Τα χαμηλά περιθώρια κέρδους του Riviera Tower, η επιτάχυνση των έργων υποδομής και η εκκρεμότητα της συμφωνίας με την ION συνθέτουν τα βασικά ανοιχτά μέτωπα της Lamda Development στο Ελληνικό. Παρά την πρόοδο των κατασκευών και τις σημαντικές εισπράξεις από τις πωλήσεις ακινήτων, η εταιρεία βρίσκεται αντιμέτωπη με μια περίοδο κατά την οποία η αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη βελτίωση της κερδοφορίας. Αντίθετα, η επιτάχυνση ορισμένων έργων επιβαρύνει προσωρινά τα οικονομικά αποτελέσματα, ενώ η διοίκηση προσβλέπει στη μεγαλύτερη συνεισφορά των νέων οικιστικών αναπτύξεων για την αντιστροφή της εικόνας.
Γιατί ο Riviera Tower πιέζει την κερδοφορία
Ο ουρανοξύστης Riviera Tower αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα οικιστικά έργα του Ελληνικού, αλλά και έναν από τους βασικούς λόγους για τους οποίους τα συνολικά περιθώρια κέρδους των οικιστικών αναπτύξεων δεν βρίσκονται σήμερα στα επίπεδα που επιθυμεί η Lamda. Η διοίκηση αναγνώρισε ότι το συγκεκριμένο έργο εμφανίζει χαμηλότερα περιθώρια κέρδους από εκείνα που αναμένονται στις υπόλοιπες οικιστικές αναπτύξεις. Επειδή, μάλιστα, έχει μεγάλη συμμετοχή στα αποτελέσματα του Ελληνικού, η επίδρασή του είναι ιδιαίτερα αισθητή στη συνολική εικόνα της κερδοφορίας.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η πίεση αυτή δεν οφείλεται απαραίτητα σε κάποια νέα, αιφνίδια αύξηση του κόστους κατασκευής του πύργου. Όπως εξήγησαν ο Chief Strategy & Investor Relations Officer της Lamda Development, Απόστολος Ζαφολιάς, και ο Group Chief Financial Officer της εταιρείας, Χάρης Γκορίτσας, τα έσοδα και τα αποτελέσματα των οικιστικών έργων αναγνωρίζονται λογιστικά ανάλογα με την πρόοδο της κατασκευής και των πωλήσεων. Στην περίπτωση του Riviera Tower, οι πωλήσεις έχουν ουσιαστικά ολοκληρωθεί, με το σχετικό ποσοστό να βρίσκεται κοντά στο 100%. Καθώς προχωρούν μάλιστα οι κατασκευαστικές εργασίες του Riviera Tower, αναγνωρίζεται σταδιακά μεγαλύτερο μέρος των εσόδων και του αποτελέσματός του. Δεδομένου ότι πρόκειται για ένα έργο με χαμηλότερα από τα επιθυμητά περιθώρια κέρδους, η σημαντική συμμετοχή του στα αποτελέσματα συμπιέζει το συνολικό περιθώριο κέρδους των οικιστικών αναπτύξεων του Ελληνικού. Η διοίκηση εκτιμά, ωστόσο, ότι το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αρνητικής επίδρασης βρίσκεται πλέον πίσω της, καθώς η κατασκευή του πύργου έχει ολοκληρωθεί κατά περίπου 70%»
Little Athens: Γιατί τα υψηλότερα περιθώρια δεν φαίνονται ακόμη στα αποτελέσματα
Στον αντίποδα του Riviera Tower βρίσκεται η Little Athens, για την οποία η διοίκηση επιβεβαίωσε την εκτίμησή της για περιθώριο κέρδους περίπου 30% στις υφιστάμενες οικιστικές αναπτύξεις. Για τα επόμενα οικιστικά έργα, κ. Ζαφόλιας ανέφερε ότι τα σημερινά επιχειρηματικά σχέδια προβλέπουν ακόμη υψηλότερα περιθώρια κέρδους. Έσπευσε, ωστόσο, να διευκρινίσει ότι οι προβλέψεις αυτές θα πρέπει να επιβεβαιωθούν στην πράξη. Το ερώτημα που τέθηκε από τους αναλυτές ήταν γιατί η καλύτερη αναμενόμενη κερδοφορία της Little Athens δεν αποτυπώνεται ήδη με μεγαλύτερη ένταση στα αποτελέσματα του Ελληνικού.
