή 364 ευρώ για 40 τ.μ. έναντι 460 ευρώ για 25 τ.μ..
Η ίδια η μελέτη συνοψίζει τη διαφορά επισημαίνοντας ότι, ενώ με 350-450 ευρώ τον μήνα μπορεί να βρεθεί ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα περίπου 35-40 τ.μ., στις οργανωμένες ιδιωτικές εστίες το μίσθωμα είναι περίπου 40% υψηλότερο και η επιφάνεια κατά 30% μικρότερη. Στην τιμή των ιδιωτικών εστιών, βέβαια, περιλαμβάνονται λογαριασμοί και πρόσθετες παροχές.
Μόλις το 4,6% των φοιτητών καλύπτουν οι δημόσιες εστίες
Το μεγάλο κενό στην αγορά γίνεται ακόμη πιο εμφανές από τα στοιχεία για τις δημόσιες φοιτητικές εστίες. Σύμφωνα με την Εθνική Στρατηγική Φοιτητικής Στέγασης 2026-2035, την οποία επικαλείται η GEOAXIS, στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 9.200 λειτουργικές κλίνες για περίπου 200.000 φοιτητές που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους.
Με άλλα λόγια, η υφιστάμενη δυναμικότητα καλύπτει μόλις το 4,6% των αναγκών, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος εκτιμάται μεταξύ 15% και 18%.
Η προσπάθεια κάλυψης του κενού περνά σε μεγάλο βαθμό μέσα από τα ΣΔΙΤ. Στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής προβλέπονται 1.100 κλίνες, στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας 750, στο Πανεπιστήμιο Κρήτης 4.846, στο Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης 700, στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας 763 και στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο 450. Παράλληλα, στο Πάντειο προχωρά η ριζική ανακατασκευή κτιρίου περίπου 170 κλινών, με στόχο λειτουργίας το ακαδημαϊκό έτος 2027-2028.
Εφόσον ολοκληρωθούν οι συγκεκριμένες συμφωνίες, σύμφωνα με τη μελέτη, θα δημιουργηθεί δυνατότητα φιλοξενίας 8.609 φοιτητών, ενώ ο στόχος του υπουργείου Παιδείας είναι να φθάσει τις 10.000 κλίνες μέσα στην επόμενη πενταετία.
Το στοίχημα, ωστόσο, είναι ο χρόνος. Η GEOAXIS επισημαίνει ότι δεν υπάρχει ασφαλής πρόβλεψη για το πότε όλα τα σχεδιαζόμενα ΣΔΙΤ θα περάσουν στην υλοποίηση και, κυρίως, στη λειτουργία, αποδίδοντας τις καθυστερήσεις μεταξύ άλλων στη γραφειοκρατία, στην αδυναμία αρκετών πανεπιστημίων να υποστηρίξουν τεχνικά τις διαδικασίες και στην αύξηση του κόστους πρώτων υλών και ενέργειας.
Γιατί οι τιμές δύσκολα θα γυρίσουν προς τα κάτω
Τα δεδομένα δείχνουν τελικά μια αγορά που δέχεται πίεση από πολλές πλευρές ταυτόχρονα: το συμβατικό απόθεμα παραμένει περιορισμένο, μέρος των κατοικιών κατευθύνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι δημόσιες εστίες καλύπτουν ένα πολύ μικρό μέρος της ζήτησης και οι οργανωμένες ιδιωτικές λύσεις έχουν σημαντικά υψηλότερο κόστος.
Γι’ αυτό και η GEOAXIS προβλέπει συνέχιση της ανόδου των μισθωτικών αξιών τόσο στα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα όσο και στις ιδιωτικές εστίες, θεωρώντας ότι η περιορισμένη προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση θα εξακολουθήσει να αποτελεί τον βασικό μοχλό της αγοράς.
Η έρευνα πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο και τον Ιούλιο του 2026 και αφορά παλαιά, μη ριζικά ανακαινισμένα δυάρια και γκαρσονιέρες χωρίς αποθήκη και θέση στάθμευσης σε Ζωγράφου–Πανεπιστημιούπολη–Γουδή–Ιλίσια, κέντρο Θεσσαλονίκης, Πάτρας, Ηρακλείου, Βόλου και Κομοτηνής. Οι τιμές είναι ζητούμενες και έχει εφαρμοστεί μειωτικός συντελεστής διαπραγμάτευσης 5%, ενώ δεν περιλαμβάνονται κοινόχρηστα και άλλες δαπάνες.
