Συγκεκριμένα οικονομικά και εισοδηματικά κριτήρια για την επιβολή περιορισμών στα Airbnb εισάγει η πρόταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για τον Affordable Housing Act.
Το νέο πλαίσιο δεν δίνει στις τοπικές αρχές «λευκή επιταγή» για απαγορεύσεις τύπου Airbnb. Απαιτεί να τεκμηριώνεται τόσο η στεγαστική πίεση όσο και η συμβολή της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε αυτήν, ενώ κάθε μέτρο θα πρέπει να είναι αναγκαίο, αναλογικό και γεωγραφικά στοχευμένο.
Για την Ελλάδα, η συζήτηση αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον μετά την απόφαση της κυβέρνησης να παρατείνει έως το τέλος του 2027 την αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στο Α΄ Δημοτικό Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης.
Η ευρωπαϊκή πρόταση δεν ακυρώνει ούτε επικυρώνει αυτομάτως τα μέτρα που έχουν ήδη θεσπιστεί. Δείχνει, ωστόσο, ότι ανάλογες παρεμβάσεις στο μέλλον θα πρέπει να συνοδεύονται από αναλυτικό οικονομικό και στεγαστικό φάκελο.
Τα όρια των οκτώ και δέκα ετών εισοδήματος
Η πρώτη ευρωπαϊκή «κόκκινη γραμμή» αφορά τη σχέση μεταξύ των τιμών κατοικίας και των εισοδημάτων των κατοίκων.
Για να χαρακτηριστεί μια περιοχή «υπό στεγαστική πίεση», η μέση τιμή αγοράς κατοικίας θα πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον σε οκτώ έτη διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος. Παράλληλα, ο λόγος τιμής κατοικίας προς εισόδημα θα πρέπει να έχει ακολουθήσει ανοδική πορεία κατά την προηγούμενη δεκαετία.
Όταν η μέση αξία μιας κατοικίας φθάνει ή υπερβαίνει τα δέκα έτη διαθέσιμου εισοδήματος, η απόκλιση θα μπορεί να αρκεί για τον χαρακτηρισμό της περιοχής ακόμη και χωρίς να πληρούνται όλα τα υπόλοιπα κριτήρια.
Οι αρχές θα πρέπει επίσης να εξετάζουν τις δημογραφικές τάσεις και την εξέλιξη της προσφοράς και της ζήτησης, αποδεικνύοντας ότι η πίεση είναι απίθανο να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια. Τα κριτήρια θα επανεξετάζονται ανά πενταετία.
Ακόμη και ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής ως «υπό στεγαστική πίεση» δεν θα συνεπάγεται αυτομάτως περιορισμούς στα Airbnb. Οι αρμόδιες αρχές θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μειώνουν το απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση και έχουν προκαλέσει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην προσιτή στέγη για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Θα πρέπει επίσης να τεκμηριώνουν ότι ηπιότερα μέτρα δεν θα ήταν εξίσου αποτελεσματικά. Οι περιορισμοί θα πρέπει να είναι χρονικά και γεωγραφικά οριοθετημένοι και να επανεξετάζονται ως προς την αποτελεσματικότητά τους.
Πώς μπαίνουν στο ευρωπαϊκό τεστ Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Στην Αθήνα, το πάγωμα νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου καλύπτει μια εκτεταμένη ζώνη, από το ιστορικό και εμπορικό κέντρο έως πυκνοκατοικημένες συνοικίες με διαφορετικά χαρακτηριστικά και επίπεδα τουριστικής δραστηριότητας.
Στη Θεσσαλονίκη, το μέτρο επικεντρώνεται στο Α΄ Δημοτικό Διαμέρισμα, όπου βρίσκονται το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, τα Λαδάδικα, η παραλιακή ζώνη και άλλες περιοχές με μεγάλη συγκέντρωση τουριστικών καταλυμάτων. Η αναστολή νέων εγγραφών και στις δύο πόλεις έχει ανακοινωθεί ότι θα διατηρηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.
Με βάση το προτεινόμενο ευρωπαϊκό πλαίσιο, δεν θα αρκεί να διαπιστώνεται ότι οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται. Θα πρέπει να αποδεικνύεται, για κάθε περιοχή, ότι η σχέση τιμών προς εισόδημα υπερβαίνει τα προβλεπόμενα όρια και ότι η βραχυχρόνια μίσθωση συμβάλλει ουσιαστικά και επίμονα στο πρόβλημα.
Οι μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των γειτονιών της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης ενδέχεται επομένως να απαιτήσουν λεπτομερέστερη γεωγραφική τεκμηρίωση, αντί ενιαίων παρεμβάσεων σε μεγάλες διοικητικές ενότητες.
