Σε μια περίοδο κατά την οποία η ελληνική αγορά ακινήτων προσελκύει αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον, οι μεγάλες εισηγμένες εταιρείες του κλάδου συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες κυρίως στα logistics, στα εμπορικά πάρκα και στον τουρισμό, ενώ σταδιακά ανοίγονται νέες δυνατότητες και στον τομέα των data centers. Η κατοικία, παρά την ισχυρή ζήτηση που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια, παραμένει περισσότερο περιορισμένη στις επενδυτικές στρατηγικές των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Πρόκειται για μια επιλογή που συνδέεται με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου επενδυτικού μοντέλου, τις προσδοκώμενες αποδόσεις και το κόστος ανάπτυξης και διαχείρισης των ακινήτων.
Αυτή ήταν μία από τις βασικές διαπιστώσεις της διαδικτυακής συζήτησης που διοργάνωσε η European Public Real Estate Association (EPRA) για τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων, με τη συμμετοχή κορυφαίων στελεχών του κλάδου. Μεταξύ αυτών ήταν ο Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor, η Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties, και ο Δημήτρης Παπουλής, διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates.
Η συζήτηση ανέδειξε μια αγορά που έχει αποκτήσει μεγαλύτερο βάθος και περισσότερες επενδυτικές επιλογές σε σχέση με το παρελθόν, με τις εταιρείες να δίνουν έμφαση στη δημιουργία σταθερών μισθωτικών εσόδων, στη διαφοροποίηση των χαρτοφυλακίων τους και στη διατήρηση ελκυστικών αποδόσεων για τους μετόχους τους. Παράλληλα, ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε στη διαφάνεια, στην εταιρική διακυβέρνηση και στις προϋποθέσεις που θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη συμμετοχή ξένων θεσμικών επενδυτών στην ελληνική αγορά.
Οι τρεις παράγοντες που καθορίζουν τις επενδύσεις στην κατοικία
Ένα από τα ζητήματα που τέθηκαν στους εκπροσώπους των εταιρειών ήταν η περιορισμένη παρουσία των ελληνικών ΑΕΕΑΠ στον τομέα της κατοικίας προς μακροχρόνια εκμίσθωση, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές όπου έχουν αναπτυχθεί μεγάλα οργανωμένα χαρτοφυλάκια ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων.
Οι τοποθετήσεις ανέδειξαν τρεις βασικές παραμέτρους που καθορίζουν τις σχετικές επενδυτικές αποφάσεις.
Η πρώτη αφορά τις αποδόσεις. Για μια ΑΕΕΑΠ, η απόκτηση ή η ανάπτυξη ενός ακινήτου αξιολογείται κυρίως με βάση το εισόδημα που μπορεί να δημιουργεί σε βάθος χρόνου. Στην περίπτωση της κατοικίας, η αύξηση των τιμών αγοράς και του κόστους κατασκευής δεν συνοδεύεται απαραίτητα από αντίστοιχη ενίσχυση των καθαρών αποδόσεων της μακροχρόνιας μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και σε περιοχές όπου η ζήτηση για ενοικίαση είναι υψηλή, μια επένδυση μπορεί να εμφανίζει χαμηλότερη απόδοση σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες ακινήτων.
Η δεύτερη παράμετρος σχετίζεται με το λειτουργικό κόστος. Η διαχείριση ενός μεγάλου αριθμού κατοικιών απαιτεί διαφορετική οργάνωση από εκείνη ενός χαρτοφυλακίου γραφείων ή logistics. Οι περισσότερες μισθώσεις, οι ανάγκες συντήρησης και οι συχνότερες εναλλαγές ενοικιαστών μπορούν να αυξήσουν τις δαπάνες, επηρεάζοντας το τελικό οικονομικό αποτέλεσμα. Αντίθετα, στα επαγγελματικά ακίνητα είναι συχνά δυνατή η σύναψη μακροχρόνιων συμβάσεων με μεγάλους επιχειρηματικούς μισθωτές, στοιχείο που ενισχύει την προβλεψιμότητα των εσόδων.
Ο τρίτος παράγοντας αφορά το ίδιο το επιχειρηματικό μοντέλο των ΑΕΕΑΠ. Οι συγκεκριμένες εταιρείες έχουν ως βασικό αντικείμενο την επένδυση σε ακίνητα που παράγουν επαναλαμβανόμενο εισόδημα και όχι την ανάπτυξη κατοικιών με κύριο σκοπό την πώλησή τους. Επομένως, μια οικιστική ανάπτυξη μπορεί να αποτελεί ελκυστική επιλογή για μια κατασκευαστική εταιρεία ή έναν developer, χωρίς να ανταποκρίνεται απαραίτητα στα κριτήρια μιας ΑΕΕΑΠ που επιδιώκει να διατηρήσει το ακίνητο στο χαρτοφυλάκιό της.
