Η εκλογική πρωτιά του Die Linke (Αριστεράς) στο Βερολίνο επαναφέρει στο προσκήνιο την απειλή αυστηρότερων παρεμβάσεων στην αγορά κατοικίας. Η απαλλοτρίωση μεγάλων εταιρειών παραμένει μακρινό ενδεχόμενο, όμως η αβεβαιότητα ήδη επηρεάζει αποτιμήσεις, επενδυτές και κόστος χρηματοδότησης.
Η πρώτη θέση που κατέλαβε το Die Linke στις πρόσφατες εκλογές του κρατιδίου του Βερολίνου, με ποσοστό 25,7%, αυξάνει τον πολιτικό και ρυθμιστικό κίνδυνο για τους ιδιοκτήτες κατοικιών με μεγάλη έκθεση στη γερμανική πρωτεύουσα. Για τις εταιρείες που διαθέτουν συγκεντρωμένα χαρτοφυλάκια στο Βερολίνο, το ενδεχόμενο αυστηρότερων περιορισμών στα ενοίκια και όχι η άμεση απαλλοτρίωση αποτελεί σήμερα τον πιο άμεσο κίνδυνο.
Όπως εκτιμούν οι Μισέλ Μποβ και Τόμας Φέι, αναλυτές εταιρικών αξιολογήσεων της Scope, η απαλλοτρίωση μεγάλων εταιρειών κατοικίας παραμένει ένα ακραίο και σχετικά μακρινό ενδεχόμενο. Ο πιστωτικός κίνδυνος από την ισχυρή επίδοση της Αριστεράς είναι περισσότερο σταδιακός: αυστηρότερη ρύθμιση των ενοικίων, βραδύτερη αύξηση των μισθωμάτων, υψηλότερο risk premium στις αποτιμήσεις ακινήτων του Βερολίνου και αυξημένο κόστος χρηματοδότησης.
Για εισηγμένες εταιρείες με αξιολόγηση, όπως η Vonovia, η οποία διαθέτει αξιολόγηση A-/Negative, οι επιπτώσεις αναμένεται να παραμείνουν ελεγχόμενες όσο το ρυθμιστικό πλαίσιο δεν υπερβαίνει ουσιαστικά τα σημερινά ομοσπονδιακά όρια.
Το ζήτημα, ωστόσο, ξεπερνά τα όρια της γερμανικής πρωτεύουσας. Η αντιπαράθεση δοκιμάζει στην πράξη την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στη μεγαλύτερη αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών της Γερμανίας.
Μια παρατεταμένη νομική και πολιτική σύγκρουση θα μπορούσε να επηρεάσει τον τρόπο με τον οποίο οι επενδυτές τιμολογούν συνολικά τα γερμανικά οικιστικά ακίνητα, αλλά και την εικόνα της χώρας ως επενδυτικού και χρηματοοικονομικού κέντρου, ακόμη και αν κανένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο δεν περάσει τελικά σε δημόσια χέρια.
Πλακάτ και σημαίες κατά τη διάρκεια της τελικής προεκλογικής συγκέντρωσης του κόμματος της Αριστεράς (Die Linke) πριν από τις εκλογές της Βουλής των Αντιπροσώπων στο Βερολίνο της Γερμανίας ©ΑΠΕ
Die Linke: Η “απαλλοτρίωση” σκοντάφτει σε νομικά, δημοσιονομικά και πολιτικά εμπόδια
Ανάμεσα στο εκλογικό αποτέλεσμα και σε μια ενδεχόμενη μεταφορά μεγάλων χαρτοφυλακίων κατοικιών στο Δημόσιο παρεμβάλλονται τρία σημαντικά εμπόδια.
- Το πρώτο είναι νομικό. Το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο έχει αποφανθεί ότι η ρύθμιση των ενοικίων υπάγεται σε μεγάλο βαθμό στην ομοσπονδιακή αρμοδιότητα, περιορίζοντας το περιθώριο του Βερολίνου για ιδιαίτερα εκτεταμένες παρεμβάσεις. Παράλληλα, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ανακοίνωσε τον Ιούλιο νομοθετική πρωτοβουλία που θα καθιστούσε σημαντικά δυσκολότερη την απαλλοτρίωση από τις κυβερνήσεις των κρατιδίων. Οποιοσδήποτε σχετικός νόμος του Βερολίνου θα ήταν σχεδόν βέβαιο ότι θα προσβαλλόταν δικαστικά, με μια διαδικασία που θα μπορούσε να διαρκέσει χρόνια.