EHHA: Η πρόταση έρχεται πριν από τα δεδομένα
Επιφυλάξεις για τον Affordable Housing Act διατυπώνει η European Holiday Home Association (EHHA), η οποία εκπροσωπεί ενώσεις, επιχειρήσεις και ηλεκτρονικές πλατφόρμες της ευρωπαϊκής αγοράς.
Η EHHA υποστηρίζει ότι η πρόταση έρχεται πριν συγκεντρωθούν επαρκή και συγκρίσιμα στοιχεία. Ο ευρωπαϊκός Κανονισμός 2024/1028 για τη συλλογή δεδομένων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εφαρμόζεται μόλις από τις 20 Μαΐου 2026 και η υλοποίησή του παραμένει σε εξέλιξη.
«Χωρίς τα αναλυτικά δεδομένα που θα παράγει ο ευρωπαϊκός Κανονισμός, καμία αρχή δεν μπορεί να γνωρίζει εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προκαλούν στεγαστική πίεση ή εάν ένας περιορισμός είναι αναλογικός. Για τον λόγο αυτό θεωρούμε τον Affordable Housing Act πρόωρο», δηλώνει η γενική γραμματέας της EHHA, Catherine Starkie.
Η Ένωση επικαλείται στοιχεία σύμφωνα με τα οποία οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν στο 1,2% του συμβατικού οικιστικού αποθέματος της ΕΕ, ενώ περίπου το 20% των κατοικιών παραμένει κενό.
Επισημαίνει επίσης ότι στη Βαρκελώνη, παρά το πάγωμα των νέων αδειών από το 2014, τα ενοίκια ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκαν κατά 72%. Στη γαλλική Χώρα των Βάσκων, από τα περίπου 6.000 ακίνητα που αποσύρθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, μόλις το 5% επέστρεψε στη μακροχρόνια αγορά, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται.
Τι ζητά ο STAMA Greece
Στην ίδια κατεύθυνση κινείται ο STAMA Greece, ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος συμμετέχει στην EHHA και στη σχετική ευρωπαϊκή επιτροπή για τον Affordable Housing Act.
Ο Σύνδεσμος υποστηρίζει ότι το πρόβλημα της ακριβής στέγης δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με τη μονομερή στοχοποίηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ζητά, πριν από κάθε νέα παράταση ή γεωγραφική επέκταση των περιορισμών στην Ελλάδα, να δημοσιοποιούνται στοιχεία για το πόσα ακίνητα επέστρεψαν πράγματι στη μακροχρόνια αγορά, πώς επηρεάστηκαν τα ενοίκια και εάν η επενδυτική ζήτηση μετακινήθηκε σε γειτονικές περιοχές.
Παράλληλα, θεωρεί αναγκαία την αξιολόγηση των επιπτώσεων στις εταιρείες διαχείρισης, στην απασχόληση και στις τοπικές επιχειρήσεις που εξαρτώνται από την τουριστική δραστηριότητα.
Τόσο η EHHA όσο και ο STAMA ζητούν διαβούλευση με την αγορά πριν από τη λήψη μέτρων, δημοσιοποίηση των στοιχείων που τα δικαιολογούν, περιοδικό έλεγχο της αποτελεσματικότητάς τους και δυνατότητα προσφυγής απέναντι σε αδικαιολόγητους ή δυσανάλογους περιορισμούς.
Το πραγματικό στοίχημα παραμένει η προσφορά
Η ίδια η Κομισιόν αναγνωρίζει ότι οι περιορισμοί δεν μπορούν να λύσουν από μόνοι τους το πρόβλημα της έλλειψης προσιτής στέγης. Η νομοθετική πρόταση συνοδεύεται, για τον λόγο αυτό, από συστάσεις για αξιοποίηση κενών κτιρίων, απλούστευση των αδειοδοτήσεων και αύξηση της κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι η ΕΕ χρειάζεται περίπου 650.000 επιπλέον κατοικίες κάθε χρόνο, πέραν των 1,6 εκατ. που κατασκευάζονται σήμερα. Αναγνωρίζει, παράλληλα, ότι η επίδραση του νέου πλαισίου στις τιμές θα είναι έμμεση, τοπική και εξαρτώμενη από τις συνθήκες κάθε αγοράς.
Για την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, το ευρωπαϊκό πλαίσιο μεταφέρει πλέον το βάρος στην απόδειξη του αποτελέσματος: όχι μόνο εάν περιορίστηκαν τα νέα Airbnb, αλλά εάν δημιουργήθηκαν περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες και εάν η παρέμβαση συνέβαλε πραγματικά στη συγκράτηση των ενοικίων.
