Η εικόνα του ξένου αγοραστή που αναζητά ακίνητο στην Ελλάδα φαίνεται να αλλάζει. Η απόκτηση ενός σπιτιού στη χώρα μας δεν αντιμετωπίζεται πλέον μόνο ως επένδυση ή ως ένας τρόπος εξασφάλισης άδειας διαμονής. Για ένα σημαντικό κομμάτι της ζήτησης, το ελληνικό ακίνητο μετατρέπεται σε μόνιμη κατοικία, ενώ για ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό παραμένει η επιλογή ενός εξοχικού που μπορεί να χρησιμοποιείται για μεγάλο μέρος του χρόνου.
Τα στοιχεία της φετινής ανάλυσης της Elxis – At Home in Greece είναι αποκαλυπτικά για το προφίλ αυτής της ζήτησης. Σχεδόν ένας στους τρεις ξένους ενδιαφερόμενους, ποσοστό 30,8%, αναζητά κατοικία με στόχο τη μόνιμη εγκατάστασή του στην Ελλάδα, ενώ το μεγαλύτερο μέρος του αγοραστικού κοινού στρέφεται σε νεόδμητα ή άμεσα κατοικήσιμα ακίνητα. Οι βίλες κυριαρχούν στις προτιμήσεις, την ώρα που το βασικό budget για ένα μεγάλο μέρος των αγοραστών διαμορφώνεται στην περιοχή των 320.000-340.000 ευρώ.
Πρόκειται ουσιαστικά για μια «μεσαία» διεθνή αγορά που αναπτύσσεται παράλληλα με το πολύ ακριβότερο κομμάτι της πολυτελούς κατοικίας, όπου οι αξίες πλέον μετρώνται σε εκατομμύρια ευρώ. Και οι δύο τάσεις, ωστόσο, έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό, το ενδιαφέρον μετατοπίζεται όλο και περισσότερο προς την Κρήτη, την Πελοπόννησο και τα νησιά του Ιονίου, την ώρα που στο ανώτατο τμήμα της αγοράς η Κέρκυρα και ο Άγιος Νικόλαος καταγράφουν εντυπωσιακή αύξηση της ζήτησης.
Νεόδμητο, έτοιμο προς κατοίκηση και κατά προτίμηση βίλα
Το είδος του ακινήτου που αναζητούν οι ξένοι δίνει ίσως την πιο καθαρή εικόνα για το πώς έχει αλλάξει η αγορά. Το 71,7% των ενδιαφερομένων προτιμά νεόδμητη κατοικία ή ακίνητο που μπορεί να κατοικηθεί άμεσα, χωρίς δηλαδή να απαιτεί εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης πριν από την εγκατάσταση του νέου ιδιοκτήτη.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η επιλογή του τύπου κατοικίας. Το 68,2% αναζητά βίλα, ενώ μόλις 17,2% ενδιαφέρεται για διαμέρισμα. Η διαφορά αποτυπώνει το προφίλ ενός αγοραστή που δεν αναζητά απλώς τετραγωνικά μέτρα, αλλά έναν συγκεκριμένο τρόπο ζωής: μεγαλύτερους χώρους, ιδιωτικότητα, εξωτερικές επιφάνειες και, κατά κανόνα, εγγύτητα στη θάλασσα ή σε τουριστικούς προορισμούς.
Το οικονομικό όριο αυτής της αναζήτησης έχει επίσης ιδιαίτερη σημασία. Σύμφωνα με την Elxis, η πλειονότητα των ξένων αγοραστών κινείται με διαθέσιμο προϋπολογισμό από 320.000 έως 340.000 ευρώ. Το ποσό αυτό λειτουργεί ως ένας βασικός «οδηγός» της ζήτησης και εξηγεί εν μέρει γιατί το ενδιαφέρον κατευθύνεται σε αγορές εκτός των ακριβότερων περιοχών της Αττικής και των Κυκλάδων.
Σχεδόν ένας στους τρεις θέλει να μείνει μόνιμα στην Ελλάδα
Η σημαντικότερη αλλαγή εντοπίζεται, ωστόσο, στο κίνητρο της αγοράς. Το 30,8% αναζητά κατοικία προκειμένου να εγκατασταθεί μόνιμα στη χώρα, με σημαντικό μέρος αυτής της κατηγορίας να αφορά συνταξιούχους από το εξωτερικό.
Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis – At Home in Greece, Γιώργος Γαβριηλίδης, η συγκεκριμένη κατηγορία έχει ιδιαίτερη σημασία και για τις τοπικές οικονομίες, επειδή η οικονομική της συνεισφορά δεν εξαντλείται στην αγορά του ακινήτου. Όσοι μεταφέρουν τη ζωή τους στην Ελλάδα δημιουργούν σταθερή κατανάλωση και ζήτηση για υπηρεσίες στην περιοχή όπου εγκαθίστανται.