- Το δεύτερο εμπόδιο είναι δημοσιονομικό. Σχέδιο νόμου προβλέπει αποζημιώσεις περίπου στο 40%-60% της αγοραίας αξίας των ακινήτων, οι οποίες θα χρηματοδοτούνταν μέσω ιδιαίτερα μακροπρόθεσμων χρηματοδοτικών εργαλείων. Ακόμη και με αυτή την έκπτωση σε σχέση με την αγοραία αξία, το κόστος για τα δημόσια οικονομικά του Βερολίνου θα ήταν πολύ υψηλό.
- Το τρίτο εμπόδιο είναι πολιτικό. Δεν είναι καθόλου δεδομένο ότι μια αλλαγή κυβέρνησης στο Βερολίνο θα οδηγούσε αυτομάτως σε απαλλοτρίωση. Το Die Linke βρίσκεται σε διερευνητικές συνομιλίες για τον σχηματισμό κυβερνητικού συνασπισμού και θα χρειαστεί τη στήριξη άλλων κομμάτων. Παράλληλα, πρόσφατες δημοσκοπήσεις δείχνουν ότι η κοινωνική υποστήριξη για την απαλλοτρίωση έχει μειωθεί σημαντικά: μόλις 37% των Βερολινέζων τάσσονται πλέον υπέρ, έναντι σχεδόν 59% στο δημοψήφισμα του Σεπτεμβρίου του 2021.
Το δημοψήφισμα εκείνο είχε εγκρίνει την κοινωνικοποίηση των κατοικιών εταιρειών που κατείχαν περισσότερες από 3.000 μονάδες. Ωστόσο, το αποτέλεσμα δεν υποχρέωνε αυτομάτως την κυβέρνηση του κρατιδίου να εφαρμόσει το σχέδιο.
Η τότε δήμαρχος του Βερολίνου, Φραντσίσκα Γκίφεϊ, συγκρότησε επιτροπή ειδικών, αποτελούμενη μεταξύ άλλων από πρώην υπουργούς Δικαιοσύνης και συνταγματολόγους, προκειμένου να εξεταστεί η συμβατότητα της απαλλοτρίωσης με το γερμανικό Σύνταγμα και ο τρόπος υπολογισμού των αποζημιώσεων.
Το 2023 η επιτροπή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η απαλλοτρίωση ήταν νομικά δυνατή, αφήνοντας όμως ανοιχτά σημαντικά ζητήματα σχετικά με τη χρηματοδότηση. Στο μεταξύ, είχε αναλάβει την εξουσία συντηρητική κυβέρνηση υπό τον Κάι Βέγκνερ του CDU, η οποία ξεκαθάρισε ότι δεν θα προχωρούσε σε απαλλοτρίωση εταιρειών ακινήτων. Τον Δεκέμβριο του 2025 ολοκληρώθηκε σχέδιο νόμου για τον καθορισμό των όρων κοινωνικοποίησης, χωρίς όμως να προβλέπεται απαλλοτρίωση.
Βερολίνο, Γερμανία © Unsplash
Die Linke: Η αποζημίωση είναι το μεγάλο αγκάθι
Η νομική βάση της συζήτησης βρίσκεται στα άρθρα 14 και 15 του γερμανικού Συντάγματος. Το άρθρο 14 κατοχυρώνει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία, προβλέποντας παράλληλα ότι η απαλλοτρίωση επιτρέπεται μόνο για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Το άρθρο 15 επιτρέπει τη μεταφορά γης, φυσικών πόρων και μέσων παραγωγής σε δημόσια ιδιοκτησία ή άλλες μορφές δημόσιας επιχειρηματικής δραστηριότητας, μέσω νόμου που καθορίζει τη φύση και την έκταση της αποζημίωσης.