Η Άννα Αποστολίδου, επικεφαλής της BriQ Properties, στάθηκε στη σημασία της διατήρησης ικανοποιητικών αποδόσεων και χαμηλού λειτουργικού κόστους, εξηγώντας τη λογική πίσω από τη διάρθρωση του χαρτοφυλακίου της εταιρείας. Η τοποθέτησή της αποτύπωσε τη σημασία που έχει για τις εισηγμένες εταιρείες η ισορροπία μεταξύ επενδυτικού κινδύνου, μισθωτικών εσόδων και μερισματικής πολιτικής.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η κατοικία αποκλείεται από τον επενδυτικό σχεδιασμό των θεσμικών επενδυτών. Η ανάπτυξη οργανωμένων συγκροτημάτων προς ενοικίαση, η επίτευξη οικονομιών κλίμακας και η δημιουργία εξειδικευμένων προϊόντων, όπως οι φοιτητικές κατοικίες, μπορούν να διαμορφώσουν διαφορετικές συνθήκες. Ήδη η Premia Properties έχει αναπτύξει δραστηριότητα στον συγκεκριμένο τομέα, δείχνοντας ότι υπάρχουν επιμέρους κατηγορίες της οικιστικής αγοράς που μπορούν να ενταχθούν σε ένα θεσμικό επενδυτικό μοντέλο.
Γιατί τα logistics εξακολουθούν να προσελκύουν κεφάλαια
Η επενδυτική στρατηγική της BriQ Properties αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της κατεύθυνσης που ακολουθούν οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ. Η εταιρεία, η οποία ξεκίνησε τη δραστηριότητά της το 2016 και εισήχθη στο Χρηματιστήριο το 2017, έχει δημιουργήσει χαρτοφυλάκιο 52 ακινήτων συνολικής αξίας περίπου 300 εκατ. ευρώ, ενισχύοντας το μέγεθός της και μέσω της συγχώνευσης με την Intercontinental International.
Σήμερα, τα logistics αντιπροσωπεύουν το 35% του χαρτοφυλακίου της, τα γραφεία το 26%, τα εμπορικά ακίνητα το 23% και τα ξενοδοχεία το 14%. Τα ετήσια μισθωτικά έσοδα ανέρχονται σε περίπου 21 εκατ. ευρώ, ενώ το λειτουργικό κόστος διαμορφώνεται στο 15% των εσόδων. Η μερισματική απόδοση της εταιρείας ανέρχεται στο 6,6%, αποτυπώνοντας τη σημασία που δίνεται στη δημιουργία σταθερών ταμειακών ροών και στην ανταμοιβή των μετόχων.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εξέλιξη των αποδόσεων στον κλάδο των logistics. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, οι αποδόσεις των σχετικών ακινήτων στην Ελλάδα κινούνται σήμερα μεταξύ 6,8% και 7%, έναντι περίπου 4% έως 5% σε ώριμες αγορές της Δυτικής Ευρώπης.
Παρότι έχουν υποχωρήσει από τα επίπεδα του 8% που καταγράφονταν όταν η BriQ ξεκίνησε τις τοποθετήσεις της στον συγκεκριμένο τομέα, εξακολουθούν να προσφέρουν ένα ανταγωνιστικό επενδυτικό περιβάλλον. Την ίδια στιγμή, τα μισθώματα των σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων έχουν αυξηθεί από περίπου 3,5 ευρώ σε 6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, καταγράφοντας άνοδο της τάξης του 71%.
Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με την αυξανόμενη ανάγκη των επιχειρήσεων για σύγχρονες εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής, καθώς και με την περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων που ανταποκρίνονται στις σημερινές τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές.
Ισχυρή παραμένει η ζήτηση και για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους. Σύμφωνα με στοιχεία της Alpha Finance – AXIA Equity Research, περίπου το 95% των νέων γραφείων που ολοκληρώθηκαν στην Αθήνα κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026 ήταν ήδη προμισθωμένο, ένδειξη του ενδιαφέροντος που συγκεντρώνουν τα σύγχρονα επαγγελματικά κτίρια.
Η εξειδίκευση των εταιρειών και οι επενδύσεις εκτός συνόρων
Η ελληνική αγορά εισηγμένων εταιρειών ακινήτων χαρακτηρίζεται πλέον από διαφορετικές επενδυτικές στρατηγικές, με κάθε εταιρεία να αναπτύσσει τομείς στους οποίους διαθέτει εμπειρία και δυνατότητες περαιτέρω επέκτασης.