Η απάντηση συνδέεται με τον τρόπο λογιστικής αναγνώρισης των εσόδων. Όπως εξήγησε η διοίκηση, για την αναγνώριση της κερδοφορίας λαμβάνονται υπόψη τόσο η πρόοδος των κατασκευών όσο και η πρόοδος των πωλήσεων. Στον Riviera Tower, όπου οι πωλήσεις έχουν ουσιαστικά ολοκληρωθεί, η κατασκευαστική πρόοδος οδηγεί στην αναγνώριση του αντίστοιχου αποτελέσματος. Αντίθετα, στη Little Athens και στις νέες αναπτύξεις που ακολουθούν, δεν έχει ακόμη πωληθεί το σύνολο των κατοικιών.
Αυτό σημαίνει ότι μέρος των αναμενόμενων εσόδων και κερδών δεν έχει ακόμη αναγνωριστεί στην κατάσταση αποτελεσμάτων. Καθώς θα αυξάνονται οι πωλήσεις και θα προχωρούν οι κατασκευές, η διοίκηση αναμένει ότι η μεγαλύτερη συνεισφορά των συγκεκριμένων έργων θα βελτιώσει τα συνολικά περιθώρια κέρδους του Ελληνικού. Η προσδοκία αυτή εξηγεί γιατί η εταιρεία θεωρεί ότι η σημερινή πίεση δεν αποτυπώνει απαραίτητα τη μακροπρόθεσμη κερδοφορία του συνόλου των οικιστικών αναπτύξεων. Η βελτίωση, ωστόσο, εξαρτάται από την εξέλιξη των πωλήσεων, την πρόοδο των έργων και τη διατήρηση του κόστους εντός των προβλέψεων.
Οι υποδομές ανεβάζουν τις δαπάνες κατά 52% και επιβαρύνουν το EBITDA
Ο Riviera Tower δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας που επηρεάζει τα αποτελέσματα. Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η επιτάχυνση των έργων υποδομής, τα οποία αποτελούν προϋπόθεση για την παράδοση των πρώτων κατοικιών. Σύμφωνα με τη διοίκηση, οι δαπάνες για υποδομές αυξήθηκαν κατά 52% σε απόλυτα μεγέθη σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Η αύξηση αυτή αντανακλά την επιτάχυνση των εργασιών και δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως αύξηση κατά 52% του κόστους κατασκευής των υποδομών. Η Lamda προχωρά με ταχύτερους ρυθμούς στην υλοποίηση των αναγκαίων δικτύων και εγκαταστάσεων, προκειμένου οι ιδιοκτήτες που θα παραλάβουν τις κατοικίες τους να διαθέτουν τις απαραίτητες λειτουργικές υποδομές. Η διοίκηση ανέφερε ότι η επιτάχυνση θα συνεχιστεί καθώς πλησιάζει η περίοδος των παραδόσεων, γεγονός που συνεπάγεται υψηλές κεφαλαιουχικές δαπάνες και το επόμενο διάστημα.
ION: Ένας μήνας για να ξεκαθαρίσει η συμφωνία
Πέρα από την κατασκευαστική δραστηριότητα, ανοιχτό παραμένει και το μέτωπο της συμφωνίας με την ION για την πώληση οικοπέδου στο Ελληνικό. Κατά την ενημέρωση των αναλυτών, η διοίκηση επιβεβαίωσε ότι οι διαπραγματεύσεις συνεχίζονται και ότι εξακολουθούν να υπάρχουν βασικά εμπορικά ζητήματα προς επίλυση.
Η εκτίμηση είναι ότι μέσα στον επόμενο μήνα, δηλαδή περίπου έως τα μέσα Οκτωβρίου, θα υπάρχει σαφέστερη εικόνα για το εάν η συναλλαγή μπορεί να οριστικοποιηθεί. Σχετικά με το εάν η Lamda δικαιούται κάποια οικονομική αποζημίωση σε περίπτωση που η ION αποφασίσει να αποχωρήσει. Η Lamda διευκρίνισε ότι δεν έχει καταβληθεί κάποιο σχετικό τέλος και ότι, εάν οι δύο πλευρές δεν καταλήξουν σε συμφωνία, δεν προβλέπεται οικονομική συνέπεια από κάποια ποινή ή αντίστοιχη ρήτρα.