Το άρθρο 14 έχει εφαρμοστεί επανειλημμένα, για παράδειγμα σε περιπτώσεις απαλλοτριώσεων που συνδέονται με την κατασκευή αυτοκινητοδρόμων. Το άρθρο 15, αντίθετα, δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ, γεγονός που ανοίγει ένα ουσιαστικά νέο πεδίο για τη γερμανική νομολογία.
Το κρίσιμο ζήτημα είναι το ύψος της αποζημίωσης. Η αγορά των κατοικιών στην πλήρη αγοραία αξία θα καθιστούσε οικονομικά εξαιρετικά δύσκολη την κοινωνικοποίηση των χαρτοφυλακίων. Από την άλλη πλευρά, μια αποζημίωση πολύ χαμηλότερη από την αξία της αγοράς θα μπορούσε να θεωρηθεί δυσανάλογη και να προκαλέσει προσφυγές στο Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο.
Ο καθηγητής Δημοσίου Δικαίου στο Πανεπιστήμιο του Γκέτινγκεν Φρανκ Σόρκοπφ επισημαίνει ότι υπάρχουν αντικρουόμενες νομικές απόψεις. Ορισμένοι νομικοί θεωρούν ότι η κοινωνικοποίηση είναι δυνατή, ενώ άλλοι υποστηρίζουν το αντίθετο.
Η καθηγήτρια Κοινωνικού Δικαίου στο Πανεπιστήμιο Εφαρμοσμένων Επιστημών και Τεχνών RheinMain, Κάρα Ρένερ, αντιμετωπίζει θετικότερα τη συνταγματική βάση της κοινωνικοποίησης. Όπως εξηγεί, το άρθρο 15 είχε ιστορικά σχεδιαστεί ως δυνατότητα περιορισμού της λειτουργίας συγκεκριμένων οικονομικών αγαθών με αποκλειστικό κριτήριο το κέρδος και διοχέτευσής τους προς την εξυπηρέτηση του κοινού συμφέροντος.
Vonovia ©Scope
Η αγορά ακινήτων τιμολογεί ήδη τον κίνδυνο στη σκιά του Die Linke
Ακόμη και χωρίς απαλλοτρίωση, οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες κατοικιών αντιμετωπίζουν ήδη μια σειρά επιπτώσεων. Οι αποτιμητές μπορούν να ενσωματώσουν υψηλότερο ρυθμιστικό risk premium στις αποδόσεις των ακινήτων του Βερολίνου, μειώνοντας τις αξίες και αυξάνοντας τους δείκτες δανεισμού προς αξία ακινήτων.
Παράλληλα, οι αγοραστές απαιτούν υψηλότερο premium κινδύνου. Αυτό σημαίνει ότι μια εταιρεία που επιδιώκει να μειώσει την έκθεσή της στο Βερολίνο ενδέχεται να χρειαστεί να πουλήσει ακίνητα σε χαμηλότερες τιμές, επιβαρύνοντας τη μόχλευση. Ταυτόχρονα, υψηλότερα spreads στο χρέος αυξάνουν το κόστος κεφαλαίου και πιέζουν την κάλυψη τόκων.
Ένας ακόμη μηχανισμός είναι η συγκράτηση των αυξήσεων ενοικίων κάτω από τον πληθωρισμό ή τις τιμές της αγοράς, ώστε να περιοριστούν οι πολιτικές αντιδράσεις. Η πρακτική αυτή μεταφράζεται σε χαμηλότερες ταμειακές ροές και μικρότερες αποδόσεις από τα μισθώματα.
Η τάση έχει ήδη κάνει την εμφάνισή της. Η Vonovia ανέφερε στην εξαμηνιαία έκθεσή της ότι ανέβαλε μέρος των προγραμματισμένων αυξήσεων ενοικίων στο Βερολίνο, χαρακτηρίζοντας την εξέλιξη προσωρινή και συνδεδεμένη με τον χρόνο εφαρμογής τους. Τα πιστωτικά spreads της εταιρείας διευρύνθηκαν επίσης, αν και σε σχετικά περιορισμένο βαθμό, πριν και μετά τις εκλογές, αντανακλώντας πιθανώς την αβεβαιότητα για τη μελλοντική πολιτική και όχι προσδοκίες άμεσης απαλλοτρίωσης.