Πίσω από την τάση βρίσκεται και το φορολογικό πλαίσιο για τους συνταξιούχους του εξωτερικού. Όσοι πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις μπορούν να μεταφέρουν τη φορολογική κατοικία τους στην Ελλάδα και να υπαχθούν σε φορολογικό συντελεστή 7% για τα εισοδήματά τους από το εξωτερικό, για χρονικό διάστημα έως 15 ετών.
Μεταξύ των προϋποθέσεων είναι η παραμονή στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ημέρες τον χρόνο, καθώς και το να μην ήταν ο ενδιαφερόμενος φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για πέντε από τα έξι χρόνια που προηγούνται της μεταφοράς της φορολογικής του κατοικίας.
Η εξοχική κατοικία παραμένει ο μεγάλος πρωταγωνιστής
Παρά την άνοδο όσων επιθυμούν να μετακομίσουν μόνιμα στην Ελλάδα, η εξοχική κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί το μεγαλύτερο κομμάτι της ζήτησης. Συγκεκριμένα, το 44,4% των ξένων ενδιαφερομένων αγοράζει με βασικό στόχο την απόκτηση εξοχικής κατοικίας.
Ένα επιπλέον 17,8% αναζητά ακίνητο κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς. Έτσι, εάν συνδυαστούν οι δύο μεγαλύτερες κατηγορίες, εξοχική και μόνιμη κατοικία, προκύπτει ότι περίπου τρεις στους τέσσερις ενδιαφερόμενους –75,2%– συνδέουν την αγορά πρωτίστως με την προσωπική χρήση του ακινήτου και όχι αποκλειστικά με την επενδυτική του απόδοση.
Ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι ότι η Χρυσή Βίζα αποτελεί το βασικό κίνητρο μόλις για το 7% των ενδιαφερομένων. Το στοιχείο δείχνει ότι το διεθνές ενδιαφέρον για την ελληνική κατοικία είναι πολύ ευρύτερο από το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης.
Σύμφωνα με την Elxis, στη διαμόρφωση της εικόνας συμβάλλουν και οι αλλαγές στο καθεστώς της Χρυσής Βίζας, καθώς τα ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο του προγράμματος υπόκεινται πλέον σε περιορισμούς ως προς την αξιοποίησή τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Κρήτη, Πελοπόννησος και Ιόνιο οι μεγάλοι «μαγνήτες»
Η γεωγραφία της ζήτησης είναι εξίσου χαρακτηριστική. Η Κρήτη συγκεντρώνει το 42,9% του ενδιαφέροντος, καταλαμβάνοντας με μεγάλη διαφορά την πρώτη θέση. Ακολουθεί η Πελοπόννησος με 22,9% και το Ιόνιο με 12,7%.
Με άλλα λόγια, σχεδόν οκτώ στους δέκα ενδιαφερόμενους στις συγκεκριμένες καταγραφές κατευθύνονται συνολικά προς αυτές τις τρεις γεωγραφικές ζώνες. Η εξέλιξη συνδέεται τόσο με την ισχυρή τουριστική ταυτότητα των περιοχών όσο και με τη δυνατότητα εύρεσης μεγαλύτερων κατοικιών σε διαφορετικά επίπεδα τιμών σε σχέση με τις ακριβότερες αγορές της Αθηναϊκής Ριβιέρας και των Κυκλάδων.
Υπάρχουν, πάντως, σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά εθνικότητα. Οι Βρετανοί εμφανίζουν ιδιαίτερη προτίμηση στα Επτάνησα, ενώ η συγκεκριμένη περιοχή δεν συγκεντρώνει ανάλογο ενδιαφέρον από τους Αμερικανούς.
Το 2026, η μεγαλύτερη ζήτηση προέρχεται από ΗΠΑ, Ολλανδία, Γερμανία και Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ακολουθούν Βέλγιο και Γαλλία. Ιδιαίτερη κινητικότητα καταγράφεται και από την Αυστραλία, κυρίως από ομογενείς, καθώς σύμφωνα με τα στοιχεία της Elxis το ενδιαφέρον έχει διπλασιαστεί σε σχέση με πέρυσι.
Η Κέρκυρα κάνει την έκπληξη στο ακριβό κομμάτι της αγοράς
Η τάση προς την περιφέρεια δεν περιορίζεται, όμως, στους αγοραστές των 320.000-340.000 ευρώ. Αντίστοιχη μετατόπιση καταγράφεται και στην αγορά πολυτελών ακινήτων, παρότι εκεί οι οικονομικές δυνατότητες και οι τιμές είναι εντελώς διαφορετικές.
