Μπορεί το Ελληνικό να βρίσκεται σήμερα στο επίκεντρο της κτηματαγοράς, με τις αξίες των κατοικιών να έχουν κινηθεί έντονα ανοδικά και τις προσδοκίες για την περιοχή να παραμένουν υψηλές, ωστόσο ένας επενδυτής που αναζητά πρωτίστως εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση φαίνεται ότι βρίσκει σημαντικά υψηλότερη απόδοση αρκετές στάσεις βορειότερα, γύρω από τον σταθμό Αττικής. Σύμφωνα με τα Redataset, στην Αττική η μεικτή ακαθάριστη απόδοση φτάνει το 6,4%, ενώ στο Ελληνικό περιορίζεται στο 3%. Με άλλα λόγια, με βάση τη σχέση ζητούμενης τιμής αγοράς και μισθώματος, η Αττική προσφέρει υπερδιπλάσια απόδοση από το Ελληνικό.
Η σύγκριση αναδεικνύει μια ενδιαφέρουσα πλευρά της αγοράς κατοικίας. Η εγγύτητα στο Μετρό αποτελεί ισχυρό πλεονέκτημα για ένα ακίνητο, όμως δεν αρκεί από μόνη της για να προσδιορίσει πόσο αποδοτική είναι μια επένδυση. Κατά μήκος της ίδιας γραμμής, η σχέση μεταξύ του κεφαλαίου που απαιτείται για την αγορά και του ενοικίου που μπορεί να εισπράξει ο ιδιοκτήτης μεταβάλλεται θεαματικά. Η μέση μεικτή απόδοση στη Γραμμή 2 διαμορφώνεται στο 4,9%, με την απόσταση όμως μεταξύ της υψηλότερης και της χαμηλότερης επίδοσης να φτάνει τις 3,6 ποσοστιαίες μονάδες.
Αττική και Σταθμός Λαρίσης στην κορυφή
Τις υψηλότερες αποδόσεις συγκεντρώνει το κεντροδυτικό τμήμα της Αθήνας. Στην πρώτη θέση βρίσκεται η περιοχή γύρω από τον σταθμό Αττική, με 6,4%, δηλαδή 1,5 ποσοστιαία μονάδα πάνω από τον μέσο όρο της γραμμής. Ακολουθεί σε απόσταση αναπνοής ο Σταθμός Λαρίσης με 6,3%, ενώ Ομόνοια και Μεταξουργείο καταγράφουν απόδοση 5,8%. Πρόκειται για περιοχές όπου το κόστος εισόδου στην αγορά κατοικίας παραμένει χαμηλότερο σε σχέση με τις ακριβότερες ζώνες του κέντρου και των νοτίων προαστίων, χωρίς τα ενοίκια να υποχωρούν στην ίδια αναλογία.
Εδώ βρίσκεται και το «κλειδί» της υψηλότερης απόδοσης. Για τον επενδυτή δεν έχει σημασία μόνο το ύψος του ενοικίου, αλλά το εισόδημα που μπορεί να αποφέρει το ακίνητο σε σχέση με τα χρήματα που απαιτήθηκαν για την απόκτησή του. Επομένως, μια περιοχή δεν χρειάζεται να έχει τα υψηλότερα ενοίκια για να προσφέρει και την καλύτερη απόδοση. Αρκεί η σχέση τιμής αγοράς προς μίσθωμα να είναι ευνοϊκότερη.
Η απόδοση πέφτει όσο αυξάνεται το κόστος αγοράς
Η εικόνα αλλάζει αισθητά καθώς η Γραμμή 2 πλησιάζει τις ακριβότερες περιοχές του κέντρου. Από το 5,8% της Ομόνοιας, η μεικτή απόδοση υποχωρεί στο 3,4% στο Σύνταγμα και στο 3,6% στην Ακρόπολη. Η διαφορά είναι ενδεικτική του premium που έχει ενσωματωθεί στις αξίες των ακινήτων. Η κεντρικότητα, η τουριστική ζήτηση και το διεθνές προφίλ των συγκεκριμένων περιοχών ανεβάζουν σημαντικά τις τιμές πώλησης. Τα μακροχρόνια ενοίκια, όμως, δεν αυξάνονται πάντοτε με τον ίδιο ρυθμό, με αποτέλεσμα η τρέχουσα μεικτή απόδοση να συμπιέζεται.
Αυτό γίνεται ακόμη πιο εμφανές προς τα νότια. Στον Άγιο Δημήτριο η απόδοση υποχωρεί στο 2,8%, που αποτελεί και το χαμηλότερο επίπεδο της σύγκρισης, στον Άλιμο διαμορφώνεται στο 2,9% και στο Ελληνικό στο 3%. Η απόσταση από την Αττική είναι μεγάλη. Ένα ακίνητο γύρω από τον σταθμό Αττική εμφανίζει μεικτή απόδοση 6,4%, έναντι 3% στο Ελληνικό και 2,8% στον Άγιο Δημήτριο. Η διαφορά μεταξύ υψηλότερης και χαμηλότερης απόδοσης φτάνει έτσι τις 3,6 ποσοστιαίες μονάδες.