Η έκθεση κάθε εταιρείας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη γεωγραφική συγκέντρωση του χαρτοφυλακίου της. Στο τέλος του 2025, τα ακίνητα του Βερολίνου αντιστοιχούσαν στο 24% των εσόδων από ενοίκια και στο 29% της αξίας των περιουσιακών στοιχείων της Vonovia. Για την Grand City Properties τα αντίστοιχα ποσοστά ήταν 17% και 23%, ενώ η Heimstaden αντλεί περίπου 11% των εσόδων της από μισθώματα στην πόλη.
Όσο μεγαλύτερη είναι η συγκέντρωση, τόσο μικρότερη είναι η δυνατότητα μιας εταιρείας να αναδιαρθρώσει το χαρτοφυλάκιό της χωρίς να καταγράψει απώλειες από αποτιμήσεις.
Κόσμος στο Βερολίνο © EPA/FILIP SINGER
Η απειλή “απαλλοτρίωσης” πιέζει τις μετοχές real estate
Η πολιτική αβεβαιότητα έχει συμπέσει με μια ήδη δύσκολη περίοδο για τις ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων. Οι μετοχές της Vonovia και της Grand City Properties έχουν υποχωρήσει περίπου 20% στο τρέχον τρίμηνο, καθώς η άνοδος των επιτοκίων επιβαρύνει συνολικά τον κλάδο.
Αναλυτές προειδοποιούν ότι η πολιτική συζήτηση στο Βερολίνο μπορεί να επιτείνει τις πιέσεις, ιδίως για τις εταιρείες με μεγάλη έκθεση στην πόλη. Ο Πιερ-Εμανουέλ Κλουάρ της Jefferies σημειώνει ότι τα γερμανικά οικιστικά ακίνητα βρίσκονται πολύ χαμηλά στις προτιμήσεις των επενδυτών.
Η πίεση, πάντως, δεν περιορίζεται στις εταιρείες που θα μπορούσαν να επηρεαστούν άμεσα από μια απαλλοτρίωση. Η TAG Immobilien έχει υποχωρήσει περίπου 22% στο τρίμηνο, επιβαρυνόμενη από τα υψηλότερα επιτόκια και το αυξημένο κόστος δανεισμού, παρότι δεν αποτελεί τον ίδιο στόχο μιας πιθανής απαλλοτρίωσης στο Βερολίνο.
Υπάρχει, από την άλλη πλευρά, και η άποψη ότι οι πολύ χαμηλές αποτιμήσεις έχουν αρχίσει να δημιουργούν επενδυτικό ενδιαφέρον. Με βάση τον μέσο όρο των τιμών-στόχων των χρηματιστηριακών αναλυτών που παρακολουθεί το Bloomberg, οι μετοχές των Grand City Properties, Aroundtown, TAG Immobilien, Vonovia και LEG Immobilien εμφανίζουν σημαντική θεωρητική απόσταση από τις τρέχουσες τιμές τους, ενώ ο δείκτης Stoxx 600 Real Estate έχει επίσης δεχθεί ισχυρές πιέσεις.
Η συζήτηση για την απαλλοτρίωση δεν αφορά μόνο το Βερολίνο. Η πρωτεύουσα αντιμετωπίζει ταχεία αύξηση του πληθυσμού, τη μεγαλύτερη αύξηση των νέων ενοικίων στη Γερμανία και σημαντική επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας λόγω του υψηλότερου κόστους. Οι παράγοντες αυτοί έχουν εντείνει την κρίση στέγασης και έχουν τροφοδοτήσει την πολιτική πίεση.
Η πρωτοβουλία «Deutsche Wohnen & Co. enteignen» υποστηρίζει τη μεταφορά περίπου 220.000 κατοικιών σε δημόσια ιδιοκτησία, ενώ άλλες εκτιμήσεις ανεβάζουν τον αριθμό σε περίπου 240.000 ή ακόμη και 270.000 κατοικίες. Η εφαρμογή ενός τέτοιου σχεδίου θα επηρέαζε όχι μόνο τη Vonovia, αλλά και εταιρείες όπως η σουηδική Heimstaden, η γαλλική Covivio και η Grand City Properties, οι οποίες διαθέτουν σημαντική έκθεση στο Βερολίνο.