Τα στοιχεία της JamesEdition για το 2025 δείχνουν ότι η Κέρκυρα εμφανίζει αύξηση της ζήτησης για πολυτελή ακίνητα κατά 87,8%, τη μεγαλύτερη μεταξύ των αγορών που εξετάζονται. Ακολουθεί ο Άγιος Νικόλαος με 85,3%, η Βουλιαγμένη με 46,3%, το Ελληνικό με 39,3%, η Κρήτη με 35,7%, η Αντίπαρος με 21,2% και τα Χανιά με 20,6%.
Οι τιμές, βέβαια, εδώ βρίσκονται σε άλλη κλίμακα. Στην Κέρκυρα η διάμεση αξία ενός πολυτελούς ακινήτου υπολογίζεται σε 2,2 εκατ. ευρώ, με περίπου 6.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Άγιο Νικόλαο φθάνει τα 2,4 εκατ. ευρώ και τα 7.200 ευρώ ανά τ.μ.
Στα Χανιά, η διάμεση αξία διαμορφώνεται στα 1,8 εκατ. ευρώ, με περίπου 5.900 ευρώ ανά τ.μ. Η ισχυρή παρουσία Κέρκυρας και Κρήτης και σε αυτό το τμήμα της αγοράς δείχνει ότι οι δύο προορισμοί καταφέρνουν πλέον να προσελκύουν διαφορετικές κατηγορίες διεθνών αγοραστών.
Η άλλη Ελλάδα των εκατομμυρίων
Στον αντίποδα του budget των 340.000 ευρώ βρίσκεται μια αγορά στην οποία η μέση συναλλαγή μπορεί να είναι πολλαπλάσια. Η Βουλιαγμένη διατηρεί τα πρωτεία στις τιμές, με διάμεση αξία πολυτελούς ακινήτου 3,3 εκατ. ευρώ και 12.200 ευρώ ανά τ.μ. Παρά τις ήδη υψηλές αξίες, η ζήτηση εμφανίζεται αυξημένη κατά 46,3%.
Στη Μύκονο, η διάμεση τιμή φθάνει τα 2,5 εκατ. ευρώ και τα 8.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Πόρτο Χέλι η διάμεση αξία αγγίζει τα 2,6 εκατ. ευρώ, με χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό, στα 6.200 ευρώ.
Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, πέραν της Βουλιαγμένης, η Γλυφάδα κινείται στα 8.100 ευρώ ανά τ.μ., με διάμεση αξία ακινήτου 1,5 εκατ. ευρώ, ενώ η Βούλα στα 8.000 ευρώ ανά τ.μ. και στα 1,6 εκατ. ευρώ αντίστοιχα. Το Ελληνικό, από την πλευρά του, ξεχωρίζει περισσότερο για την ταχύτητα με την οποία αυξάνεται το ενδιαφέρον, με τη ζήτηση να ενισχύεται κατά 39,3%.
Δύο διαφορετικές αγορές με κοινό παρονομαστή
Τα στοιχεία των Elxis και JamesEdition περιγράφουν ουσιαστικά δύο διαφορετικά επίπεδα της διεθνούς ζήτησης. Από τη μία βρίσκεται ο ξένος αγοραστής με budget γύρω στις 340.000 ευρώ, που αναζητά κυρίως μια έτοιμη βίλα για εξοχική ή μόνιμη χρήση. Από την άλλη βρίσκεται το κοινό της πολυτελούς αγοράς, όπου οι τιμές μπορούν να ξεπεράσουν τα 2 ή 3 εκατ. ευρώ και το κόστος ανά τετραγωνικό φθάνει σε πενταψήφια επίπεδα στις ακριβότερες περιοχές.
Ο κοινός παρονομαστής είναι ότι η ελληνική κατοικία προσελκύει πλέον ξένους για πολύ περισσότερους λόγους από μια απλή επενδυτική τοποθέτηση. Η προσωπική χρήση, η μόνιμη εγκατάσταση μετά τη συνταξιοδότηση, η εξοχική κατοικία και ο τρόπος ζωής αποκτούν μεγαλύτερο βάρος στις αποφάσεις.
Και κάπως έτσι αλλάζει και ο χάρτης της ζήτησης. Η Μύκονος και η Αθηναϊκή Ριβιέρα παραμένουν οι αγορές-βιτρίνα του ακριβότερου τμήματος, όμως η Κρήτη, η Πελοπόννησος και το Ιόνιο διεκδικούν ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διεθνούς ενδιαφέροντος. Εκεί φαίνεται να χτίζεται σήμερα ένα σημαντικό κομμάτι της επόμενης ημέρας της αγοράς εξοχικής και δεύτερης κατοικίας στην Ελλάδα.