Η PRODEA έχει ενισχύσει την παρουσία της στον ξενοδοχειακό κλάδο και στα logistics, η Trastor επικεντρώνεται σε σύγχρονους αποθηκευτικούς και γραφειακούς χώρους, ενώ η Noval Property επενδύει σε γραφεία, εμπορικά ακίνητα και άλλες σύγχρονες αναπτύξεις.
Από την πλευρά της, η Trade Estates έχει επιλέξει να επικεντρωθεί στα εμπορικά πάρκα και στα logistics, δύο κατηγορίες που συνδέονται άμεσα μεταξύ τους. Όπως ανέδειξε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Δημήτρης Παπουλής, η συγκεκριμένη εξειδίκευση επιτρέπει την αξιοποίηση της τεχνογνωσίας και τη δημιουργία μιας ολοκληρωμένης επενδυτικής πλατφόρμας που συνδέει τις υποδομές αποθήκευσης και διανομής με το οργανωμένο λιανεμπόριο.
Η στρατηγική αυτή δεν περιορίζεται στην ελληνική αγορά. Η επέκταση σε γειτονικές χώρες, όπως η Κύπρος και η Βουλγαρία, δημιουργεί νέες δυνατότητες ανάπτυξης και διαφοροποίησης των εσόδων. Κατά τη συζήτηση έγινε αναφορά και στην απόκτηση ποσοστού 50% του Sofia South Ring Mall στη Σόφια της Βουλγαρίας, ως παράδειγμα αξιοποίησης της εξειδίκευσης σε αγορές εκτός Ελλάδας.
Νέες προοπτικές σε ξενοδοχεία και data centers
Πέρα από τις παραδοσιακές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν πλέον ο ξενοδοχειακός τομέας και οι υποδομές data centers, που διευρύνουν τις δυνατότητες επενδυτικής τοποθέτησης.
Σημαντικό ρόλο σε αυτή την εξέλιξη διαδραματίζουν οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ. Όπως επισημάνθηκε κατά τη διάρκεια της συζήτησης, η μεταρρύθμιση του 2025 διεύρυνε το πεδίο των επιλέξιμων επενδύσεων, περιλαμβάνοντας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τουριστικά ακίνητα και υποδομές κέντρων δεδομένων.
Η εξέλιξη αυτή επιτρέπει στις εταιρείες να εξετάζουν περισσότερες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων και να προσαρμόζουν τη στρατηγική τους στις νέες ανάγκες της αγοράς. Ο τουρισμός έχει ήδη αναδειχθεί σε σημαντικό πεδίο δραστηριότητας, με μεγάλες επενδύσεις σε ξενοδοχειακές μονάδες και σύνθετες αναπτύξεις φιλοξενίας, ενώ τα data centers συνδέονται με τη διεύρυνση των ψηφιακών υποδομών και την αυξανόμενη ζήτηση για εγκαταστάσεις υψηλών τεχνικών προδιαγραφών.
Για τις ΑΕΕΑΠ, οι νέες αυτές δυνατότητες αποκτούν ενδιαφέρον στον βαθμό που μπορούν να συνδυάσουν μακροχρόνια αξιοποίηση, αξιόπιστους μισθωτές και ικανοποιητικές αποδόσεις. Παράλληλα, η δυνατότητα επένδυσης σε περισσότερους κλάδους μπορεί να συμβάλει στη διαφοροποίηση των χαρτοφυλακίων και στον περιορισμό της εξάρτησης από μία μόνο κατηγορία ακινήτων.
Ωστόσο, η θεσμική διεύρυνση δεν συνεπάγεται ότι όλες οι εταιρείες σχεδιάζουν άμεσα επενδύσεις στα συγκεκριμένα ακίνητα. Οι σχετικές αποφάσεις εξακολουθούν να εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά κάθε έργου, το ύψος των απαιτούμενων κεφαλαίων και τις αναμενόμενες αποδόσεις. Μέχρι στιγμής, σ’ αυτόν τον τομέα άνοιγμα έχει κάνει μόνο η Prodea με δρομολογώντας στρατηγική συνεργασία με την Quadrivium Digital Hellas για την ανάπτυξη υποδομών διασύνδεσης δεδομένων στην Κρήτη.
Το discount των ΑΕΕΑΠ και η πρόκληση των χρηματιστηριακών αποτιμήσεων
Ένα ακόμη ζήτημα που απασχολεί την ελληνική αγορά είναι η απόσταση μεταξύ της χρηματιστηριακής αξίας των εισηγμένων εταιρειών και της καθαρής αξίας των περιουσιακών τους στοιχείων.