Η Vonovia έχει περίπου 26% των 528.370 κατοικιών της στην πόλη, ενώ τα αντίστοιχα ποσοστά έκθεσης που αναφέρονται για Heimstaden, Covivio και Grand City Properties ανέρχονται περίπου σε 12%, 17% και 23%.
Η Adler Group, η οποία βρίσκεται υπό τον έλεγχο πιστωτών όπως η Pacific Investment Management και η Arini Capital Management, έχει ήδη προειδοποιήσει ότι ο κίνδυνος έχει απομακρύνει θεσμικούς επενδυτές, γεγονός που θα μπορούσε να δυσκολέψει την πώληση χαρτοφυλακίου με στόχο την αποπληρωμή χρέους.
Η Heimstaden δηλώνει ότι παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις, υπογραμμίζοντας παράλληλα ότι λαμβάνει αποφάσεις με ορίζοντα δεκαετιών και διατηρεί την εμπιστοσύνη της στο κράτος δικαίου και στην προστασία της ιδιοκτησίας στη Γερμανία.
Η Vonovia, από την πλευρά της, εκτιμά ότι ο καγκελάριος Φρίντριχ Μερτς θα εμποδίσει τα κρατίδια να θεσπίσουν νόμους απαλλοτρίωσης, τους οποίους η εταιρεία θεωρεί αντισυνταγματικούς. Ταυτόχρονα, δηλώνει έτοιμη να συνεργαστεί με την επόμενη κυβέρνηση του Βερολίνου.
Εξέλιξη επιτοκίων και ζήτηση στεγαστικών δανείων στη Γερμανία ©ING
Πάντως, η αδυναμία συνολικα της γερμανικής αγοράς κατοικίας υφίσταται ήδη και αποτυπώνεται πλέον στη στεγαστική πίστη και στη ζήτηση, όχι όμως στις τιμές, σύμφωνα με ανάλυση της ING. Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων επιβαρύνουν την προσιτότητα, ενώ η ζήτηση για νέα στεγαστικά υποχωρεί. Παρ’ όλα αυτά, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, καθώς η χρόνια έλλειψη κατοικιών περιορίζει την προσφορά.Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών της γερμανικής Στατιστικής Υπηρεσίας, οι τιμές αυξήθηκαν 0,3% σε τριμηνιαία βάση το β’ τρίμηνο του 2026, έναντι αναθεωρημένης ανόδου 0,1% το α’ τρίμηνο. Σε ετήσια βάση ενισχύθηκαν 0,6%. Παραμένουν ωστόσο 8,2% χαμηλότερα από το υψηλό του 2022, έχοντας ανακάμψει περισσότερο από 5% από το χαμηλό του 2024.
Η εικόνα είναι διαφορετική στη στεγαστική πίστη. Η άνοδος κατά 100 μονάδες βάσης στα επιτόκια έχει περιορίσει τη ζήτηση, με τον όγκο νέων στεγαστικών δανείων να υποχωρεί περισσότερο από 1,5% στους πρώτους επτά μήνες του 2026. Οι υποψήφιοι αγοραστές αντιμετωπίζουν πλέον υψηλότερες τιμές, ακριβότερη χρηματοδότηση και μειωμένη αγοραστική δύναμη.
Η πίεση αναμένεται να συνεχιστεί, καθώς οι αποδόσεις των κεφαλαιαγορών αυξήθηκαν περαιτέρω τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο, διατηρώντας πιθανότατα υψηλά τα στεγαστικά επιτόκια και στο γ’ τρίμηνο, σύμφωνα με την ING. Η ανθεκτικότητα των τιμών εξηγείται κυρίως από τη διαρθρωτική έλλειψη κατοικιών και την υποτονική οικοδομική δραστηριότητα.