Στο οικονομικό σκέλος, η διοίκηση εξέφρασε την πεποίθησή της ότι θα επιτευχθούν τόσο ο στόχος των κεφαλαιουχικών δαπανών όσο και εκείνος των εισπράξεων για το σύνολο του 2026. Ειδικότερα, ανέφερε ότι οι εισπράξεις από την αρχή του έτους είχαν διαμορφωθεί περίπου στα 350 εκατ. ευρώ, με τον ετήσιο στόχο να παραμένει στα 600 εκατ. ευρώ
Προς τις 1.300 κατοικίες η πρώτη φάση – Τι ακολουθεί στη Little Athens
Με νέες κατοικίες εμπλουτίζεται σταδιακά το οικιστικό χαρτοφυλάκιο του Ελληνικού, καθώς η Lamda Development προετοιμάζει την επόμενη φάση διάθεσης ακινήτων στην αγορά. Μέχρι σήμερα έχουν παρουσιαστεί συνολικά 1.065 κατοικίες. Το επόμενο διάστημα προγραμματίζεται η διάθεση περίπου 50 επιπλέον κατοικιών, ενώ θα ακολουθήσουν άλλες 200, με στόχο η πρώτη φάση της οικιστικής ανάπτυξης να προσεγγίσει τις 1.300. Πρόκειται για ακίνητα που έχουν διατεθεί ή πρόκειται να διατεθούν προς πώληση και όχι απαραίτητα για κατοικίες για τις οποίες έχουν ήδη ολοκληρωθεί οι συναλλαγές.
Η εξέλιξη των πωλήσεων έχει ιδιαίτερη σημασία για την οικονομική πορεία της επένδυσης, καθώς επηρεάζει τόσο τις ταμειακές εισπράξεις όσο και τη σταδιακή αναγνώριση των εσόδων και των κερδών. Η μεγαλύτερη συνεισφορά της Little Athens, σε συνδυασμό με τον περιορισμό της επίδρασης του Riviera Tower, αναμένεται να συμβάλει στη βελτίωση των συνολικών περιθωρίων κέρδους των οικιστικών αναπτύξεων.
Το 2027 φέρνει τις πρώτες μεγάλες παραδόσεις
Κομβική χρονιά για το Ελληνικό αναμένεται να αποτελέσει το 2027, καθώς σειρά έργων θα περάσει σταδιακά από την κατασκευαστική φάση στην ολοκλήρωση και την παράδοση. Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα της Lamda, οι κατασκευαστικές εργασίες στη Riviera Galleria και στη μαρίνα προγραμματίζεται να ολοκληρωθούν κατά το πρώτο ή το δεύτερο τρίμηνο του 2027. Για τη Riviera Galleria, ωστόσο, η έναρξη λειτουργίας τοποθετείται στο δεύτερο εξάμηνο της ίδιας χρονιάς, καθώς η κατασκευαστική ολοκλήρωση και το άνοιγμα του εμπορικού συγκροτήματος αποτελούν δύο διαφορετικά ορόσημα. Παράλληλα, από τις αρχές του 2027 θα αρχίσουν να ολοκληρώνονται κατασκευαστικά οικιστικά συγκροτήματα, με τη διαδικασία να συνεχίζεται καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Οι πρώτες παραδόσεις κατοικιών στους αγοραστές προγραμματίζονται από το δεύτερο εξάμηνο και μετά, περιλαμβάνοντας και έργα της Little Athens. Το χρονοδιάγραμμα αυτό καθιστά αναγκαία την επιτάχυνση των υποδομών, ώστε οι νέες κατοικίες να παραδοθούν μαζί με τα απαραίτητα δίκτυα και τις λειτουργικές εγκαταστάσεις. Η μετάβαση από την κατασκευή στις παραδόσεις θα αποτελέσει κρίσιμο στάδιο για την επένδυση, καθώς θα δοκιμαστεί στην πράξη ο συντονισμός των επιμέρους έργων και η ετοιμότητα των υποδομών.