Σύμφωνα με την Alpha Finance – AXIA Equity Research, οι περισσότερες ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με έκπτωση 15% έως 30% σε σχέση με την καθαρή αξία ενεργητικού τους, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις η απόκλιση ξεπερνά το 40%.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor, Τάσος Καζίνος, αναφέρθηκε σε μέσο σταθμισμένο discount περίπου 33%, επισημαίνοντας ότι το συγκεκριμένο επίπεδο βρίσκεται κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Επομένως, η απόκλιση δεν αποτελεί αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο, αλλά συνδέεται και με τον τρόπο με τον οποίο οι κεφαλαιαγορές αποτιμούν διεθνώς τις εισηγμένες εταιρείες ακινήτων.
Για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, η ενίσχυση της επενδυτικής βάσης και της εμπορευσιμότητας των μετοχών αποτελεί σημαντική προτεραιότητα. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της BriQ Properties, η οποία διαθέτει ελεύθερη διασπορά μετοχών περίπου 39%, με τη συμμετοχή ξένων επενδυτών να περιορίζεται στο 6,5%.
Η μεγαλύτερη παρουσία διεθνών θεσμικών κεφαλαίων θα μπορούσε να ενισχύσει τη ρευστότητα της αγοράς, να διευρύνει τις χρηματοδοτικές δυνατότητες των εταιρειών και να υποστηρίξει την υλοποίηση νέων επενδυτικών σχεδίων.
Η διαφάνεια ως ανταγωνιστικό πλεονέκτημα των ελληνικών ΑΕΕΑΠ
Ξεχωριστή θέση στη συζήτηση κατείχε η εταιρική διακυβέρνηση και η διαφάνεια, δύο παράγοντες που θεωρούνται ιδιαίτερα σημαντικοί για την προσέλκυση ξένων επενδυτών. Όπως υποστήριξε εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, η οποία διαχειρίζεται στην Ελλάδα περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των 2,5 δισ. ευρώ, οι εισηγμένες ΑΕΕΑΠ αποτελούν έναν από τους πλέον διαφανείς τρόπους επένδυσης στο ελληνικό real estate.
Η συγκεκριμένη εκτίμηση βασίζεται στις αυξημένες απαιτήσεις χρηματοοικονομικής πληροφόρησης, στις διαδικασίες εταιρικής διακυβέρνησης και στις υποχρεώσεις που απορρέουν τόσο από το θεσμικό πλαίσιο όσο και από τις απαιτήσεις των επενδυτών. Στο ίδιο πλαίσιο, επισημάνθηκε ότι είναι σημαντικό να διαχωρίζονται οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων από την ευρύτερη ιδιωτική αγορά. Οι ΑΕΕΑΠ λειτουργούν με συγκεκριμένους κανόνες εποπτείας, δημοσιοποίησης στοιχείων και αποτίμησης των περιουσιακών τους στοιχείων, ενώ οι επενδυτικές αποφάσεις λαμβάνονται μέσα από οργανωμένες διαδικασίες και θεσμοθετημένα όργανα.
Η Άννα Αποστολίδου αναφέρθηκε στη σημασία των επενδυτικών επιτροπών και των εσωτερικών διαδικασιών που ακολουθούν οι εταιρείες πριν προχωρήσουν σε νέες τοποθετήσεις. Πρόκειται για μηχανισμούς που συμβάλλουν στην αξιολόγηση των επενδυτικών κινδύνων και στη διασφάλιση της ορθής διαχείρισης των κεφαλαίων. Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο ρόλος της EPRA, καθώς η συμμετοχή των ελληνικών ΑΕΕΑΠ στον ευρωπαϊκό οργανισμό διευκολύνει την εφαρμογή κοινών προτύπων χρηματοοικονομικής πληροφόρησης. Με τον τρόπο αυτό οι διεθνείς επενδυτές μπορούν να συγκρίνουν ευκολότερα τις επιδόσεις των ελληνικών εταιρειών με εκείνες αντίστοιχων ευρωπαϊκών ομίλων.
Κατά τη διάρκεια της συζήτησης επισημάνθηκε ακόμη ότι το ελληνικό θεσμικό πλαίσιο θεωρείται ιδιαίτερα αυστηρό ως προς τις απαιτήσεις διαφάνειας και προστασίας των επενδυτών, ενώ έγινε αναφορά και στη διεθνή αναγνώριση που έχουν λάβει ελληνικές εταιρείες για την ποιότητα της χρηματοοικονομικής τους πληροφόρησης. Η μεγαλύτερη προβολή αυτών των χαρακτηριστικών εκτιμάται ότι μπορεί να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των ξένων κεφαλαίων και να συμβάλει στη σταδιακή αναβάθμιση της θέσης των ελληνικών ΑΕΕΑΠ στις διεθνείς αγορές.