O Kαγγελάριος Φρίντριχ Μέρτς © EPA/HANNIBAL HANSCHKE
Ο Μερτς απειλεί με ομοσπονδιακό μπλόκο
Για τις εξελίξεις στο Βερολίνο, πάντως, πήρε θέση και ο ο καγκελάριος Φρίντριχ Μερτς. Αντέδρασε στην εκλογική νίκη του Die Linke υποσχόμενος ομοσπονδιακή νομοθεσία που θα εμποδίζει τις κυβερνήσεις των κρατιδίων να προχωρούν σε απαλλοτριώσεις. Στόχος, όπως είπε, είναι να σταλεί μήνυμα στους διεθνείς επενδυτές ότι η ιδιωτική ιδιοκτησία προστατεύεται στη Γερμανία.
Ωστόσο, το κατά πόσο η ομοσπονδιακή κυβέρνηση διαθέτει την αρμοδιότητα να επιβάλει μια τέτοια απαγόρευση παραμένει αμφιλεγόμενο, σύμφωνα με αναλυτές στη Deutsche Welle. Το Συνταγματικό Δικαστήριο έχει στο παρελθόν κρίνει ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν μπορεί απλώς να θεσπίσει νόμο με αποκλειστικό σκοπό να εμποδίσει ένα κρατίδιο να ρυθμίσει ένα συγκεκριμένο ζήτημα.
Από την πλευρά της, η Ρένερ υποστηρίζει ότι, εφόσον δεν υπάρχει ακόμη ομοσπονδιακός νόμος που να ρυθμίζει το ζήτημα, τα κρατίδια διατηρούν περιθώριο δράσης και μια απλή απαγόρευση από το Βερολίνο θα μπορούσε να θεωρηθεί αντισυνταγματικό «μπλοκάρισμα». Ο Σόρκοπφ εμφανίζεται πιο επιφυλακτικός και θεωρεί ότι υπάρχουν τρόποι διατύπωσης μιας ομοσπονδιακής νομοθεσίας που θα μπορούσαν να αντέξουν δικαστικά.
Σε κάθε περίπτωση, το αποτέλεσμα των διαπραγματεύσεων για τον σχηματισμό κυβέρνησης στο Βερολίνο θα είναι κρίσιμο. Το Die Linke χρειάζεται εταίρους, με το SPD και τους Πράσινους να αποτελούν τους βασικούς πιθανούς συνομιλητές. Η απαλλοτρίωση θα μπορούσε να εξελιχθεί σε ένα από τα δυσκολότερα σημεία των διαπραγματεύσεων, ιδιαίτερα λόγω της αντίθεσης της ομοσπονδιακής κυβέρνησης.
Ακόμη και εάν προχωρούσε, η κοινωνικοποίηση των ακινήτων δεν θα είχε άμεση επίδραση στα ενοίκια. Η ίδια η Αριστερά αναγνωρίζει ότι η εφαρμογή μιας τέτοιας πολιτικής θα απαιτούσε χρόνο και ότι θα περνούσαν ακόμη περισσότερα χρόνια μέχρι να αποτυπωθεί μετρήσιμη επίδραση στη συνολική αγορά κατοικίας.
Για τον λόγο αυτό, το κόμμα έχει προτείνει παράλληλα μέτρα που θα μπορούσαν να εφαρμοστούν ταχύτερα, μεταξύ των οποίων και ένα ανώτατο όριο στα ενοίκια.
Το κρίσιμο πλέον για τις αγορές δεν είναι μόνο αν θα υπάρξει τελικά απαλλοτρίωση. Είναι εάν η πολιτική αντιπαράθεση θα μετατραπεί σε ένα σταθερό καθεστώς αυστηρότερων ρυθμίσεων, υψηλότερου κόστους κεφαλαίου και χαμηλότερων αποτιμήσεων για τα οικιστικά ακίνητα του Βερολίνου.
Η πορεία των κυβερνητικών διαπραγματεύσεων, η εξέλιξη των σχεδίων νόμου και οι αποδόσεις των ακινήτων που θα εμφανίσουν οι εταιρείες στις επόμενες οικονομικές τους εκθέσεις θα δείξουν εάν ο κίνδυνος παραμένει πολιτική ρητορική ή περνά πλέον στη σφαίρα της ρύθμισης.