Sports Park: Το επιχειρηματικό σχέδιο πίσω από τις αθλητικές εγκαταστάσεις
Μια ακόμη μελλοντική πηγή εσόδων για τη Lamda αποτελεί το Sports Park, το οποίο συνδυάζει ελεύθερους χώρους αναψυχής και άθλησης με εγκαταστάσεις που προορίζονται για εμπορική αξιοποίηση. Τα εγκαίνια αφορούν την πρώτη φάση του αθλητικού πάρκου και όχι το σύνολο της ανάπτυξης.
Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει γήπεδα ποδοσφαίρου και μπάσκετ, εγκαταστάσεις υγρού στίβου, στίβου και ρίψεων, καθώς και χώρους διαμονής αθλητών. Σε επόμενη φάση προβλέπεται να προστεθούν και εγκαταστάσεις τένις. Η αξιοποίηση των υποδομών θα βασιστεί σε διαφορετικά επιχειρηματικά μοντέλα, από μισθώσεις και συμφωνίες με εξειδικευμένους διαχειριστές έως κοινοπρακτικά σχήματα και, σε ορισμένες περιπτώσεις, απευθείας λειτουργία από την εταιρεία. Το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων εκτιμάται ότι θα προέρχεται από μισθώματα και συνεργασίες με διαχειριστές ή κοινοπραξίες.
Προς το παρόν, το Sports Park δεν έχει αρχίσει να συνεισφέρει στα οικονομικά αποτελέσματα της Lamda. Η σταδιακή ενεργοποίηση των εγκαταστάσεων αναμένεται, ωστόσο, να δημιουργήσει μια πρόσθετη πηγή εσόδων, πέρα από τις πωλήσεις κατοικιών και τις υπόλοιπες εμπορικές δραστηριότητες του Ελληνικού.
Ενέργεια, εργατικό δυναμικό και επιτόκια: Οι κίνδυνοι που παραμένουν
Πέρα από τις προκλήσεις που συνδέονται με την υλοποίηση της επένδυσης, η Lamda καλείται να διαχειριστεί και τις αβεβαιότητες του διεθνούς οικονομικού περιβάλλοντος, με το ενεργειακό κόστος να αναδεικνύεται σε βασικό παράγοντα κινδύνου για τις κατασκευές. Η ενδεχόμενη αύξηση των τιμών της ενέργειας θα μπορούσε να προκαλέσει πρόσθετες επιβαρύνσεις, καθώς αποτελεί μέρος του συνολικού κατασκευαστικού κόστους. Στον αντίποδα, η κατάσταση στην αγορά εργασίας παρουσιάζει σημάδια βελτίωσης σε σχέση με το 2025, όταν η έλλειψη εργατικού δυναμικού αποτελούσε σημαντικό πρόβλημα. Η εξέλιξη αυτή θα μπορούσε να αντισταθμίσει μέρος των πιθανών αυξήσεων που συνδέονται με την ενέργεια.
Στο χρηματοοικονομικό πεδίο, τα επιτόκια παραμένουν καθοριστική παράμετρος, επηρεάζοντας τόσο το κόστος δανεισμού όσο και τις αποτιμήσεις των ακινήτων. Η εταιρεία έχει, πάντως, περιορίσει σημαντικά την έκθεσή της στις διακυμάνσεις τους, έχοντας αντλήσει συνολικά 850 εκατ. ευρώ μέσω δύο μεγάλων ομολογιακών εκδόσεων από τα τέλη του 2025 έως το 2026, με σταθερό επιτόκιο 4%.
Επιπλέον, περίπου το 80% του υφιστάμενου δανεισμού της καλύπτεται είτε από σταθερά επιτόκια είτε από συμβάσεις αντιστάθμισης του επιτοκιακού κινδύνου, όπως συμφωνίες ανταλλαγής επιτοκίων και ανώτατα όρια επιτοκίου. Με αυτόν τον τρόπο, η Lamda έχει εξασφαλίσει ένα σημαντικό επίπεδο προστασίας απέναντι σε ενδεχόμενη νέα άνοδο του κόστους χρηματοδότησης. Η εξέλιξη των τιμών της ενέργειας, οι συνθήκες στην κατασκευαστική αγορά και η πορεία των επιτοκίων εξακολουθούν, ωστόσο, να αποτελούν παράγοντες που θα επηρεάσουν την οικονομική πορεία της επένδυσης τα επόμενα χρόνια.