Γιατί το Ελληνικό μένει στο 3%
Η χαμηλότερη απόδοση στο Ελληνικό δεν σημαίνει ότι η περιοχή αποτελεί λιγότερο ελκυστική αγορά. Αντιθέτως, συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με τις υψηλές αξίες στις οποίες έχουν φτάσει τα ακίνητα και με τις προσδοκίες που έχουν ήδη ενσωματωθεί στις τιμές.
Ο αγοραστής στο Ελληνικό πληρώνει σημαντικά υψηλότερο τίμημα για να αποκτήσει κατοικία, γεγονός που αυξάνει τον παρονομαστή στον υπολογισμό της απόδοσης. Για να διατηρηθεί αντίστοιχη απόδοση με μια φθηνότερη περιοχή, θα έπρεπε τα ενοίκια να αυξηθούν αναλογικά, κάτι που δεν συμβαίνει.
Πρόκειται ουσιαστικά για δύο διαφορετικές επενδυτικές στρατηγικές. Στην Αττική, το χαμηλότερο κεφάλαιο εισόδου σε σχέση με το δυνητικό μίσθωμα ευνοεί τον επενδυτή που αναζητά υψηλότερη τρέχουσα εισοδηματική απόδοση. Στο Ελληνικό, αντίθετα, το επενδυτικό ενδιαφέρον δεν εξαντλείται στο ετήσιο μίσθωμα, αλλά συνδέεται και με την αξία της τοποθεσίας και τις προσδοκίες για τη μελλοντική πορεία των τιμών.
Δύο διαφορετικοί επενδυτικοί χάρτες στην ίδια γραμμή
Τα στοιχεία χωρίζουν ουσιαστικά τη Γραμμή 2 σε διαφορετικές επενδυτικές ζώνες. Αττική, Σταθμός Λαρίσης, Ομόνοια και Μεταξουργείο εμφανίζουν υψηλότερες μεικτές αποδόσεις, καθώς οι τιμές αγοράς παραμένουν περισσότερο ισορροπημένες σε σχέση με τα μισθώματα. Στον αντίποδα, στο ιστορικό κέντρο και κυρίως στα νότια προάστια, οι υψηλότερες αξίες απόκτησης συμπιέζουν τις αποδόσεις.
Η περίπτωση Αττικής και Ελληνικού συνοψίζει αυτή τη διαφοροποίηση. Πρόκειται για δύο αγορές που εξυπηρετούνται από την ίδια γραμμή του Μετρό, αλλά έχουν εντελώς διαφορετική σχέση τιμής και μισθώματος. Στην πρώτη περίπτωση η μεικτή απόδοση φτάνει το 6,4%, ενώ στη δεύτερη βρίσκεται στο 3%.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι το «δίπλα στο Μετρό» δεν αποτελεί από μόνο του επενδυτική στρατηγική. Για όποιον αγοράζει με στόχο το εισόδημα από ενοίκιο, καθοριστική είναι η τιμή στην οποία μπαίνει στην αγορά σε σχέση με το μίσθωμα που μπορεί να εξασφαλίσει. Μια ακριβότερη και περισσότερο premium περιοχή μπορεί να προσφέρει ισχυρότερες προοπτικές υπεραξίας, αλλά ταυτόχρονα χαμηλότερη τρέχουσα απόδοση.
Τα στοιχεία αφορούν το Β΄ τρίμηνο του 2026 και βασίζονται σε αγγελίες για διαμερίσματα και μεζονέτες επιφάνειας 20 έως 250 τ.μ., κατασκευής από το 1960 έως το 2026, με τιμές από 600 έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ., εξαιρουμένων των πλειστηριασμών. Η μεικτή απόδοση προκύπτει από το διάμεσο μηνιαίο ενοίκιο ανά τ.μ. επί 12 μήνες, σε σχέση με τη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης ανά τ.μ. Καθώς πρόκειται για ζητούμενες τιμές αγγελιών και μεικτές αποδόσεις, τα ποσοστά δεν ταυτίζονται με την καθαρή απόδοση του ιδιοκτήτη μετά από φόρους, έξοδα συντήρησης, κενές περιόδους και άλλες επιβαρύνσεις. Αποτυπώνουν, όμως, με σαφήνεια πόσο διαφορετική μπορεί να είναι η επενδυτική εξίσωση ακόμη και μεταξύ περιοχών που βρίσκονται πάνω στην ίδια γραμμή του Μετρό.
